Comprar casa en Suiza

1Las reglas en números

No todas las reglas tienen la misma fuerza. En esta guía, cada una lleva una etiqueta:

• Ley vale para todo el mundo.
• Norma de la ASB la escribe la Asociación Suiza de Banqueros; la FINMA (el regulador de los bancos) la reconoce y, por eso, obliga a todos los bancos.
• Práctica casi todos los bancos, notarios o vendedores la siguen, pero cada uno fija sus propios números.
• Regla general un orden de magnitud, no una regla.

Cifras verificadas el 14.10.2026. Las reglas y los tipos de interés cambian — confirma siempre la fecha.

2Quién puede comprar

El permiso de residencia (Lex Koller)

La Lex Koller es la ley que limita la compra de viviendas por «personas en el extranjero». Para esta ley, «en el extranjero» no quiere decir solo quien vive fuera: depende también de tu nacionalidad y de tu permiso. Ley

El 15.04.2026, el Consejo Federal sometió a consulta un anteproyecto que endurece la ley para quien tiene permiso B de un país de fuera de la UE y de la AELC. Todavía no es ley y, tal como está, no sería retroactivo. Para quien es de la UE/AELC o tiene permiso C, nada cambia.

Las casas de vacaciones (Lex Weber)

En un municipio con más del 20% de segundas residencias, una casa nueva solo puede ser residencia principal (o, en condiciones duras, alojamiento turístico). La restricción queda inscrita en el registro de la propiedad. Las casas construidas antes del 11.03.2012 se libran. Ley

Esto también pesa el día que vendas: solo puedes vender a quien vaya a vivir allí, y pierdes al comprador de casa de vacaciones. El porcentaje de cada municipio está en el inventario federal (ARE). Un municipio del llano puede pasar del 20% si tiene una estación de esquí dentro de sus límites.

Casados, o comprando entre dos

• La vivienda familiar no se vende ni se hipoteca sin el acuerdo por escrito del cónyuge, aunque esté solo a nombre de uno (art. 169 del Código Civil suizo). Ley
• ¿Te casaste en el extranjero y vives en Suiza? Por regla general, se aplica el régimen económico matrimonial suizo (la participación en las ganancias), salvo que exista un convenio matrimonial por escrito. Dile al notario si hay convenio. Ley
• Comprar entre dos, a medias (copropiedad): los dos pueden usar su 2.º pilar, los dos ingresos cuentan en la prueba, y los dos responden de toda la deuda. Solo puede usar el 2.º pilar quien sea propietario.
• Al notario van los dos, con los permisos de residencia, los pasaportes y el certificado de matrimonio (o un poder otorgado ante notario).

Tus ingresos, a ojos del banco

• Solo cuentan los ingresos de quien firma la hipoteca. Práctica
• Los bonus, las acciones de la empresa (RSU) y otros ingresos variables se recortan o no cuentan. Pregunta cómo cuentan la 13.ª paga y el bonus: una prueba con ingresos incompletos da un techo falso.
• Autónomos: el banco solo cuenta los ingresos tras 2 o 3 años de cuentas cerradas. Si vas a cambiar de estatus, esto pesa en la fecha.
• Contrato nuevo: algunos bancos esperan al final del período de prueba. La prestación por desempleo y las indemnizaciones no cuentan.
• Un despido en curso hay que decírselo al banco. Ocultarlo es dolo.

3El dinero que necesitas tener

La hipoteca es el préstamo del banco. La casa queda como garantía: si no pagas, el banco puede venderla. Lo que pones tú se llama fondos propios.

El 20%, y la mitad en fondos «duros»

• El banco presta hasta el 80% del valor. El otro 20% es tuyo. Práctica
• Al menos el 10% del valor tienen que ser fondos propios «duros»: dinero que no viene del 2.º pilar. Norma de la ASB
• Cuenta como duro: ahorro, valores, el pilar 3a, donaciones, herencia anticipada. Desde 2025, también préstamos de familia cercana (padres, abuelos, hermanos, hijos adultos), si quien presta confirma por escrito que solo recupera el dinero con el acuerdo del banco.
• Los gastos de compra se pagan aparte, con dinero tuyo. El banco no los presta.

Cuenta el valor más bajo. El banco tasa la casa y usa el más bajo entre el precio y la tasación. Si la tasación queda 50'000 por debajo del precio, necesitas unos 40'000 más de fondos propios (el 80% de 50'000), y lo que pagas por encima de la tasación sale de tus fondos duros. Norma de la ASB Pide la tasación antes de hacer la oferta. Las estimaciones de páginas web no son tasaciones.

Los gastos de compra, por cantón

Son el impuesto de transmisiones (del cantón y a veces del municipio, por el cambio de propietario), el notario, el registro de la propiedad (el registro público de quién es dueño de cada inmueble) y la cédula hipotecaria (el título de la garantía que recibe el banco). Valores típicos para la casa en la que vas a vivir:

La calculadora tiene los 26 cantones. Algunos cantones reducen o devuelven el impuesto a quien va a vivir en la casa (en Berna, por ejemplo, después de vivir allí 2 años). Haz el presupuesto con el valor alto del intervalo, y pide al notario la cuenta exacta antes de la escritura.

El 2.º pilar: retirar o pignorar

El 2.º pilar es la caja de pensiones de tu empleo. Para la casa en la que vas a vivir (nunca una casa de vacaciones o para alquilar), puedes usarlo de dos maneras. Ley

Pide al banco las dos cuentas, una al lado de la otra. Pide también a la caja el cuadro de tus prestaciones antes y después del retiro (es gratis).

• Mínimo 20'000 por retiro. Como máximo una vez cada 5 años, hasta 3 años antes de la jubilación. Después de los 50 años hay límites.
• Casado o en pareja registrada: necesitas la autorización por escrito del cónyuge.
• Tarda de 4 a 8 semanas. Suele ser el paso más lento: fija la escritura con ese margen. La caja paga al notario o al banco, nunca a ti.
• Si vendes la casa, devuelves el dinero a la caja (queda una nota en el registro de la propiedad), salvo que lo pongas en otra casa tuya en 2 años. También puedes devolverlo por voluntad propia, 10'000 cada vez como mínimo; el impuesto pagado se te devuelve, sin intereses.
• Cuidado con las «compras de años» (poner dinero en el 2.º pilar para bajar impuestos): después de una compra de años, no puedes retirar capital durante 3 años (art. 79b LPP). Por eso, muchos hacen las compras de años solo después de comprar la casa. Ley
• Dinero olvidado: si has tenido varios empleos, puede haber cuentas de libre paso perdidas. La Central del 2.º pilar las busca gratis. Juntarlas en la caja actual no es una compra de años, no paga impuestos y puede hacerte pasar de los 20'000.

El pilar 3a

• Cuenta como fondos duros. Puedes retirarlo para comprar, sin mínimo, una vez cada 5 años. Ley
• Una cuenta se retira entera, no en parte. Quien tiene varias cuentas puede cerrarlas en años distintos, y el impuesto es más bajo.
• Pilar 3a en un seguro: el banco cuenta el valor de rescate, que puede ser mucho más bajo que el valor del extracto. Pide a la aseguradora una carta con ese valor antes de hacer cuentas.
• Aportación máxima en 2026: 7'258 por persona, si tienes 2.º pilar.

El impuesto del retiro

Retirar el 2.º pilar o el pilar 3a paga un impuesto aparte, a un tipo reducido. Para 250'000, una persona sola paga aproximadamente entre un 4% y un 9%, según el cantón. Regla general Los retiros del mismo año se suman (en una pareja, los de los dos), y el tipo sube: cerrar un pilar 3a el mismo año en que retiras el 2.º sale más caro.

La factura llega meses después de la escritura, y el banco no presta ese dinero. Guárdalo aparte.

Guarda una reserva, y demuestra de dónde viene el dinero

• Comprar «con cero en la cuenta» es frágil: el notario cobra más de lo previsto, el pilar 3a vale menos, la junta vota una obra. Un margen de pocos miles desaparece deprisa.
• El banco pregunta de dónde viene el dinero (ley contra el blanqueo de capitales). Es rutina. Responde con documentos: certificados de salario, extractos con las ventas de valores, extractos bancarios.

4La prueba del banco

El banco no hace las cuentas con el interés de hoy. Hace una prueba de capacidad financiera (en alemán Tragbarkeit), para ver si aguantarías intereses altos: Práctica

Ejemplo: una casa de 1'000'000, con un 80% de hipoteca

Es decir: con un 80% de hipoteca, necesitas unos ingresos brutos de cerca del 18% del precio. Por encima de cierto precio, quien manda son los ingresos, no el ahorro. Regla general

• Cada banco tiene sus números. Algunos usan un 4,5% de interés, otros un 0,7% de mantenimiento (o menos en una casa nueva y eficiente). Medio punto de interés teórico cambia el precio máximo entre un 4 y un 7%. Pregunta.
• En la jubilación: muchos bancos hacen la prueba también con la pensión que esperas recibir.
• En la renovación: tu banco rara vez repite la prueba si pagas a tiempo. Cambiar de banco la repite. Si en ese momento solo hay un sueldo (desempleo, media jornada después de un hijo), te quedas atado a tu banco y a sus márgenes. Haz la prueba también con un solo sueldo.
• La prueba es, a propósito, mucho más dura que el coste real. La amortización tampoco es dinero perdido: baja tu deuda.

Pide al banco tu capacidad máxima antes de enamorarte de una casa. Guárdatela: al vendedor solo le enseñas una confirmación de financiación al precio acordado.

5La hipoteca: rangos, SARON y tipo fijo

1.er y 2.º rango, y la amortización

Amortizar es pagar la deuda, no solo los intereses. En Suiza no necesitas pagar la hipoteca hasta cero. Por eso tiene dos partes:

• 1.er rango: hasta 2/3 del valor de la casa. Puede quedarse para siempre. Norma de la ASB
• 2.º rango: de 2/3 al 80%. Tienes que pagarlo en 15 años, a plazos iguales, o hasta la jubilación si llega antes. Norma de la ASB Algunos bancos usan el 65% en lugar de 2/3. Práctica

La amortización se calcula sobre el valor de la casa, no sobre la deuda: (hipoteca − 2/3 del valor) ÷ 15. Pide en la oferta el importe anual en francos.

• Amortización directa: pagas al banco, y la deuda y los intereses bajan cada año.
• Amortización indirecta: ingresas el mismo dinero en una cuenta del pilar 3a, pignorada al banco. La deuda no baja; al final, el pilar 3a la paga de una vez. Las aportaciones bajan tus impuestos, pero los intereses corren sobre toda la deuda.

La cédula hipotecaria

Es el título de la garantía, inscrito en el registro de la propiedad. En una casa usada, a menudo se transfiere la cédula que ya existe (pregunta al notario quién paga la transferencia). Una cédula nueva cuesta cerca del 0,1 al 0,3% del importe, según el cantón. En un edificio nuevo, las unidades todavía no tienen cédula.

SARON o tipo fijo

• Hipoteca SARON: el SARON es el interés al que los bancos suizos se prestan entre sí de un día para otro. Pagas el SARON más el margen del banco (por regla general de 0,7 a 1,2 puntos), ajustado cada 3 meses. Hoy es la más barata, pero puede subir. Suele venir en un contrato marco de 3 a 5 años que te ata al banco.
• Hipoteca a tipo fijo: el interés queda cerrado durante 2 a 15 años. Sabes cuánto pagas. Para el banco, el coste es el swap (el interés del mercado para ese plazo) más su margen. Pide la oferta por escrito como «swap + margen»: el margen de mercado ronda 1 punto, y un margen muy por encima merece una pregunta.
• Salir de un tipo fijo antes del final (porque vendes, cambias de banco, te divorcias) cuesta una indemnización que puede llegar a decenas de miles. Al final del plazo sales sin coste.
• Tramos con plazos distintos (2 o 3) reparten el riesgo de tipos, pero te atan al banco: cuando uno acaba, el otro todavía sigue.

Tipos medios a 21.9.2026 (unos 100 prestamistas)

Son medias de MoneyPark. El tipo de referencia del Banco Nacional Suizo está en el 0% (24.9.2026). Las mejores ofertas quedan por debajo de las medias, y el interés final se negocia. Cada 0,10 puntos en una hipoteca de 500'000 son 500 al año.

Cómo pedir ofertas

• Pide al menos 3 ofertas por escrito (un banco cantonal, otro banco, un intermediario o una aseguradora), todas para el 80% como máximo.
• Un tipo «orientativo» no es una oferta. Solo vale el papel con tu nombre, la casa, el importe y el plazo.
• Los tipos publicados valen para hipotecas hasta el 80% y clientes sin riesgo.
• Fijar hoy un interés para empezar más tarde cuesta un recargo (cerca de 0,1 a 0,25 puntos). En una casa nueva, el tipo fijo suele empezar en la entrega.
• Algunos bancos hacen descuento a las casas eficientes (Minergie, certificado energético A o B, paneles solares). Pregunta.
• Si el banco pide un seguro de vida, compara modalidades y precios fuera del banco. Nunca canceles un seguro antes de que el nuevo esté aceptado: el nuevo pide un cuestionario de salud.

Los intermediarios (courtiers)

Un intermediario compara bancos por ti. Le paga el banco, una vez, cuando se firma la hipoteca; las comisiones de los seguros, en cambio, son de cada año. Antes de firmar el mandato, lee: Práctica

• si te prohíbe hablar con bancos al mismo tiempo (exclusividad);
• si te cobra una indemnización si cierras con tu propio banco, o si desistes;
• si te entrega todas las ofertas que ha recibido;
• qué poderes te pide (fisco, empleador, caja de pensiones).

En Suiza, un mandato puede rescindirse en cualquier momento (art. 404 del Código de Obligaciones), y las penalizaciones por ello tienen una validez dudosa. Haz la prueba de los 5 minutos: compara las ofertas con los tipos publicados de un banco online.

6Comprar una casa nueva

Comprar sobre plano (antes de que la casa exista) tiene ventajas: eliges los acabados, la casa es eficiente y no hay obras en los primeros años. Pero el riesgo es tuyo durante la obra.

Dos formas de comprar

• Venta llave en mano: compras al promotor una unidad terminada, con escritura y fecha de entrega. Pagas una señal y el resto en la entrega, o por etapas.
• Terreno + contrato de obra: compras el terreno y firmas un contrato con un constructor. Pagas por etapas, con un crédito de construcción a tu nombre. Pregunta si la obra lleva IVA (8,1%) y si el precio lo incluye.

El crédito de construcción y los intereses de obra

Cuando pagas por etapas, el banco abre un crédito de construcción: paga al constructor a medida que avanza la obra. Tú pagas intereses solo sobre lo ya utilizado, cada 3 meses, a un tipo variable (cerca del 2 al 2,5%). Al principio pagas poco; cerca de la entrega, casi el crédito entero. En la entrega, el crédito pasa a ser una hipoteca normal, y el tipo fijo empieza ahí. Práctica

De media, durante la obra, está utilizada cerca de la mitad del crédito. Una estimación:

• Estos intereses se pagan con tu dinero, durante la obra, al mismo tiempo que el alquiler. Cuenta con ellos en tus fondos.
• El 2.º pilar pagado por etapas lo complica: el retiro tiene que ir a la casa. Lo más sencillo es una señal pequeña y el resto en la escritura o en la entrega.
• Pregunta: sobre qué valor calculan el 80% (el precio, o el coste total con intereses y notario); si la hipoteca final tiene que quedarse en el banco del crédito; si el banco puede suspender el crédito si tu situación cambia.
• Muchas veces el promotor impone el banco. Es normal. Pero que un banco financie al promotor no te protege de la quiebra del constructor — ese es el riesgo real.

La reserva y la señal

En Suiza, la venta y la promesa de venta de una vivienda solo valen con escritura pública ante notario (art. 216 del Código de Obligaciones). Un «contrato de reserva» privado no obliga a nadie, y el dinero pagado puede no volver. Ley

• Nada de reservas ni señales antes de la respuesta del banco.
• La señal va a una cuenta del notario, nunca al promotor. Solo sale con la escritura o con acuerdo por escrito.
• Cláusula de financiación: si el crédito no se obtiene Y se mantiene hasta la escritura, la señal se devuelve entera. También si el banco impuesto por el promotor lo rechaza.
• Nombre legal exacto del vendedor y extracto del registro mercantil. Mira cuántos años lleva la empresa, el capital y si ha tenido quiebras.
• Confirma el IBAN por teléfono, con el número del directorio público, nunca con el del email.
• Pide el proyecto de escritura y el contrato de obra al menos 10 días antes, y dáselos a leer a un abogado.
• Nunca firmes en la visita.

Las protecciones frente al constructor

• Garantía bancaria de finalización: un banco garantiza que la casa se termina si el constructor falla. Con un promotor pequeño o reciente, no renuncies a ella.
• Pagar solo lo que está hecho, a través del notario, contra prueba del avance de la obra.
• Hipoteca legal de los artesanos (art. 837 del Código Civil suizo): un subcontratista al que no han pagado puede inscribir una hipoteca sobre tu casa, aunque tú lo hayas pagado todo, hasta 4 meses después del final de los trabajos. Pide una garantía bancaria o la prueba de que se ha pagado a todos. Ley
• Fecha de entrega firme en la escritura, con una penalización por retraso (art. 160 del Código de Obligaciones), por cada mes empezado, cercana al coste real de una vivienda provisional y de un guardamuebles. Los retrasos de 3 a 6 meses son frecuentes. Práctica

Qué compras, exactamente

• El folleto no es el contrato. Solo vale la memoria de calidades detallada anexa a la escritura (la que «hace fe»), no la «de principio». Las imágenes son «no contractuales».
• Superficie: la «bruta» incluye las paredes; la «ponderada» suma los balcones a la mitad o a un tercio. Solo la superficie útil (la suma de las estancias, norma SIA 416) sirve para comparar. La bruta es cerca de 1,2 veces la útil. Suma tú las estancias del plano acotado; se han visto anuncios entre un 15% y un 35% por encima. Compara CHF por m² útil, sin el aparcamiento. Regla general
• A menudo no incluido: vallado, setos, césped, riego, pavimento de la terraza, tierra vegetal, cocina y baños por encima del presupuesto, conexiones a las redes, licencias, la tasa del refugio de protección civil. Pregunta por escrito partida por partida.
• Pregunta también: ¿la licencia de obra ya no puede recurrirse? ¿Hay peligros naturales en el mapa del cantón? ¿La casa es tuya con el terreno, o sobre un derecho de superficie? Visita una casa ya entregada del mismo promotor y habla con un propietario.

Extras y elecciones

• Los extras («mejoras») son beneficio del promotor: márgenes del 10 al 18% sobre el coste. Pide presupuesto por partida, con el margen aparte. Práctica
• Los extras firmados después de la escritura a menudo no entran en la hipoteca. Ponlos dentro del precio de la escritura.
• El precio «con acabados según presupuesto» es el de entrada. El precio final suele quedar entre un 4 y un 9% por encima. Casi nunca hay abono si gastas menos.
• Antes del hormigón es barato; después, caro: tubos vacíos (internet, aire acondicionado, cargador del coche, enchufes en la terraza), termostato por habitación, el plano eléctrico, la posición de la unidad exterior de la bomba de calor.
• Acústica: la norma SIA 181 tiene exigencias «mínimas» y «elevadas» (cerca de 3 dB mejor). Pide las elevadas por escrito, y pregunta qué queda encima de tu dormitorio.

Garantías y edificio nuevo

• Defectos: con la norma SIA 118, tienes 2 años para denunciar los defectos visibles; los ocultos tienen 5 años (art. 371 del Código de Obligaciones). Denúncialos por escrito, enseguida. Pregunta quién responde y si las garantías del constructor pasan a ti. Ley
• El reglamento de la PPE lo escribe el promotor antes de la primera venta. Léelo, y pide una cláusula que deje a cada propietario instalar, a su costa y sin votación, pérgola, toldo, cargador o paneles en las partes de uso exclusivo.
• En un edificio nuevo, el fondo de renovación empieza cerca de cero, y el primer presupuesto de gastos suele ser optimista.
• ¿Una PPE por edificio o una para todo el conjunto? En la segunda, tu voto pesa menos y compartes los problemas de los otros edificios.

Para encontrar proyectos pronto: las solicitudes de licencia de obra salen en el boletín oficial del cantón, de 12 a 24 meses antes de las ventas, con el nombre del dueño de la obra.

7Comprar una casa usada

La mayoría de los pisos están en propiedad por pisos (PPE): eres dueño de tu piso y de una parte (la cuota de participación, en milésimas) de las partes comunes — tejado, fachada, escaleras, calefacción. Las decisiones se toman en la junta de propietarios, y los costes se reparten según las cuotas.

Los documentos que hay que pedir, antes de cualquier oferta

• Las cuentas de la PPE de los últimos 2 o 3 años y el presupuesto del año.
• Las actas de las últimas 2 o 3 juntas, y de las extraordinarias.
• El extracto del fondo de renovación: saldo y movimientos.
• El reglamento de la PPE (y el de uso), el acto constitutivo y la tabla de cuotas.
• La liquidación anual de gastos del piso (en francés, décompte de charges) y los estudios de obras pedidos por la junta.
• El año de construcción, el certificado energético (CECB o GEAK) y el valor de seguro del edificio.
• Una declaración de que el vendedor no debe nada a la comunidad.
• El extracto completo del registro de la propiedad: cédulas, servidumbres, menciones. El resumen solo con la descripción de la finca no las muestra.

Un edificio sano lo envía todo sin dudar. Los documentos muestran lo que el vendedor y el agente no dicen: son parte interesada. Práctica

El fondo de renovación

Es el dinero que los propietarios juntan para las obras grandes de las partes comunes (tejado, fachada, ascensor, calefacción). No es obligatorio por ley — el Consejo Federal rechazó hacerlo obligatorio el 13.5.2026 — y el reglamento fija cuánto se paga.

• Cuánto debería tener: la asociación suiza de propietarios en PPE recomienda al menos un 0,4% del valor de seguro del edificio al año, hasta que el fondo llegue a cerca del 6%. La media real ronda el 0,36%. Regla general
• Señal roja: menos del 0,2% al año, un fondo estancado, u obras votadas sin dinero en el fondo. Sin fondo, un tejado o una fachada se pagan con una derrama: decenas de miles por piso.
• Un precio bajo por m² puede ser el precio de una obra que se avecina.

Las derramas y las deudas

• Una obra ya votada pero aún no pagada pasa a ti, salvo que la escritura diga lo contrario. Pon en la escritura quién paga. Práctica
• La comunidad tiene una hipoteca legal sobre el piso por las cuotas atrasadas de los últimos 3 años (art. 712i del Código Civil suizo). De ahí la declaración de que el vendedor no debe nada. Ley

Leer las actas: qué buscar

• Averías que se repiten (calefacción, ascensor, filtraciones), o el alquiler de una calefacción de emergencia.
• Litigios: contra el promotor, entre propietarios, reclamaciones judiciales a un propietario que no paga.
• Costas pagadas a la otra parte: señal de un proceso perdido.
• Un estudio de saneamiento encargado, o una junta convocada sobre fachada o tejado.
• Un presupuesto «de esperanza», que supone que la avería se acaba.
• El promotor todavía dueño de muchas unidades, o muchos pisos a la venta al mismo tiempo.

«Problema resuelto» se demuestra con papel: el acta con la votación, la factura y la garantía de la reparación, la prueba del final del proceso, el saldo del fondo.

Los gastos y el edificio

• Gastos normales: cerca de 30 a 50 CHF por m² al año. Muy por debajo puede querer decir que el fondo de renovación no está incluido, o que el presupuesto es optimista. En las cuentas reales, los gastos anunciados salen a menudo un 25% más altos. Regla general
• Amianto: se prohibió el 1.3.1990. Ley Un edificio de antes de 1991 es sospechoso: «renovado» no quiere decir «sin amianto». Antes de obras, muchos cantones exigen un diagnóstico. Pregunta si ya se ha hecho.
• Calefacción: si se cambia la caldera, muchos cantones exigen energía renovable. Pregunta la edad y el plan de la junta.
• Aparcamiento: ¿la plaza está en la misma finca registral, o es un derecho de uso aparte? La escritura debe identificarla.
• Piso alquilado: la venta no pone fin al alquiler (art. 261 del Código de Obligaciones). Solo puedes rescindirlo si lo necesitas con urgencia para ti. Un piso ocupado se vende en general entre un 10 y un 20% más barato.

La visita: el estado del piso

• Empieza por el sótano: humedad, manchas, olor a moho, grietas en los muros de cimentación.
• Humedad arriba: esquinas de las paredes exteriores, detrás de los muebles, alrededor de las ventanas, debajo de los fregaderos, alrededor de bañeras y duchas.
• Grietas: una grieta fina, horizontal y regular donde el techo se une a la pared, en varias habitaciones, suele ser benigna. Alarma: grietas en diagonal desde las esquinas de puertas y ventanas, en el centro del techo, alineadas en el suelo, que continúan en la fachada, o puertas que rozan.
• Fotografía: el cuadro eléctrico (magnetotérmicos y diferencial, o fusibles antiguos), la placa de la calefacción (año y tipo), el contador.
• Ventanas: doble o triple acristalamiento, estado de las juntas, año grabado en el marco.
• Agua: abre grifos y duchas (presión, agua caliente, color), tira de la cisterna, mira los sifones.
• Ruido y luz: visita a horas distintas. ¿Qué hay encima? ¿Cada dormitorio tiene ventana?
• Normas de la casa: el reglamento puede prohibir la lavadora en el piso, el aire acondicionado en la fachada o cerrar el balcón.

Una visita de una hora con un arquitecto o ingeniero independiente cuesta unos cientos de francos, cerca del 0,1% del precio. Si encuentra un defecto, pon en la escritura cómo se repara y quién paga. Recuerda también: las obras en una casa usada solo suben el valor para el banco entre un 50 y un 80% de lo que cuestan. Regla general

8La compra, paso a paso

1. Haz las cuentas con la calculadora y pide al banco tu capacidad máxima. Guárdatela.
2. Pide los documentos (PPE, o promotor y memoria de calidades) antes de comprometerte.
3. Visita con la lista, a ser posible con un profesional si la casa es usada.
4. Pide la tasación del banco antes de hacer la oferta. Una tasación alta te protege; una baja es un techo que no es tuyo, es del banco.
5. Haz la oferta por escrito. Negocia solo por escrito; por teléfono, «mándeme las cifras por email». Márgenes típicos en 2026: del 3 al 7% en una casa bien situada; del 8 al 12% si es cara, necesita obras o lleva mucho tiempo a la venta; del 0 al 3% en una casa nueva (ahí se negocian los extras). De octubre a febrero, el mercado está más tranquilo. Regla general
6. Enseña la confirmación de financiación al precio acordado, nunca con tu máximo.
7. Casa nueva: reserva solo ante notario, con las cláusulas de la sección 6.
8. Elige el banco entre las ofertas en firme. Pide enseguida el retiro del 2.º pilar y del pilar 3a (de 4 a 8 semanas).
9. Lee el proyecto de escritura al menos 10 días antes. Confirma el IBAN del notario por teléfono.
10. Escritura ante notario. Solo ella hace válida la compra. Ley El dinero (hipoteca, pilares, el tuyo) pasa por el notario.
11. Registro de la propiedad. La casa solo es tuya cuando queda inscrita. Ley
12. Después llegan las facturas: el impuesto del retiro de los pilares y, si aún no se ha pagado, el impuesto de transmisiones.

Del «sí» del vendedor a la escritura pasan en general de 1 a 3 semanas. Es la ventana frágil: confirma por email el mismo día, pide cita con el notario esa semana y no reabras temas.

El agente trabaja para el vendedor. Cuenta con que lo que le dices llega al vendedor el mismo día. No digas tu techo, tu plazo ni que no tienes alternativa. Pide siempre dos líneas por escrito después de cada conversación. Práctica

9Mientras sigues de alquiler

• El preaviso: el contrato de alquiler tiene un plazo (a menudo 3 meses) y fechas fijas para salir. En una casa nueva, no rescindas antes de tener la entrega garantizada: si la obra se retrasa, pagas dos casas.
• Salir antes de plazo (art. 264 del Código de Obligaciones): presentas un nuevo inquilino solvente que acepte las mismas condiciones. No es una salida garantizada (Tribunal Federal, 4A_97/2025): si hay disputa sobre el candidato, puedes seguir debiendo alquileres. La salida más segura es un acuerdo por escrito con el arrendador. Ley
• Prórroga (art. 272–273): si el arrendador te rescinde el contrato, puedes pedir a la comisión de conciliación quedarte más tiempo (hasta 4 años en una vivienda). Pídela en los 30 días siguientes a recibir la rescisión; en un contrato de duración determinada, hasta 60 días antes del final. Pide una fecha fija, nunca «hasta que la casa esté lista». Si fuiste tú quien rescindió, no hay prórroga: solo un acuerdo. Ley
• El retraso de tu obra es riesgo tuyo. El arrendador no tiene que esperar.
• La fianza (como máximo 3 meses de alquiler sin gastos) se libera cuando sales y entra en tu dinero.
• Los costes de mudarte: alquiler doble, vivienda provisional, guardamuebles, dos mudanzas. En una mudanza doble, fácilmente de 10'000 a 20'000. Regla general
• Compara cosas iguales: tu alquiler con gastos frente al coste de propietario con las mismas partidas. Un inquilino ve poco: el propietario paga también el mantenimiento, el fondo, el seguro y el impuesto inmobiliario.

10Los costes de ser propietario

Separa siempre dos cosas: cuánto sale de la cuenta al mes, y cuánto cuesta de verdad. La amortización sale de la cuenta, pero no es un coste: es deuda que pagas, dinero que sigue siendo tuyo. Quien ya ahorra en un pilar 3a puede destinar ese ahorro a la amortización indirecta.

Los impuestos de quien vive en la casa

• Hasta el final de 2028: pagas impuestos sobre un valor locativo (un alquiler ficticio), y deduces los intereses y el mantenimiento.
• A partir del 1.1.2029: el valor locativo se acaba (votación del 28.9.2025, fecha fijada por el Consejo Federal el 1.4.2026). Dejas también de deducir el mantenimiento y los intereses de la casa en la que vives. Ley
• Excepción, la deducción del primer comprador: quien compra su primera vivienda puede deducir intereses hasta 10'000 (pareja) o 5'000 (persona sola) el 1.er año, bajando un 10% al año durante 10 años. Confirma con el fisco cómo cuentan los años de compra antes de 2029.
• La casa cuenta para el impuesto sobre el patrimonio por el valor fiscal (en general por debajo del precio), y la deuda se deduce.

Con intereses bajos, tener casa apenas cambia el impuesto sobre la renta. No dejes que el impuesto elija la fecha de la escritura.

Algún día, vender

La plusvalía (la ganancia en la venta) paga un impuesto del cantón, más alto si vendes pronto y más bajo con los años. Si compras otra casa para vivir, en Suiza, en un plazo corto, el impuesto se aplaza. El 2.º pilar retirado vuelve a la caja, salvo que lo pongas en la nueva casa. Y un tipo fijo a mitad de plazo cuesta una indemnización. Ley

11Señales de alarma

• Una cuota anunciada sin amortización, con un interés bajo, o con el mantenimiento calculado sobre la deuda en lugar del valor.
• Prisa por reservar, pagar o firmar antes de la respuesta del banco. Un plazo sin fuerza legal es presión: pregunta por escrito «¿qué pasa después?».
• Una señal pagada a la cuenta del promotor, o un IBAN nuevo enviado por email.
• Negativa a poner por escrito la devolución de la señal si el crédito falla.
• Promotor sin garantía de finalización, con el nombre legal impreciso, o con quiebras anteriores.
• Superficie bruta o ponderada vendida como útil; precio «desde» sin aparcamiento, IVA ni conexiones.
• Memoria de calidades antigua, «de principio», o de otra unidad. Una oferta del banco hecha con el precio de otra casa.
• Extras fuera del precio de la escritura.
• PPE con litigios, fondo estancado, averías repetidas, y las actas sin pedir.
• Edificio de antes de 1991 sin diagnóstico de amianto.
• Una compra de años en el 2.º pilar hecha poco antes de la compra: bloquea el retiro durante 3 años.
• Un mandato de intermediario con exclusividad, penalizaciones, u ofertas que no te enseña.
• Un margen de pocos miles en tu dinero.
• Cifras, plazos y promesas solo por teléfono. Lo vago protege a quien habla; lo escrito te protege a ti.

12Las palabras de las cartas

Los bancos, los notarios y las PPE escriben en alemán, francés o italiano. Estas son las palabras que más vas a ver, en español, alemán y francés: