Acheter un logement en Suisse

1Les règles en chiffres

Toutes les règles n'ont pas la même force. Dans ce guide, chacune porte une étiquette :

• Loi vaut pour tout le monde.
• Règle de l'ASB l'Association suisse des banquiers (ASB) l'écrit ; la FINMA (l'autorité de surveillance des banques) la reconnaît, et elle s'impose donc à toutes les banques.
• Pratique presque toutes les banques, tous les notaires ou vendeurs la suivent, mais chacun fixe ses propres chiffres.
• Ordre de grandeur une valeur indicative, pas une règle.

Chiffres vérifiés au 14.10.2026. Les règles et les taux changent — vérifie toujours la date.

2Qui peut acheter

Le permis de séjour (Lex Koller)

La Lex Koller est la loi qui limite l'achat de logements par des « personnes à l'étranger ». Pour cette loi, « à l'étranger » ne veut pas dire seulement qui vit hors de Suisse : cela dépend aussi de ta nationalité et de ton permis. Loi

Le 15.04.2026, le Conseil fédéral a mis en consultation un avant-projet qui durcit la loi pour les titulaires d'un permis B d'un pays hors UE et AELE. Ce n'est pas encore la loi et, tel quel, il ne serait pas rétroactif. Rien ne change pour qui vient de l'UE/AELE ou a un permis C.

Les résidences de vacances (Lex Weber)

Dans une commune avec plus de 20% de résidences secondaires, un logement neuf ne peut être qu'une résidence principale (ou, à des conditions strictes, un hébergement touristique). La restriction est inscrite au registre foncier. Les logements construits avant le 11.03.2012 y échappent. Loi

Cela pèse aussi le jour où tu vends : tu ne peux vendre qu'à quelqu'un qui y habitera, et tu perds l'acheteur de résidence de vacances. Le pourcentage de chaque commune figure dans l'inventaire fédéral (ARE). Une commune de plaine peut dépasser les 20% si elle a une station de ski sur son territoire.

Mariés, ou acheter à deux

• Le logement de la famille ne se vend ni ne s'hypothèque sans l'accord écrit du conjoint, même s'il est au nom d'un seul (art. 169 du Code civil). Loi
• Tu t'es marié à l'étranger et tu vis en Suisse ? En règle générale, le régime matrimonial suisse s'applique (la participation aux acquêts), sauf contrat de mariage écrit. Dis au notaire s'il y en a un. Loi
• Acheter à deux, moitié chacun (copropriété) : les deux peuvent utiliser leur 2e pilier, les deux revenus comptent dans le test, et les deux répondent de toute la dette. Seul un propriétaire peut utiliser son 2e pilier.
• Chez le notaire, vous allez tous les deux, avec les permis de séjour, les passeports et l'acte de mariage (ou une procuration faite chez le notaire).

Ton revenu, aux yeux de la banque

• Seul compte le revenu de ceux qui signent l'hypothèque. Pratique
• Les bonus, les actions de l'entreprise (RSU) et les autres revenus variables sont réduits ou ne comptent pas. Demande comment comptent le 13e salaire et le bonus : un test avec un revenu incomplet donne un plafond faux.
• Indépendants : la banque ne compte le revenu qu'après 2 à 3 ans de comptes bouclés. Si tu vas changer de statut, cela pèse sur la date.
• Nouveau contrat : certaines banques attendent la fin de la période d'essai. Les indemnités de chômage et les indemnités de départ ne comptent pas.
• Un licenciement en cours doit être signalé à la banque. Le cacher est un dol.

3L'argent qu'il te faut

L'hypothèque est le prêt de la banque. Le logement sert de garantie : si tu ne paies pas, la banque peut le vendre. Ce que tu mets toi-même s'appelle les fonds propres.

Les 20%, dont la moitié en fonds « durs »

• La banque prête jusqu'à 80% de la valeur. Les 20% restants viennent de toi. Pratique
• Au moins 10% de la valeur doivent être des fonds « durs » : de l'argent qui ne vient pas du 2e pilier. Règle de l'ASB
• Comptent comme fonds durs : épargne, titres, le pilier 3a, donations, avance d'hoirie. Depuis 2025, aussi les prêts de la famille proche (parents, grands-parents, frères et sœurs, enfants adultes), si le prêteur confirme par écrit qu'il ne sera remboursé qu'avec l'accord de la banque.
• Les frais d'achat se paient à part, avec ton argent. La banque ne les prête pas.

La valeur la plus basse compte. La banque évalue le logement et retient la plus basse entre le prix et l'évaluation. Si l'évaluation est 50'000 en dessous du prix, il te faut environ 40'000 de fonds propres en plus (les 80% de 50'000), et ce que tu paies au-dessus de l'évaluation sort de tes fonds durs. Règle de l'ASB Demande l'évaluation avant de faire ton offre. Les estimations des sites internet ne sont pas des évaluations.

Les frais d'achat, par canton

Ce sont les droits de mutation (du canton et parfois de la commune, sur le changement de propriétaire), le notaire, le registre foncier (le registre public qui dit à qui appartient chaque bien) et la cédule hypothécaire (le titre de la garantie que reçoit la banque). Valeurs typiques pour le logement où tu vas habiter :

Le calculateur contient les 26 cantons. Certains cantons réduisent ou remboursent l'impôt à qui va habiter le logement (à Berne, par exemple, après y avoir vécu 2 ans). Fais ton budget avec la valeur haute de la fourchette, et demande au notaire le décompte exact avant l'acte.

Le 2e pilier : retirer ou mettre en gage

Le 2e pilier est la caisse de pension de ton emploi. Pour le logement où tu vas habiter (jamais une résidence de vacances ou un logement à louer), tu peux l'utiliser de deux façons. Loi

Demande à la banque les deux calculs côte à côte. Demande aussi à la caisse le tableau de tes prestations avant et après le retrait (c'est gratuit).

• Minimum 20'000 par retrait. Au maximum une fois tous les 5 ans, jusqu'à 3 ans avant la retraite. Après 50 ans, il y a des limites.
• Marié ou en partenariat enregistré : il te faut l'accord écrit du conjoint.
• Cela prend 4 à 8 semaines. C'est souvent l'étape la plus lente : fixe l'acte avec cette marge. La caisse paie le notaire ou la banque, jamais toi.
• Si tu vends le logement, tu rembourses l'argent à la caisse (une mention figure au registre foncier), sauf si tu le mets dans un autre logement à toi dans les 2 ans. Tu peux aussi rembourser de ton plein gré, 10'000 au minimum à chaque fois ; l'impôt payé t'est rendu, sans intérêts.
• Attention aux « rachats » (verser de l'argent dans le 2e pilier pour baisser l'impôt) : après un rachat, tu ne peux pas retirer de capital pendant 3 ans (art. 79b LPP). C'est pourquoi beaucoup ne font leurs rachats qu'après l'achat. Loi
• Argent oublié : si tu as eu plusieurs emplois, il peut y avoir des comptes de libre passage perdus. La Centrale du 2e pilier les recherche gratuitement. Les regrouper dans ta caisse actuelle n'est pas un rachat, ne paie pas d'impôt et peut te faire passer les 20'000.

Le pilier 3a

• Il compte comme fonds durs. Tu peux le retirer pour acheter, sans minimum, une fois tous les 5 ans. Loi
• Un compte se retire en entier, pas en partie. Qui a plusieurs comptes peut les clôturer des années différentes, et l'impôt est plus bas.
• Pilier 3a sous forme d'assurance : la banque compte la valeur de rachat, qui peut être bien plus basse que la valeur du relevé. Demande à l'assurance une lettre avec cette valeur avant de faire tes calculs.
• Versement maximal en 2026 : 7'258 par personne, si tu as un 2e pilier.

L'impôt sur le retrait

Retirer le 2e ou le 3e pilier paie un impôt à part, à taux réduit. Pour 250'000, une personne seule paie entre environ 4% et 9%, selon le canton. Ordre de grandeur Les retraits d'une même année s'additionnent (pour un couple, ceux des deux), et le taux monte : clôturer un 3e pilier la même année que le retrait du 2e coûte plus cher.

La facture arrive des mois après l'acte, et la banque ne prête pas cet argent. Garde-le de côté.

Garde une réserve, et prouve d'où vient l'argent

• Acheter « avec zéro sur le compte » est fragile : le notaire facture plus que prévu, le 3e pilier vaut moins, l'assemblée vote des travaux. Une marge de quelques milliers disparaît vite.
• La banque demande d'où vient l'argent (loi sur le blanchiment d'argent). C'est la routine. Réponds avec des documents : certificats de salaire, relevés avec les ventes de titres, relevés bancaires.

4Le test de la banque

La banque ne fait pas ses calculs avec le taux d'aujourd'hui. Elle fait un test de capacité financière (en allemand Tragbarkeit), pour voir si tu tiendrais avec des taux élevés : Pratique

Exemple : un logement de 1'000'000, avec 80% d'hypothèque

Autrement dit : avec 80% d'hypothèque, il te faut un revenu brut d'environ 18% du prix. Au-delà d'un certain prix, c'est le revenu qui décide, pas l'épargne. Ordre de grandeur

• Chaque banque a ses chiffres. Certaines utilisent 4,5% d'intérêt, d'autres 0,7% d'entretien (ou moins pour un logement neuf et efficient). Un demi-point d'intérêt théorique change le prix maximal de 4 à 7%. Demande.
• À la retraite : beaucoup de banques font aussi le test avec la rente que tu comptes recevoir.
• Au renouvellement : ta banque refait rarement le test si tu paies à l'heure. Changer de banque le refait. Si à ce moment-là il n'y a plus qu'un revenu (chômage, temps partiel après un enfant), tu restes lié à ta banque et à ses marges. Fais aussi le test avec un seul revenu.
• Le test est volontairement bien plus sévère que le coût réel. L'amortissement n'est pas non plus de l'argent perdu : il réduit ta dette.

Demande à la banque ta capacité maximale avant de tomber amoureux d'un logement. Garde-la pour toi : au vendeur, tu ne montres qu'une attestation de financement au prix convenu.

5L'hypothèque : rangs, SARON et taux fixe

1er et 2e rang, et l'amortissement

Amortir, c'est rembourser la dette, pas seulement payer les intérêts. En Suisse, tu n'as pas besoin de rembourser l'hypothèque jusqu'à zéro. C'est pourquoi elle a deux parties :

• 1er rang : jusqu'à 2/3 de la valeur du logement. Il peut rester pour toujours. Règle de l'ASB
• 2e rang : de 2/3 à 80%. Tu dois le rembourser en 15 ans, par montants égaux, ou jusqu'à la retraite si elle arrive avant. Règle de l'ASB Certaines banques utilisent 65% au lieu de 2/3. Pratique

L'amortissement se calcule sur la valeur du logement, pas sur la dette : (hypothèque − 2/3 de la valeur) ÷ 15. Demande dans l'offre le montant annuel en francs.

• Amortissement direct : tu paies la banque, et la dette et les intérêts baissent chaque année.
• Amortissement indirect : tu verses le même argent sur un compte de pilier 3a, mis en gage auprès de la banque. La dette ne baisse pas ; à la fin, le pilier 3a la rembourse d'un coup. Les versements baissent ton impôt, mais les intérêts courent sur toute la dette.

La cédule hypothécaire

C'est le titre de la garantie, inscrit au registre foncier. Pour un logement ancien, on reprend souvent la cédule qui existe déjà (demande au notaire qui paie le transfert). Une nouvelle cédule coûte environ 0,1 à 0,3% du montant, selon le canton. Dans un immeuble neuf, les lots n'ont pas encore de cédule.

SARON ou taux fixe

• Hypothèque SARON : le SARON est le taux auquel les banques suisses se prêtent entre elles du jour au lendemain. Tu paies le SARON plus la marge de la banque (en général 0,7 à 1,2 point), ajusté tous les 3 mois. Aujourd'hui c'est la moins chère, mais elle peut monter. Elle vient souvent dans un contrat-cadre de 3 à 5 ans qui te lie à la banque.
• Hypothèque à taux fixe : le taux est bloqué pendant 2 à 15 ans. Tu sais combien tu paies. Pour la banque, le coût est le swap (le taux du marché pour cette durée) plus sa marge. Demande l'offre écrite sous la forme « swap + marge » : la marge du marché tourne autour de 1 point, et une marge nettement au-dessus mérite une question.
• Sortir d'un taux fixe avant la fin (parce que tu vends, changes de banque, divorces) coûte une indemnité qui peut atteindre des dizaines de milliers. À la fin de la durée, tu sors sans frais.
• Des tranches avec des durées différentes (2 ou 3) répartissent le risque de taux, mais te lient à la banque : quand l'une se termine, l'autre court encore.

Taux moyens au 21.9.2026 (environ 100 prêteurs)

Ce sont des moyennes de MoneyPark. Le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) est à 0% (24.9.2026). Les meilleures offres sont en dessous des moyennes, et le taux final se négocie. Chaque 0,10 point sur une hypothèque de 500'000 représente 500 par an.

Comment demander des offres

• Demande au moins 3 offres écrites (une banque cantonale, une autre banque, un courtier ou une assurance), toutes pour 80% au maximum.
• Un taux « indicatif » n'est pas une offre. Seul vaut le papier avec ton nom, le logement, le montant et la durée.
• Les taux publiés valent pour des hypothèques jusqu'à 80% et des clients sans risque.
• Bloquer aujourd'hui un taux pour commencer plus tard coûte un supplément (environ 0,1 à 0,25 point). Pour un logement neuf, le taux fixe commence en général à la remise des clés.
• Certaines banques font un rabais aux logements efficients (Minergie, certificat énergétique A ou B, panneaux solaires). Demande.
• Si la banque demande une assurance-vie, compare les types et les prix hors de la banque. N'annule jamais une assurance avant que la nouvelle soit acceptée : la nouvelle demande un questionnaire de santé.

Les courtiers en hypothèques

Un courtier compare les banques pour toi. Il est payé par la banque, une fois, quand l'hypothèque est signée ; les commissions sur les assurances, elles, sont versées chaque année. Avant de signer le mandat, vérifie : Pratique

• s'il t'interdit de parler à des banques en même temps (exclusivité) ;
• s'il te facture une indemnité si tu conclus avec ta propre banque, ou si tu renonces ;
• s'il te remet toutes les offres qu'il a reçues ;
• quelles procurations il te demande (fisc, employeur, caisse de pension).

En Suisse, un mandat peut être résilié à tout moment (art. 404 du Code des obligations), et les pénalités prévues pour cela ont une validité douteuse. Fais le test des 5 minutes : compare les offres avec les taux publiés d'une banque en ligne.

6Acheter un logement neuf

Acheter sur plan (avant que le logement existe) a des avantages : tu choisis les finitions, le logement est efficient et il n'y a pas de travaux les premières années. Mais pendant le chantier, le risque est pour toi.

Deux façons d'acheter

• Vente clé en main : tu achètes au promoteur un lot terminé, avec acte de vente et date de remise. Tu paies un acompte et le reste à la remise, ou par étapes.
• Terrain + contrat d'entreprise : tu achètes le terrain et signes un contrat avec un constructeur. Tu paies par étapes, avec un crédit de construction à ton nom. Demande si les travaux sont soumis à la TVA (8,1%) et si le prix l'inclut.

Le crédit de construction et les intérêts intercalaires

Quand tu paies par étapes, la banque ouvre un crédit de construction : elle paie le constructeur au fur et à mesure de l'avancement. Tu paies des intérêts seulement sur ce qui a déjà été utilisé, tous les 3 mois, à un taux variable (environ 2 à 2,5%). Au début tu paies peu ; près de la remise, sur presque tout le crédit. À la remise, le crédit devient une hypothèque normale, et le taux fixe commence là. Pratique

En moyenne, pendant le chantier, environ la moitié du crédit est utilisée. Une estimation :

• Ces intérêts se paient avec ton argent, pendant le chantier, en même temps que le loyer. Compte-les dans tes fonds.
• Le 2e pilier payé par étapes complique les choses : le retrait doit aller dans le logement. Le plus simple est un petit acompte et le reste à l'acte ou à la remise.
• Demande : sur quelle valeur on calcule les 80% (le prix, ou le coût total avec intérêts et notaire) ; si l'hypothèque finale doit rester dans la banque du crédit ; si la banque peut suspendre le crédit si ta situation change.
• Souvent, le promoteur impose la banque. C'est normal. Mais une banque qui finance le promoteur ne te protège pas de la faillite du constructeur — c'est ça, le vrai risque.

La réservation et l'acompte

En Suisse, la vente et la promesse de vente d'un logement ne valent que par acte authentique chez un notaire (art. 216 du Code des obligations). Un « contrat de réservation » privé n'engage personne, et l'argent versé peut ne pas revenir. Loi

• Aucune réservation ni acompte avant la réponse de la banque.
• L'acompte va sur un compte du notaire, jamais chez le promoteur. Il n'en sort qu'avec l'acte ou avec un accord écrit.
• Clause de financement : si le crédit n'est pas obtenu ET maintenu jusqu'à l'acte, l'acompte est rendu en entier. Aussi si la banque imposée par le promoteur refuse.
• Nom légal exact du vendeur et extrait du registre du commerce. Regarde depuis combien d'années l'entreprise existe, son capital et si elle a eu des faillites.
• Confirme l'IBAN par téléphone, avec le numéro de l'annuaire public, jamais avec celui de l'e-mail.
• Demande le projet d'acte et le contrat d'entreprise au moins 10 jours avant, et fais-les lire par un avocat.
• Ne signe jamais pendant la visite.

Les protections contre le constructeur

• Garantie bancaire d'achèvement : une banque garantit que le logement sera terminé si le constructeur fait défaut. Avec un promoteur petit ou récent, n'y renonce pas.
• Ne payer que ce qui est fait, par l'intermédiaire du notaire, sur preuve de l'avancement des travaux.
• Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 du Code civil) : un sous-traitant qui n'a pas été payé peut inscrire une hypothèque sur ton logement, même si tu as tout payé, jusqu'à 4 mois après la fin des travaux. Demande une garantie bancaire ou la preuve que tous ont été payés. Loi
• Date de remise ferme dans l'acte, avec une peine conventionnelle en cas de retard (art. 160 du Code des obligations), par mois commencé, proche du coût réel d'un logement provisoire et d'un garde-meubles. Des retards de 3 à 6 mois sont fréquents. Pratique

Ce que tu achètes, exactement

• La brochure n'est pas le contrat. Seul vaut le descriptif technique détaillé annexé à l'acte (celui qui « fait foi »), pas le descriptif « de principe ». Les images sont « non contractuelles ».
• Surface : la surface « brute » inclut les murs ; la surface « pondérée » ajoute les balcons à la moitié ou au tiers. Seule la surface habitable nette (la somme des pièces, norme SIA 416) permet de comparer. La brute fait environ 1,2 fois la nette. Additionne toi-même les pièces sur le plan coté ; on a vu des annonces 15% à 35% au-dessus. Compare les CHF par m² net, sans le parking. Ordre de grandeur
• Souvent non inclus : clôture, haies, gazon, arrosage, revêtement de la terrasse, terre végétale, cuisine et salles de bains au-delà du budget, raccordements aux réseaux, émoluments des permis, la contribution pour l'abri de protection civile. Demande par écrit, poste par poste.
• Demande aussi : le permis de construire est-il en force (plus de recours possible) ? Y a-t-il des dangers naturels sur la carte du canton ? Le logement est-il à toi avec le terrain, ou en droit de superficie ? Visite un logement déjà livré du même promoteur et parle à un propriétaire.

Options et choix

• Les options (« plus-values ») sont du bénéfice pour le promoteur : des marges de 10 à 18% sur le coût. Demande un devis par poste, avec la marge à part. Pratique
• Les options signées après l'acte n'entrent souvent pas dans l'hypothèque. Mets-les dans le prix de l'acte.
• Le prix « avec finitions selon budget » est le prix d'entrée. Le prix final finit souvent 4 à 9% au-dessus. Il n'y a presque jamais de remboursement si tu dépenses moins.
• Avant le béton, c'est bon marché ; après, c'est cher : gaines vides (internet, climatisation, borne de recharge, prises sur la terrasse), thermostat par pièce, le plan électrique, l'emplacement de l'unité extérieure de la pompe à chaleur.
• Acoustique : la norme SIA 181 a des exigences « minimales » et « accrues » (environ 3 dB de mieux). Demande les accrues par écrit, et demande ce qu'il y a au-dessus de ta chambre.

Garanties et immeuble neuf

• Défauts : avec la norme SIA 118, tu as 2 ans pour signaler les défauts visibles ; pour les défauts cachés, c'est 5 ans (art. 371 du Code des obligations). Signale-les par écrit, tout de suite. Demande qui répond et si les garanties du constructeur te sont transférées. Loi
• Le règlement de PPE est rédigé par le promoteur avant la première vente. Lis-le, et demande une clause qui laisse chaque propriétaire installer, à ses frais et sans vote, pergola, store, borne de recharge ou panneaux sur les parties à usage exclusif.
• Dans un immeuble neuf, le fonds de rénovation part de presque zéro, et le premier budget de charges est souvent optimiste.
• Une PPE par immeuble ou une pour tout l'ensemble ? Dans le second cas, ta voix pèse moins et tu partages les problèmes des autres immeubles.

Pour trouver des projets tôt : les demandes de permis de construire (mises à l'enquête) paraissent dans la feuille officielle du canton, 12 à 24 mois avant les ventes, avec le nom du maître d'ouvrage.

7Acheter un logement ancien

La plupart des appartements sont en propriété par étages (PPE) : tu possèdes ton appartement et une part (les millièmes) des parties communes — toit, façade, escaliers, chauffage. Les décisions se prennent à l'assemblée des copropriétaires, et les coûts se répartissent selon les millièmes.

Les documents à demander, avant toute offre

• Les comptes de la PPE des 2 à 3 dernières années et le budget de l'année.
• Les procès-verbaux des 2 à 3 dernières assemblées, et des assemblées extraordinaires.
• Le relevé du fonds de rénovation : solde et mouvements.
• Le règlement de la PPE (et d'utilisation), l'acte constitutif et le tableau des millièmes.
• Le décompte de charges annuel de l'appartement (en allemand, Nebenkostenabrechnung) et les études de travaux demandées par l'assemblée.
• L'année de construction, le certificat énergétique (CECB ou GEAK) et la valeur d'assurance du bâtiment.
• Une déclaration que le vendeur ne doit rien à la communauté.
• L'extrait complet du registre foncier : cédules, servitudes, mentions. Le résumé avec seulement la description du lot ne les montre pas.

Un immeuble sain envoie tout sans hésiter. Les documents montrent ce que le vendeur et l'agent immobilier ne disent pas : ils sont partie prenante. Pratique

Le fonds de rénovation

C'est l'argent que les copropriétaires mettent de côté pour les grands travaux des parties communes (toit, façade, ascenseur, chauffage). Il n'est pas obligatoire selon la loi — le Conseil fédéral a refusé de le rendre obligatoire le 13.5.2026 — et le règlement fixe combien on verse.

• Combien il devrait contenir : l'association suisse des propriétaires par étages recommande au moins 0,4% de la valeur d'assurance de l'immeuble par an, jusqu'à ce que le fonds atteigne environ 6%. La moyenne réelle tourne autour de 0,36%. Ordre de grandeur
• Signal rouge : moins de 0,2% par an, un fonds qui stagne, ou des travaux votés sans argent dans le fonds. Sans fonds, un toit ou une façade se paient par un appel de fonds : des dizaines de milliers par appartement.
• Un prix bas au m² peut être le prix de travaux à venir.

Les appels de fonds et les dettes

• Des travaux déjà votés mais pas encore payés passent à toi, sauf si l'acte dit le contraire. Écris dans l'acte qui paie. Pratique
• La communauté a une hypothèque légale sur l'appartement pour les contributions impayées des 3 dernières années (art. 712i du Code civil). D'où la déclaration que le vendeur ne doit rien. Loi

Lire les procès-verbaux : quoi chercher

• Des pannes qui se répètent (chauffage, ascenseur, infiltrations), ou la location d'un chauffage de secours.
• Des litiges : contre le promoteur, entre copropriétaires, des poursuites contre un propriétaire qui ne paie pas.
• Des dépens payés à l'autre partie : signe d'un procès perdu.
• Une étude d'assainissement commandée, ou une assemblée prévue sur la façade ou le toit.
• Un budget « d'espoir », qui suppose que la panne s'arrête.
• Le promoteur encore propriétaire de nombreux lots, ou beaucoup d'appartements à vendre en même temps.

« Problème réglé » se prouve sur papier : le procès-verbal avec le vote, la facture et la garantie de la réparation, la preuve de la fin du procès, le solde du fonds.

Les charges et l'immeuble

• Charges normales : environ 30 à 50 CHF par m² et par an. Bien en dessous, cela peut vouloir dire que le fonds de rénovation n'est pas inclus, ou que le budget est optimiste. Dans les comptes réels, les charges annoncées finissent souvent environ 25% plus haut. Ordre de grandeur
• Amiante : interdit le 1.3.1990. Loi Un immeuble d'avant 1991 est suspect : « rénové » ne veut pas dire « sans amiante ». Avant des travaux, beaucoup de cantons exigent un diagnostic. Demande s'il a déjà été fait.
• Chauffage : si la chaudière est remplacée, beaucoup de cantons exigent une énergie renouvelable. Demande son âge et le plan de l'assemblée.
• Parking : la place est-elle dans le même lot du registre, ou est-ce un droit d'usage à part ? L'acte doit l'identifier.
• Appartement loué : la vente ne met pas fin au bail (art. 261 du Code des obligations). Tu ne peux le résilier que si tu en as un besoin urgent pour toi. Un appartement occupé se vend en général 10 à 20% moins cher.

La visite : l'état de l'appartement

• Commence par la cave : humidité, taches, odeur de moisi, fissures dans les murs de fondation.
• Humidité dans les étages : coins des murs extérieurs, derrière les meubles, autour des fenêtres, sous les éviers, autour des baignoires et des douches.
• Fissures : une fissure fine, horizontale et régulière là où le plafond rencontre le mur, dans plusieurs pièces, est souvent bénigne. Alarme : fissures en diagonale depuis les coins des portes et des fenêtres, au milieu du plafond, alignées au sol, qui continuent sur la façade, ou portes qui frottent.
• Photographie : le tableau électrique (disjoncteurs et différentiel, ou anciens fusibles), la plaque du chauffage (année et type), le compteur.
• Fenêtres : double ou triple vitrage, état des joints, année gravée dans le cadre.
• Eau : ouvre les robinets et les douches (pression, eau chaude, couleur), tire la chasse, regarde les siphons.
• Bruit et lumière : visite à des heures différentes. Qu'y a-t-il au-dessus ? Chaque chambre a-t-elle une fenêtre ?
• Règles de la maison : le règlement peut interdire le lave-linge dans l'appartement, la climatisation en façade ou la fermeture du balcon.

Une visite d'une heure avec un architecte ou un ingénieur indépendant coûte quelques centaines de francs, environ 0,1% du prix. S'il trouve un défaut, écris dans l'acte comment on le répare et qui paie. Souviens-toi aussi : des travaux dans un logement ancien n'augmentent la valeur pour la banque que de 50 à 80% de ce qu'ils coûtent. Ordre de grandeur

8L'achat, étape par étape

1. Fais tes calculs avec le calculateur et demande à la banque ta capacité maximale. Garde-la pour toi.
2. Demande les documents (PPE, ou promoteur et descriptif) avant de t'engager.
3. Visite avec la liste, de préférence avec un professionnel si le logement est ancien.
4. Demande l'évaluation de la banque avant de faire l'offre. Une évaluation haute te protège ; une basse est un plafond qui n'est pas le tien, c'est celui de la banque.
5. Fais l'offre par écrit. Négocie seulement par écrit ; au téléphone : « envoyez-moi les chiffres par e-mail ». Marges de négociation typiques en 2026 : 3 à 7% pour un logement bien placé ; 8 à 12% s'il est cher, a besoin de travaux ou est en vente depuis longtemps ; 0 à 3% pour un logement neuf (là, on négocie les options). D'octobre à février, le marché est plus calme. Ordre de grandeur
6. Montre l'attestation de financement au prix convenu, jamais avec ton maximum.
7. Logement neuf : réserve seulement chez le notaire, avec les clauses de la section 6.
8. Choisis la banque parmi les offres fermes. Demande tout de suite le retrait du 2e et du 3e pilier (4 à 8 semaines).
9. Lis le projet d'acte au moins 10 jours avant. Confirme l'IBAN du notaire par téléphone.
10. Acte chez le notaire. Lui seul rend l'achat valable. Loi L'argent (hypothèque, piliers, le tien) passe par le notaire.
11. Registre foncier. Le logement n'est à toi qu'une fois inscrit. Loi
12. Ensuite arrivent les factures : l'impôt sur le retrait des piliers et, s'ils ne sont pas encore payés, les droits de mutation.

Entre le « oui » du vendeur et l'acte, il se passe en général 1 à 3 semaines. C'est la fenêtre fragile : confirme par e-mail le jour même, fixe le rendez-vous chez le notaire dans la semaine et ne rouvre pas de sujets.

L'agent travaille pour le vendeur. Pars du principe que ce que tu lui dis arrive chez le vendeur le jour même. Ne dis ni ton plafond, ni ton délai, ni que tu n'as pas d'alternative. Demande toujours deux lignes par écrit après chaque conversation. Pratique

9Tant que tu es encore locataire

• Le préavis : le bail a un délai de résiliation (souvent 3 mois) et des termes fixes pour partir. Pour un logement neuf, ne résilie pas avant d'avoir la remise garantie : si le chantier prend du retard, tu paies deux logements.
• Partir avant le terme (art. 264 du Code des obligations) : tu présentes un nouveau locataire solvable qui accepte les mêmes conditions. Ce n'est pas une sortie garantie (Tribunal fédéral, 4A_97/2025) : s'il y a un litige sur le candidat, tu peux continuer à devoir des loyers. La sortie la plus sûre est un accord écrit avec le bailleur. Loi
• Prolongation (art. 272–273) : si le bailleur résilie ton bail, tu peux demander à l'autorité de conciliation de rester plus longtemps (jusqu'à 4 ans pour un logement). Demande-le dans les 30 jours après avoir reçu la résiliation ; pour un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant la fin. Demande une date fixe, jamais « jusqu'à ce que le logement soit prêt ». Si c'est toi qui as résilié, il n'y a pas de prolongation : seulement un accord. Loi
• Le retard de ton chantier est ton risque. Le bailleur n'a pas à attendre.
• La garantie de loyer (au maximum 3 mois de loyer sans charges) est libérée quand tu pars et rejoint ton argent.
• Les coûts du déménagement : double loyer, logement provisoire, garde-meubles, deux déménagements. Avec un double déménagement, facilement 10'000 à 20'000. Ordre de grandeur
• Compare ce qui est comparable : ton loyer avec charges face au coût de propriétaire avec les mêmes postes. Un locataire voit peu : le propriétaire paie aussi l'entretien, le fonds, l'assurance et l'impôt foncier.

10Les coûts du propriétaire

Sépare toujours deux choses : ce qui sort du compte chaque mois, et ce que cela coûte vraiment. L'amortissement sort du compte, mais n'est pas un coût : c'est de la dette que tu rembourses, de l'argent qui reste à toi. Qui épargne déjà dans un 3e pilier peut mettre cette épargne dans l'amortissement indirect.

Les impôts de qui habite le logement

• Jusqu'à fin 2028 : tu paies un impôt sur une valeur locative (un loyer fictif), et tu déduis les intérêts et l'entretien.
• Dès le 1.1.2029 : la valeur locative disparaît (votation du 28.9.2025, date fixée par le Conseil fédéral le 1.4.2026). Tu ne déduis plus non plus l'entretien ni les intérêts du logement où tu habites. Loi
• Exception, la déduction pour primo-accédants : qui achète son premier logement peut déduire des intérêts jusqu'à 10'000 (couple) ou 5'000 (personne seule) la 1re année, en baisse de 10% par an pendant 10 ans. Vérifie auprès du fisc comment comptent les années d'achat avant 2029.
• Le logement compte pour l'impôt sur la fortune à sa valeur fiscale (en général en dessous du prix), et la dette se déduit.

Avec des taux bas, être propriétaire ne change presque rien à l'impôt sur le revenu. Ne laisse pas l'impôt choisir la date de l'acte.

Un jour, vendre

Le gain immobilier (le gain à la vente) paie un impôt cantonal, plus élevé si tu vends vite et plus bas avec les années. Si tu achètes un autre logement pour y habiter, en Suisse, dans un délai court, l'impôt est reporté. Le 2e pilier retiré retourne à la caisse, sauf si tu le mets dans le nouveau logement. Et un taux fixe interrompu en cours de durée coûte une indemnité. Loi

11Signaux d'alarme

• Un coût mensuel annoncé sans amortissement, avec un taux bas, ou avec l'entretien calculé sur la dette au lieu de la valeur.
• De la hâte pour réserver, payer ou signer avant la réponse de la banque. Un délai sans force légale, c'est de la pression : demande par écrit « que se passe-t-il ensuite ? ».
• Un acompte versé sur le compte du promoteur, ou un nouvel IBAN envoyé par e-mail.
• Un refus de mettre par écrit le remboursement de l'acompte si le crédit échoue.
• Un promoteur sans garantie d'achèvement, avec un nom légal imprécis, ou avec des faillites passées.
• Une surface brute ou pondérée vendue comme nette ; un prix « dès » sans parking, TVA ou raccordements.
• Un descriptif ancien, « de principe », ou d'un autre lot. Une offre de banque faite avec le prix d'un autre logement.
• Des options hors du prix de l'acte.
• Une PPE avec des litiges, un fonds qui stagne, des pannes répétées, et des procès-verbaux pas encore demandés.
• Un immeuble d'avant 1991 sans diagnostic amiante.
• Un rachat dans le 2e pilier fait peu avant l'achat : il bloque le retrait pendant 3 ans.
• Un mandat de courtier avec exclusivité, pénalités, ou des offres qu'il ne te montre pas.
• Une marge de quelques milliers seulement dans ton argent.
• Des chiffres, délais et promesses seulement au téléphone. Le flou protège celui qui parle ; l'écrit te protège, toi.

12Les mots des courriers

Selon la région, les banques, les notaires et les PPE écrivent en français, en allemand ou en italien. Voici les mots que tu verras le plus, dans les trois langues :