Comprar casa na Suíça

1As regras em números

Nem todas as regras têm a mesma força. Neste guia, cada uma leva uma etiqueta:

• Lei vale para toda a gente.
• Regra da ASB a Associação Suíça de Banqueiros escreve-a; a FINMA (o regulador dos bancos) reconhece-a, e por isso obriga todos os bancos.
• Prática quase todos os bancos, notários ou vendedores a seguem, mas cada um fixa os seus números.
• Regra prática uma ordem de grandeza, não uma regra.

Números verificados a 14.10.2026. As regras e os juros mudam — confirma sempre a data.

2Quem pode comprar

A autorização de residência (Lex Koller)

A Lex Koller é a lei que limita a compra de casas por «pessoas no estrangeiro». Para esta lei, «no estrangeiro» não quer dizer só quem vive fora: depende também da tua nacionalidade e da tua autorização. Lei

A 15.04.2026, o Conselho Federal pôs em consulta um anteprojeto que aperta a lei para quem tem autorização B de um país fora da UE e da AELE. Ainda não é lei e, tal como está, não seria retroativo. Quem é da UE/AELE ou tem autorização C não muda.

As casas de férias (Lex Weber)

Numa comuna com mais de 20% de residências secundárias, uma casa nova só pode ser residência principal (ou, em condições duras, alojamento turístico). A restrição fica escrita no registo predial. As casas construídas antes de 11.03.2012 escapam. Lei

Isto também pesa no dia em que venderes: só podes vender a quem lá vá viver, e perdes o comprador de casa de férias. A percentagem de cada comuna está no inventário federal (ARE). Uma comuna de planície pode passar dos 20% se tiver uma estância de esqui dentro dos seus limites.

Casados, ou a comprar a dois

• A casa da família não se vende nem se hipoteca sem o acordo escrito do cônjuge, mesmo que esteja só em nome de um (art. 169 do Código Civil). Lei
• Casaste no estrangeiro e vives na Suíça? Em regra, aplica-se o regime de bens suíço (a participação nos adquiridos), salvo se fizeram uma convenção escrita. Diz ao notário se há convenção. Lei
• Comprar a dois, metade cada um (compropriedade): os dois podem usar o seu 2.º pilar, os dois rendimentos contam no teste, e os dois ficam responsáveis pela dívida inteira. Só pode usar o 2.º pilar quem for dono.
• No notário vão os dois, com as autorizações de residência, os passaportes e a certidão de casamento (ou uma procuração feita no notário).

O teu rendimento, aos olhos do banco

• Só conta o rendimento de quem assina a hipoteca. Prática
• Bónus, ações da empresa (RSU) e outros rendimentos variáveis são cortados ou não contam. Pergunta como contam o 13.º mês e o bónus: um teste com rendimento incompleto dá um teto falso.
• Independentes: o banco só conta o rendimento depois de 2 a 3 anos de contas fechadas. Se vais mudar de estatuto, isto pesa na data.
• Contrato novo: alguns bancos esperam pelo fim do período experimental. O subsídio de desemprego e as indemnizações não contam.
• Um despedimento em curso tem de ser dito ao banco. Escondê-lo é dolo.

3O dinheiro que precisas de ter

A hipoteca é o empréstimo do banco. A casa fica como garantia: se não pagares, o banco pode vendê-la. O que pões tu chama-se capital próprio.

Os 20%, e metade «duro»

• O banco empresta até 80% do valor. Os outros 20% são teus. Prática
• Pelo menos 10% do valor tem de ser dinheiro «duro»: dinheiro que não vem do 2.º pilar. Regra da ASB
• Conta como duro: poupança, títulos, o 3.º pilar a, doações, herança antecipada. Desde 2025, também empréstimos de família próxima (pais, avós, irmãos, filhos adultos), se quem empresta confirmar por escrito que só recebe de volta com o acordo do banco.
• Os custos de compra pagam-se à parte, com dinheiro teu. O banco não os empresta.

O valor mais baixo conta. O banco avalia a casa e usa o mais baixo entre o preço e a avaliação. Se a avaliação fica 50'000 abaixo do preço, precisas de cerca de 40'000 a mais de capital próprio (os 80% de 50'000), e o que pagas acima da avaliação sai do teu dinheiro duro. Regra da ASB Pede a avaliação antes de fazeres a proposta. As estimativas de sites na internet não são avaliações.

Os custos de compra, por cantão

São o imposto de transmissão (do cantão e às vezes da comuna, sobre a mudança de dono), o notário, o registo predial (o registo público de quem é dono de cada casa) e a cédula hipotecária (o título da garantia que o banco recebe). Valores típicos para a casa onde vais morar:

A calculadora tem os 26 cantões. Alguns cantões reduzem ou devolvem o imposto a quem vai morar na casa (em Berna, por exemplo, depois de lá viveres 2 anos). Faz o orçamento com o valor de cima do intervalo, e pede ao notário a conta exata antes da escritura.

O 2.º pilar: levantar ou penhorar

O 2.º pilar é a caixa de pensões do teu emprego. Para a casa onde vais viver (nunca uma casa de férias ou para arrendar), podes usá-lo de duas maneiras. Lei

Pede ao banco as duas contas lado a lado. Pede também à caixa o mapa das tuas prestações antes e depois do levantamento (é grátis).

• Mínimo 20'000 por levantamento. No máximo uma vez a cada 5 anos, até 3 anos antes da reforma. Depois dos 50 anos há limites.
• Casado ou em união registada: precisas da autorização escrita do cônjuge.
• Demora 4 a 8 semanas. É muitas vezes o passo mais lento: marca a escritura com essa margem. A caixa paga ao notário ou ao banco, nunca a ti.
• Se venderes a casa, devolves o dinheiro à caixa (fica uma nota no registo predial), salvo se o puseres noutra casa tua em 2 anos. Também podes devolver por vontade própria, 10'000 de cada vez no mínimo; o imposto pago volta, sem juros.
• Cuidado com os «resgates» (pôr dinheiro no 2.º pilar para baixar o imposto): depois de um resgate, não podes levantar capital durante 3 anos (art. 79b LPP). Por isso, muitos fazem os resgates só depois da compra. Lei
• Dinheiro esquecido: se tiveste vários empregos, pode haver contas de livre passagem perdidas. A Central do 2.º pilar procura-as de graça. Juntá-las na caixa atual não é um resgate, não paga imposto e pode fazer-te passar os 20'000.

O 3.º pilar a

• Conta como dinheiro duro. Podes levantá-lo para comprar, sem mínimo, uma vez a cada 5 anos. Lei
• Uma conta levanta-se inteira, não em parte. Quem tem várias contas pode fechá-las em anos diferentes, e o imposto fica mais baixo.
• 3.º pilar num seguro: o banco conta o valor de resgate, que pode ser muito mais baixo do que o valor do extrato. Pede à seguradora uma carta com esse valor antes de fazeres contas.
• Depósito máximo em 2026: 7'258 por pessoa, se tens 2.º pilar.

O imposto do levantamento

Levantar o 2.º ou o 3.º pilar paga um imposto à parte, com taxa reduzida. Para 250'000, uma pessoa só paga entre cerca de 4% e 9%, conforme o cantão. Regra prática Os levantamentos do mesmo ano somam-se (num casal, os dos dois), e a taxa sobe: fechar um 3.º pilar no mesmo ano em que levantas o 2.º sai mais caro.

A fatura chega meses depois da escritura, e o banco não empresta esse dinheiro. Guarda-o à parte.

Guarda uma reserva, e prova de onde vem o dinheiro

• Comprar «com zero na conta» é frágil: o notário cobra mais do que o previsto, o 3.º pilar vale menos, a assembleia vota uma obra. Uma folga de poucos milhares desaparece depressa.
• O banco pergunta de onde vem o dinheiro (lei contra o branqueamento). É rotina. Responde com documentos: certificados de salário, extratos com as vendas de títulos, extratos bancários.

4O teste do banco

O banco não faz as contas com o juro de hoje. Faz um teste de capacidade (em alemão Tragbarkeit), para ver se aguentarias juros altos: Prática

Exemplo: uma casa de 1'000'000, com 80% de hipoteca

Ou seja: com 80% de hipoteca, precisas de um rendimento bruto de cerca de 18% do preço. Acima de um certo preço, quem manda é o rendimento, não a poupança. Regra prática

• Cada banco tem os seus números. Alguns usam 4,5% de juro, outros 0,7% de manutenção (ou menos numa casa nova e eficiente). Meio ponto de juro teórico muda o preço máximo em 4 a 7%. Pergunta.
• Na reforma: muitos bancos testam também com a pensão que esperas receber.
• Na renovação: o teu banco raramente repete o teste se pagas a horas. Mudar de banco repete-o. Se nessa altura só houver um rendimento (desemprego, tempo parcial depois de um filho), ficas preso ao teu banco e às margens dele. Faz o teste também com um só rendimento.
• O teste é de propósito muito mais duro do que o custo real. A amortização também não é dinheiro perdido: baixa a tua dívida.

Pede ao banco a tua capacidade máxima antes de te apaixonares por uma casa. Guarda-a para ti: ao vendedor só mostras uma confirmação de financiamento ao preço acordado.

5A hipoteca: graus, SARON e taxa fixa

1.º e 2.º grau, e a amortização

Amortizar é pagar a dívida, não só os juros. Na Suíça não precisas de pagar a hipoteca até zero. Por isso ela tem duas partes:

• 1.º grau: até 2/3 do valor da casa. Pode ficar para sempre. Regra da ASB
• 2.º grau: de 2/3 até 80%. Tens de o pagar em 15 anos, em prestações iguais, ou até à reforma se chegar antes. Regra da ASB Alguns bancos usam 65% em vez de 2/3. Prática

A amortização calcula-se sobre o valor da casa, não sobre a dívida: (hipoteca − 2/3 do valor) ÷ 15. Pede na oferta o valor anual em francos.

• Amortização direta: pagas ao banco, e a dívida e os juros descem todos os anos.
• Amortização indireta: depositas o mesmo dinheiro numa conta de 3.º pilar a, penhorada ao banco. A dívida não desce; no fim, o 3.º pilar paga-a de uma vez. Os depósitos baixam o teu imposto, mas os juros correm sobre a dívida toda.

A cédula hipotecária

É o título da garantia, inscrito no registo predial. Numa casa usada, muitas vezes passa-se a cédula que já existe (pergunta ao notário quem paga a transferência). Uma cédula nova custa cerca de 0,1 a 0,3% do montante, conforme o cantão. Num prédio novo, os lotes ainda não têm cédula.

SARON ou taxa fixa

• Hipoteca SARON: o SARON é o juro a que os bancos suíços emprestam uns aos outros de um dia para o outro. Pagas o SARON mais a margem do banco (em regra 0,7 a 1,2 pontos), acertado de 3 em 3 meses. Hoje é a mais barata, mas pode subir. Vem muitas vezes num contrato-quadro de 3 a 5 anos que te prende ao banco.
• Hipoteca fixa: o juro fica fechado durante 2 a 15 anos. Sabes quanto pagas. Para o banco, o custo é o swap (o juro do mercado para esse prazo) mais a sua margem. Pede a oferta escrita como «swap + margem»: a margem de mercado anda perto de 1 ponto, e uma margem bem acima disso merece pergunta.
• Sair de uma fixa antes do fim (porque vendes, mudas de banco, te divorcias) custa uma indemnização que pode chegar a dezenas de milhares. No fim do prazo sais sem custo.
• Partes com prazos diferentes (2 ou 3) repartem o risco de juro, mas prendem-te ao banco: quando uma acaba, a outra ainda corre.

Juros médios a 21.9.2026 (cerca de 100 credores)

São médias da MoneyPark. A taxa diretora do Banco Nacional Suíço está em 0% (24.9.2026). As melhores ofertas ficam abaixo das médias, e o juro final negoceia-se. Cada 0,10 pontos numa hipoteca de 500'000 são 500 por ano.

Como pedir ofertas

• Pede pelo menos 3 ofertas escritas (um banco cantonal, outro banco, um intermediário ou uma seguradora), todas para no máximo 80%.
• Uma taxa «indicativa» não é uma oferta. Só vale o papel com o teu nome, a casa, o montante e o prazo.
• As taxas publicadas valem para hipotecas até 80% e clientes sem risco.
• Fixar hoje um juro para começar mais tarde custa um suplemento (cerca de 0,1 a 0,25 pontos). Numa casa nova, a fixa começa em geral na entrega.
• Alguns bancos dão desconto a casas eficientes (Minergie, certificado energético A ou B, painéis solares). Pergunta.
• Se o banco pedir um seguro de vida, compara tipos e preços fora do banco. Nunca canceles um seguro antes de o novo estar aceite: o novo pede um questionário de saúde.

Os intermediários (courtiers)

Um intermediário compara bancos por ti. É pago pelo banco, uma vez, quando a hipoteca é assinada; as comissões dos seguros, essas, são todos os anos. Antes de assinar o mandato, lê: Prática

• se te proíbe de falar com bancos ao mesmo tempo (exclusividade);
• se te cobra uma indemnização se fechares com o teu próprio banco, ou se desistires;
• se te entrega todas as ofertas que recebeu;
• que procurações te pede (fisco, empregador, caixa de pensões).

Na Suíça, um mandato pode terminar-se a qualquer momento (art. 404 do Código das Obrigações), e as penalizações por isso têm validade duvidosa. Faz o teste dos 5 minutos: compara as ofertas com as taxas publicadas de um banco online.

6Comprar uma casa nova

Comprar em planta (antes de a casa existir) tem vantagens: escolhes acabamentos, a casa é eficiente e não há obras nos primeiros anos. Mas o risco é teu durante a obra.

Duas formas de comprar

• Venda chave-na-mão: compras ao promotor um lote acabado, com escritura e data de entrega. Pagas um sinal e o resto na entrega, ou por etapas.
• Terreno + contrato de obra: compras o terreno e assinas um contrato com um construtor. Pagas por etapas, com um crédito de construção em teu nome. Pergunta se a obra leva IVA (8,1%) e se o preço o inclui.

O crédito de construção e os juros da obra

Quando pagas por etapas, o banco abre um crédito de construção: paga ao construtor à medida que a obra avança. Tu pagas juros só sobre o que já foi usado, de 3 em 3 meses, a uma taxa variável (cerca de 2 a 2,5%). No início pagas pouco; perto da entrega quase o crédito todo. Na entrega, o crédito passa a hipoteca normal, e a taxa fixa começa aí. Prática

Em média, durante a obra, está usada cerca de metade do crédito. Uma estimativa:

• Estes juros pagam-se com o teu dinheiro, durante a obra, ao mesmo tempo que a renda. Conta com eles nos teus fundos.
• O 2.º pilar pago por etapas complica: o levantamento tem de ir para a casa. O mais simples é um sinal pequeno e o resto na escritura ou na entrega.
• Pergunta: sobre que valor calculam os 80% (o preço, ou o custo total com juros e notário); se a hipoteca final tem de ficar no banco do crédito; se o banco pode suspender o crédito se a tua situação mudar.
• Muitas vezes o promotor impõe o banco. É normal. Mas um banco a financiar o promotor não te protege da falência do construtor — esse é o risco real.

A reserva e o sinal

Na Suíça, a venda e a promessa de venda de uma casa só valem com escritura pública num notário (art. 216 do Código das Obrigações). Um «contrato de reserva» privado não obriga ninguém, e o dinheiro pago pode não voltar. Lei

• Nada de reservas nem sinais antes da resposta do banco.
• O sinal vai para uma conta do notário, nunca para o promotor. Sai só com a escritura ou com acordo escrito.
• Cláusula de financiamento: se o crédito não for obtido E mantido até à escritura, o sinal é devolvido por inteiro. Também se o banco imposto pelo promotor recusar.
• Nome legal exato do vendedor e extrato do registo comercial. Vê há quantos anos existe a empresa, o capital e se teve falências.
• Confirma o IBAN por telefone, com o número do diretório público, nunca com o do email.
• Pede o projeto de escritura e o contrato de obra pelo menos 10 dias antes, e dá-os a ler a um advogado.
• Nunca assines na visita.

As proteções contra o construtor

• Garantia bancária de conclusão: um banco garante que a casa fica acabada se o construtor falhar. Com um promotor pequeno ou recente, não abdiques dela.
• Pagar só o que está feito, através do notário, contra prova do avanço da obra.
• Hipoteca legal dos artesãos (art. 837 do Código Civil): um subempreiteiro que não foi pago pode inscrever uma hipoteca sobre a tua casa, mesmo que tu tenhas pago tudo, até 4 meses depois do fim dos trabalhos. Pede uma garantia bancária ou a prova de que todos foram pagos. Lei
• Data de entrega firme na escritura, com uma pena por atraso (art. 160 do Código das Obrigações), por cada mês começado, perto do custo real de uma casa provisória e de um guarda-móveis. Atrasos de 3 a 6 meses são frequentes. Prática

O que compras, exatamente

• A brochura não é o contrato. Só vale o descritivo técnico detalhado anexo à escritura (o que «faz fé»), não o «de princípio». As imagens são «não contratuais».
• Área: a «bruta» inclui as paredes; a «ponderada» soma varandas a metade ou a um terço. Só a área útil (a soma das divisões, norma SIA 416) serve para comparar. A bruta é cerca de 1,2 vezes a útil. Soma tu as divisões do plano cotado; já se viram anúncios 15% a 35% acima. Compara CHF por m² útil, sem o estacionamento. Regra prática
• Muitas vezes não incluído: vedação, sebes, relva, rega, pavimento do terraço, terra vegetal, cozinha e casas de banho acima do orçamento, ligações às redes, licenças, a taxa do abrigo de proteção civil. Pergunta por escrito item a item.
• Pergunta também: a licença de construção já não pode ser contestada? Há perigos naturais no mapa do cantão? A casa é tua com o terreno, ou num direito de superfície? Visita uma casa já entregue do mesmo promotor e fala com um dono.

Extras e escolhas

• Os extras («plus-valias») são lucro do promotor: margens de 10 a 18% sobre o custo. Pede orçamento por item, com a margem à parte. Prática
• Extras assinados depois da escritura muitas vezes não entram na hipoteca. Põe-nos dentro do preço da escritura.
• O preço «com acabamentos conforme orçamento» é o de entrada. O preço final fica muitas vezes 4 a 9% acima. Quase nunca há crédito se gastares menos.
• Antes do betão é barato; depois é caro: tubos vazios (internet, ar condicionado, carregador do carro, tomadas no terraço), termóstato por divisão, o plano elétrico, a posição da unidade exterior da bomba de calor.
• Acústica: a norma SIA 181 tem exigências «mínimas» e «acrescidas» (cerca de 3 dB melhor). Pede as acrescidas por escrito, e pergunta o que fica por cima do teu quarto.

Garantias e prédio novo

• Defeitos: com a norma SIA 118, tens 2 anos para denunciar os defeitos que se veem; os escondidos têm 5 anos (art. 371 do Código das Obrigações). Denuncia por escrito, logo. Pergunta quem responde e se as garantias do construtor passam para ti. Lei
• O regulamento da PPE é escrito pelo promotor antes da primeira venda. Lê-o, e pede uma cláusula que deixe cada dono instalar, à sua custa e sem votação, pérgula, toldo, carregador ou painéis nas partes de uso exclusivo.
• Num prédio novo, o fundo de renovação começa perto de zero, e o primeiro orçamento de encargos costuma ser otimista.
• Uma PPE por prédio ou uma para todo o conjunto? Na segunda, o teu voto pesa menos e partilhas os problemas dos outros prédios.

Para encontrares projetos cedo: os pedidos de licença de construção saem no boletim oficial do cantão, 12 a 24 meses antes das vendas, com o nome do dono da obra.

7Comprar uma casa usada

A maioria dos apartamentos está em propriedade por andares (PPE): és dono do teu apartamento e de uma parte (os milésimos) das partes comuns — telhado, fachada, escadas, aquecimento. As decisões tomam-se na assembleia dos donos, e os custos repartem-se pelos milésimos.

Os documentos a pedir, antes de qualquer proposta

• As contas da PPE dos últimos 2 a 3 anos e o orçamento do ano.
• As atas das últimas 2 a 3 assembleias, e das extraordinárias.
• O extrato do fundo de renovação: saldo e movimentos.
• O regulamento da PPE (e de utilização), o ato constitutivo e a tabela dos milésimos.
• O acerto anual de encargos do apartamento (em francês, décompte de charges) e os estudos de obras pedidos pela assembleia.
• O ano de construção, o certificado energético (CECB ou GEAK) e o valor de seguro do edifício.
• Uma declaração de que o vendedor não deve nada à comunidade.
• O extrato completo do registo predial: cédulas, servidões, menções. O resumo só com a descrição do lote não os mostra.

Um prédio saudável manda tudo sem hesitar. Os documentos mostram o que o vendedor e o agente não dizem: eles são parte interessada. Prática

O fundo de renovação

É o dinheiro que os donos juntam para as obras grandes das partes comuns (telhado, fachada, elevador, aquecimento). Não é obrigatório por lei — o Conselho Federal recusou torná-lo obrigatório a 13.5.2026 — e o regulamento fixa quanto se paga.

• Quanto devia ter: a associação suíça dos donos em PPE recomenda pelo menos 0,4% do valor de seguro do prédio por ano, até o fundo chegar a cerca de 6%. A média real anda pelos 0,36%. Regra prática
• Sinal vermelho: menos de 0,2% por ano, um fundo parado, ou obras votadas sem dinheiro no fundo. Sem fundo, um telhado ou uma fachada pagam-se com uma chamada de capital: dezenas de milhares por apartamento.
• Um preço baixo ao m² pode ser o preço de uma obra que aí vem.

As chamadas de capital e as dívidas

• Uma obra já votada mas ainda não paga passa para ti, salvo se a escritura disser o contrário. Põe na escritura quem paga. Prática
• A comunidade tem uma hipoteca legal sobre o apartamento pelas contribuições em atraso dos últimos 3 anos (art. 712i do Código Civil). Daí a declaração de que o vendedor não deve nada. Lei

Ler as atas: o que procurar

• Avarias que se repetem (aquecimento, elevador, infiltrações), ou aluguer de um aquecimento de recurso.
• Litígios: contra o promotor, entre donos, cobranças em tribunal a um dono que não paga.
• Custas pagas à outra parte: sinal de um processo perdido.
• Um estudo de saneamento encomendado, ou uma assembleia marcada sobre fachada ou telhado.
• Um orçamento «de esperança», que supõe que a avaria acaba.
• O promotor ainda dono de muitos lotes, ou muitos apartamentos à venda ao mesmo tempo.

«Problema resolvido» prova-se com papel: a ata com a votação, a fatura e a garantia da reparação, a prova do fim do processo, o saldo do fundo.

Os encargos e o prédio

• Encargos normais: cerca de 30 a 50 CHF por m² por ano. Muito abaixo pode querer dizer que o fundo de renovação não está incluído, ou que o orçamento é otimista. Nas contas reais, os encargos anunciados saem muitas vezes uns 25% acima. Regra prática
• Amianto: foi proibido a 1.3.1990. Lei Um prédio de antes de 1991 é suspeito: «renovado» não quer dizer «sem amianto». Antes de obras, muitos cantões exigem um diagnóstico. Pergunta se já foi feito.
• Aquecimento: se a caldeira for trocada, muitos cantões exigem energia renovável. Pergunta a idade e o plano da assembleia.
• Estacionamento: o lugar está no mesmo lote do registo, ou é um direito de uso à parte? A escritura deve identificá-lo.
• Apartamento arrendado: a venda não acaba o arrendamento (art. 261 do Código das Obrigações). Só o podes terminar se precisares dele com urgência para ti. Um apartamento ocupado vende-se em geral 10 a 20% mais barato.

A visita: o estado do apartamento

• Começa pela cave: humidade, manchas, cheiro a mofo, fissuras nas paredes de fundação.
• Humidade em cima: cantos das paredes exteriores, atrás dos móveis, à volta das janelas, por baixo dos lava-loiças, à volta das banheiras e duches.
• Fissuras: uma fissura fina, horizontal e regular onde o teto encontra a parede, em várias divisões, costuma ser benigna. Alarme: fissuras na diagonal a partir dos cantos das portas e janelas, no meio do teto, alinhadas no chão, que continuam na fachada, ou portas que roçam.
• Fotografa: o quadro elétrico (disjuntores e diferencial, ou fusíveis antigos), a placa do aquecimento (ano e tipo), o contador.
• Janelas: vidro duplo ou triplo, estado das juntas, ano gravado no caixilho.
• Água: abre torneiras e duches (pressão, água quente, cor), puxa o autoclismo, vê os sifões.
• Ruído e luz: visita a horas diferentes. O que está por cima? Cada quarto tem janela?
• Regras da casa: o regulamento pode proibir máquina de lavar no apartamento, ar condicionado na fachada ou fechar a varanda.

Uma visita de uma hora com um arquiteto ou engenheiro independente custa algumas centenas de francos, cerca de 0,1% do preço. Se encontrar um defeito, põe na escritura como se repara e quem paga. Lembra-te também: obras numa casa usada só sobem o valor para o banco em 50 a 80% do que custam. Regra prática

8A compra, passo a passo

1. Faz as contas com a calculadora e pede ao banco a tua capacidade máxima. Guarda-a para ti.
2. Pede os documentos (PPE, ou promotor e descritivo) antes de te comprometeres.
3. Visita com a lista, de preferência com um profissional se a casa é usada.
4. Pede a avaliação do banco antes de fazer a proposta. Uma avaliação alta protege-te; uma baixa é um teto que não é teu, é do banco.
5. Faz a proposta por escrito. Negoceia só por escrito; ao telefone, «mande-me os números por email». Margens típicas em 2026: 3 a 7% numa casa bem posicionada; 8 a 12% se está cara, precisa de obras ou está há muito à venda; 0 a 3% numa casa nova (aí negoceiam-se os extras). De outubro a fevereiro, o mercado é mais calmo. Regra prática
6. Mostra a confirmação de financiamento ao preço acordado, nunca com o teu máximo.
7. Casa nova: reserva só no notário, com as cláusulas da secção 6.
8. Escolhe o banco entre as ofertas firmes. Pede logo o levantamento do 2.º e do 3.º pilar (4 a 8 semanas).
9. Lê o projeto de escritura pelo menos 10 dias antes. Confirma o IBAN do notário por telefone.
10. Escritura no notário. Só ela torna a compra válida. Lei O dinheiro (hipoteca, pilares, o teu) passa pelo notário.
11. Registo predial. A casa só é tua quando fica inscrita. Lei
12. Depois chegam as faturas: o imposto do levantamento dos pilares e, se ainda não foi pago, o imposto de transmissão.

Do «sim» do vendedor à escritura passam em geral 1 a 3 semanas. É a janela frágil: confirma por email no mesmo dia, marca o notário nessa semana e não reabras temas.

O agente trabalha para o vendedor. Conta que o que lhe dizes chega ao vendedor no mesmo dia. Não digas o teu teto, o teu prazo nem que não tens alternativa. Pede sempre duas linhas por escrito depois de cada conversa. Prática

9Enquanto ainda arrendas

• O pré-aviso: o contrato de arrendamento tem um prazo (muitas vezes 3 meses) e datas fixas para sair. Numa casa nova, não rescindas antes de teres a entrega garantida: se a obra atrasar, pagas duas casas.
• Sair antes do prazo (art. 264 do Código das Obrigações): apresentas um novo inquilino solvente que aceite as mesmas condições. Não é uma saída garantida (Tribunal Federal, 4A_97/2025): se houver disputa sobre o candidato, podes continuar a dever rendas. A saída mais segura é um acordo escrito com o senhorio. Lei
• Prolongação (art. 272–273): se o senhorio te rescindir o contrato, podes pedir à comissão de conciliação para ficares mais tempo (até 4 anos numa habitação). Pede em 30 dias depois de receberes a rescisão; num contrato a prazo fixo, até 60 dias antes do fim. Pede uma data fixa, nunca «até a casa estar pronta». Se foste tu a rescindir, não há prolongação: só um acordo. Lei
• O atraso da tua obra é risco teu. O senhorio não tem de esperar.
• A caução (no máximo 3 meses de renda sem encargos) é libertada quando sais e entra no teu dinheiro.
• Os custos de mudar: renda em dobro, casa provisória, guarda-móveis, duas mudanças. Numa mudança dupla, facilmente 10'000 a 20'000. Regra prática
• Compara coisas iguais: a tua renda com encargos contra o custo de dono com os mesmos itens. Um inquilino vê pouco: o dono paga também a manutenção, o fundo, o seguro e o imposto predial.

10Os custos de ser dono

Separa sempre duas coisas: quanto sai da conta por mês, e quanto custa de facto. A amortização sai da conta, mas não é um custo: é dívida que pagas, dinheiro que fica teu. Quem já poupa num 3.º pilar pode pôr essa poupança na amortização indireta.

Os impostos de quem mora na casa

• Até ao fim de 2028: pagas imposto sobre um valor locativo (uma renda fictícia), e descontas os juros e a manutenção.
• A partir de 1.1.2029: o valor locativo acaba (votação de 28.9.2025, data fixada pelo Conselho Federal a 1.4.2026). Deixas também de descontar a manutenção e os juros da casa onde moras. Lei
• Exceção, a dedução do 1.º comprador: quem compra a primeira casa pode descontar juros até 10'000 (casal) ou 5'000 (pessoa só) no 1.º ano, a descer 10% por ano durante 10 anos. Confirma com o fisco como contam os anos de compra antes de 2029.
• A casa conta para o imposto sobre a fortuna pelo valor fiscal (em geral abaixo do preço), e a dívida desconta-se.

A juros baixos, ter casa quase não muda o imposto sobre o rendimento. Não deixes o imposto escolher a data da escritura.

Um dia, vender

A mais-valia (o ganho na venda) paga um imposto do cantão, mais alto se vendes depressa e mais baixo com os anos. Se compras outra casa para morar, na Suíça, num prazo curto, o imposto fica adiado. O 2.º pilar levantado volta à caixa, salvo se o puseres na nova casa. E uma taxa fixa a meio do prazo custa uma indemnização. Lei

11Sinais de alarme

• Uma prestação anunciada sem amortização, com um juro baixo, ou com a manutenção calculada sobre a dívida em vez do valor.
• Pressa para reservar, pagar ou assinar antes da resposta do banco. Um prazo sem força legal é pressão: pergunta por escrito «o que acontece depois?».
• Um sinal pago para a conta do promotor, ou um IBAN novo enviado por email.
• Recusa em pôr por escrito a devolução do sinal se o crédito falhar.
• Promotor sem garantia de conclusão, com o nome legal impreciso, ou com falências anteriores.
• Área bruta ou ponderada vendida como útil; preço «a partir de» sem estacionamento, IVA ou ligações.
• Descritivo antigo, «de princípio», ou de outro lote. Uma oferta do banco feita com o preço de outra casa.
• Extras fora do preço da escritura.
• PPE com litígios, fundo parado, avarias repetidas, e as atas por pedir.
• Prédio de antes de 1991 sem diagnóstico de amianto.
• Um resgate no 2.º pilar feito pouco antes da compra: bloqueia o levantamento durante 3 anos.
• Um mandato de intermediário com exclusividade, penalizações, ou ofertas que não te mostra.
• Uma folga de poucos milhares no teu dinheiro.
• Números, prazos e promessas só ao telefone. O que é vago protege quem fala; o escrito protege-te a ti.

12As palavras das cartas

Os bancos, os notários e as PPE escrevem em alemão, francês ou italiano. Estas são as palavras que mais vais ver: