Comprare casa in Svizzera

1Le regole in cifre

Non tutte le regole hanno la stessa forza. In questa guida, ognuna porta un'etichetta:

• Legge vale per tutti.
• Regola ASB la scrive l'Associazione Svizzera dei Banchieri; la FINMA (l'autorità di vigilanza sulle banche) la riconosce, e perciò vincola tutte le banche.
• Prassi quasi tutte le banche, i notai o i venditori la seguono, ma ognuno fissa i propri numeri.
• Regola empirica un ordine di grandezza, non una regola.

Numeri verificati al 14.10.2026. Le regole e i tassi cambiano — controlla sempre la data.

2Chi può comprare

Il permesso di soggiorno (Lex Koller)

La Lex Koller è la legge che limita l'acquisto di case da parte di «persone all'estero». Per questa legge, «all'estero» non vuol dire solo chi vive fuori: dipende anche dalla tua nazionalità e dal tuo permesso. Legge

Il 15.04.2026, il Consiglio federale ha posto in consultazione un avamprogetto che inasprisce la legge per chi ha un permesso B di un Paese fuori dall'UE e dall'AELS. Non è ancora legge e, così com'è, non sarebbe retroattivo. Per chi è dell'UE/AELS o ha il permesso C non cambia nulla.

Le case di vacanza (Lex Weber)

In un comune con più del 20% di abitazioni secondarie, una casa nuova può essere solo abitazione principale (o, a condizioni severe, alloggio turistico). La restrizione viene iscritta nel registro fondiario. Le case costruite prima dell'11.03.2012 ne sono escluse. Legge

Questo pesa anche il giorno in cui vendi: puoi vendere solo a chi ci andrà a vivere, e perdi chi cerca una casa di vacanza. La percentuale di ogni comune è nell'inventario federale (ARE). Un comune di pianura può superare il 20% se ha una stazione sciistica entro i suoi confini.

Sposati, o in due a comprare

• L'abitazione familiare non si vende né si ipoteca senza il consenso scritto del coniuge, anche se è solo a nome di uno (art. 169 del Codice civile). Legge
• Ti sei sposato all'estero e vivi in Svizzera? Di regola si applica il regime dei beni svizzero (la partecipazione agli acquisti), salvo se avete fatto una convenzione scritta. Di' al notaio se c'è una convenzione. Legge
• Comprare in due, metà ciascuno (comproprietà): tutti e due possono usare il proprio 2° pilastro, i due redditi contano nel test, e tutti e due rispondono dell'intero debito. Può usare il 2° pilastro solo chi è proprietario.
• Dal notaio vanno tutti e due, con i permessi di soggiorno, i passaporti e il certificato di matrimonio (o una procura fatta dal notaio).

Il tuo reddito, agli occhi della banca

• Conta solo il reddito di chi firma l'ipoteca. Prassi
• Bonus, azioni dell'azienda (RSU) e altri redditi variabili vengono ridotti o non contano. Chiedi come contano la 13ª mensilità e il bonus: un test con un reddito incompleto dà un tetto falso.
• Indipendenti: la banca conta il reddito solo dopo 2 o 3 anni di conti chiusi. Se stai per cambiare statuto, questo pesa sulla data.
• Contratto nuovo: alcune banche aspettano la fine del periodo di prova. L'indennità di disoccupazione e le indennità di licenziamento non contano.
• Un licenziamento in corso va detto alla banca. Nasconderlo è dolo.

3Il denaro che devi avere

L'ipoteca è il prestito della banca. La casa resta come garanzia: se non paghi, la banca può venderla. Quello che metti tu si chiama fondi propri.

Il 20%, di cui metà «duri»

• La banca presta fino all'80% del valore. L'altro 20% è tuo. Prassi
• Almeno il 10% del valore deve essere in fondi «duri»: denaro che non viene dal 2° pilastro. Regola ASB
• Contano come «duri»: risparmi, titoli, il pilastro 3a, donazioni, anticipo d'eredità. Dal 2025, anche i prestiti di familiari stretti (genitori, nonni, fratelli e sorelle, figli adulti), se chi presta conferma per iscritto che sarà rimborsato solo con l'accordo della banca.
• I costi d'acquisto si pagano a parte, con denaro tuo. La banca non li presta.

Conta il valore più basso. La banca valuta la casa e usa il più basso tra il prezzo e la valutazione. Se la valutazione è 50'000 sotto il prezzo, ti servono circa 40'000 in più di fondi propri (l'80% di 50'000), e quello che paghi oltre la valutazione esce dai tuoi fondi «duri». Regola ASB Chiedi la valutazione prima di fare l'offerta. Le stime dei siti internet non sono valutazioni.

I costi d'acquisto, per cantone

Sono l'imposta sui trapassi immobiliari (del cantone e a volte del comune, sul cambio di proprietario), il notaio, il registro fondiario (il registro pubblico di chi possiede ogni casa) e la cartella ipotecaria (il titolo della garanzia che riceve la banca). Valori tipici per la casa in cui andrai ad abitare:

Il calcolatore ha i 26 cantoni. Alcuni cantoni riducono o restituiscono l'imposta a chi andrà ad abitare nella casa (a Berna, per esempio, dopo che ci hai vissuto 2 anni). Fai il budget con il valore alto della forchetta, e chiedi al notaio il conto esatto prima dell'atto.

Il 2° pilastro: prelevare o dare in pegno

Il 2° pilastro è la cassa pensioni del tuo lavoro. Per la casa in cui andrai a vivere (mai una casa di vacanza o da affittare), puoi usarlo in due modi. Legge

Chiedi alla banca i due calcoli fianco a fianco. Chiedi anche alla cassa il prospetto delle tue prestazioni prima e dopo il prelievo (è gratuito).

• Minimo 20'000 per prelievo. Al massimo una volta ogni 5 anni, fino a 3 anni prima del pensionamento. Dopo i 50 anni ci sono limiti.
• Sposato o in unione domestica registrata: ti serve il consenso scritto del coniuge.
• Ci vogliono da 4 a 8 settimane. Spesso è il passo più lento: fissa l'atto con questo margine. La cassa paga il notaio o la banca, mai te.
• Se vendi la casa, restituisci il denaro alla cassa (resta una menzione nel registro fondiario), salvo se lo metti in un'altra casa tua entro 2 anni. Puoi anche restituirlo di tua volontà, almeno 10'000 alla volta; l'imposta pagata ti viene rimborsata, senza interessi.
• Attenzione ai «riscatti» (versare denaro nel 2° pilastro per ridurre le imposte): dopo un riscatto, non puoi prelevare capitale per 3 anni (art. 79b LPP). Per questo, molti fanno i riscatti solo dopo l'acquisto. Legge
• Denaro dimenticato: se hai avuto più impieghi, possono esserci conti di libero passaggio dimenticati. L'Ufficio centrale del 2° pilastro li cerca gratis. Riunirli nella cassa attuale non è un riscatto, non paga imposte e può farti superare i 20'000.

Il pilastro 3a

• Conta tra i fondi «duri». Puoi prelevarlo per comprare, senza minimo, una volta ogni 5 anni. Legge
• Un conto si preleva intero, non in parte. Chi ha più conti può chiuderli in anni diversi, e l'imposta è più bassa.
• Pilastro 3a in un'assicurazione: la banca conta il valore di riscatto, che può essere molto più basso del valore dell'estratto. Chiedi all'assicurazione una lettera con questo valore prima di fare i conti.
• Versamento massimo nel 2026: 7'258 a persona, se hai un 2° pilastro.

L'imposta sul prelievo

Prelevare dal 2° o dal 3° pilastro comporta un'imposta a parte, ad aliquota ridotta. Per 250'000, una persona sola paga tra circa il 4% e il 9%, secondo il cantone. Regola empirica I prelievi dello stesso anno si sommano (in una coppia, quelli di entrambi), e l'aliquota sale: chiudere un pilastro 3a nello stesso anno in cui prelevi il 2° costa di più.

La fattura arriva mesi dopo l'atto, e la banca non presta quel denaro. Tienilo da parte.

Tieni una riserva, e dimostra da dove viene il denaro

• Comprare «con zero sul conto» è fragile: il notaio chiede più del previsto, il pilastro 3a vale meno, l'assemblea vota dei lavori. Un margine di poche migliaia sparisce in fretta.
• La banca chiede da dove viene il denaro (legge sul riciclaggio di denaro). È la routine. Rispondi con documenti: certificati di salario, estratti con le vendite di titoli, estratti bancari.

4Il test della banca

La banca non fa i conti con il tasso di oggi. Fa un calcolo della sostenibilità finanziaria (in tedesco Tragbarkeit), per vedere se reggeresti tassi alti: Prassi

Esempio: una casa da 1'000'000, con l'80% di ipoteca

Cioè: con l'80% di ipoteca, ti serve un reddito lordo di circa il 18% del prezzo. Oltre un certo prezzo, a comandare è il reddito, non il risparmio. Regola empirica

• Ogni banca ha i suoi numeri. Alcune usano un tasso del 4,5%, altre lo 0,7% di manutenzione (o meno per una casa nuova ed efficiente). Mezzo punto di tasso teorico cambia il prezzo massimo dal 4 al 7%. Chiedi.
• In pensione: molte banche fanno il test anche con la rendita che prevedi di ricevere.
• Al rinnovo: la tua banca raramente ripete il test se paghi puntualmente. Cambiare banca lo fa ripetere. Se a quel punto c'è un solo reddito (disoccupazione, tempo parziale dopo un figlio), resti legato alla tua banca e ai suoi margini. Fai il test anche con un solo reddito.
• Il test è volutamente molto più duro del costo reale. Anche l'ammortamento non è denaro perso: riduce il tuo debito.

Chiedi alla banca la tua capacità massima prima di innamorarti di una casa. Tienila per te: al venditore mostri solo una conferma di finanziamento al prezzo concordato.

5L'ipoteca: ranghi, SARON e tasso fisso

1° e 2° rango, e l'ammortamento

Ammortizzare è rimborsare il debito, non solo pagare gli interessi. In Svizzera non devi rimborsare l'ipoteca fino a zero. Per questo ha due parti:

• 1° rango: fino a 2/3 del valore della casa. Può restare per sempre. Regola ASB
• 2° rango: da 2/3 fino all'80%. Devi rimborsarlo in 15 anni, a rate uguali, o fino al pensionamento se arriva prima. Regola ASB Alcune banche usano il 65% invece di 2/3. Prassi

L'ammortamento si calcola sul valore della casa, non sul debito: (ipoteca − 2/3 del valore) ÷ 15. Chiedi nell'offerta l'importo annuo in franchi.

• Ammortamento diretto: paghi la banca, e il debito e gli interessi scendono ogni anno.
• Ammortamento indiretto: versi lo stesso denaro su un conto del pilastro 3a, dato in pegno alla banca. Il debito non scende; alla fine, il pilastro 3a lo rimborsa in una volta. I versamenti riducono le tue imposte, ma gli interessi corrono su tutto il debito.

La cartella ipotecaria

È il titolo della garanzia, iscritto nel registro fondiario. In una casa usata, spesso si trasferisce la cartella che esiste già (chiedi al notaio chi paga il trasferimento). Una cartella nuova costa circa dallo 0,1 allo 0,3% dell'importo, secondo il cantone. In un edificio nuovo, i lotti non hanno ancora la cartella.

SARON o tasso fisso

• Ipoteca SARON: il SARON è il tasso a cui le banche svizzere si prestano denaro da un giorno all'altro. Paghi il SARON più il margine della banca (di regola da 0,7 a 1,2 punti), adeguato ogni 3 mesi. Oggi è la più economica, ma può salire. Spesso viene in un contratto quadro da 3 a 5 anni che ti lega alla banca.
• Ipoteca a tasso fisso: il tasso resta bloccato per un periodo da 2 a 15 anni. Sai quanto paghi. Per la banca, il costo è lo swap (il tasso di mercato per quella durata) più il suo margine. Chiedi l'offerta scritta come «swap + margine»: il margine di mercato è vicino a 1 punto, e un margine ben sopra merita una domanda.
• Uscire da un tasso fisso prima della scadenza (perché vendi, cambi banca, divorzi) costa un'indennità che può arrivare a decine di migliaia. Alla scadenza esci senza costi.
• Tranche con durate diverse (2 o 3) ripartiscono il rischio di tasso, ma ti legano alla banca: quando una scade, l'altra è ancora in corso.

Tassi medi al 21.9.2026 (circa 100 finanziatori)

Sono medie di MoneyPark. Il tasso guida della Banca nazionale svizzera è allo 0% (24.9.2026). Le offerte migliori sono sotto le medie, e il tasso finale si negozia. Ogni 0,10 punti su un'ipoteca di 500'000 sono 500 all'anno.

Come chiedere offerte

• Chiedi almeno 3 offerte scritte (una banca cantonale, un'altra banca, un intermediario o un'assicurazione), tutte per al massimo l'80%.
• Un tasso «indicativo» non è un'offerta. Vale solo il documento con il tuo nome, la casa, l'importo e la durata.
• I tassi pubblicati valgono per ipoteche fino all'80% e clienti senza rischi.
• Fissare oggi un tasso che parte più tardi costa un supplemento (circa da 0,1 a 0,25 punti). In una casa nuova, il tasso fisso parte in genere alla consegna.
• Alcune banche fanno uno sconto alle case efficienti (Minergie, certificato energetico A o B, pannelli solari). Chiedi.
• Se la banca chiede un'assicurazione sulla vita, confronta tipi e prezzi fuori dalla banca. Non disdire mai un'assicurazione prima che quella nuova sia accettata: la nuova chiede un questionario sulla salute.

Gli intermediari (broker)

Un intermediario confronta le banche per te. È pagato dalla banca, una volta, quando l'ipoteca viene firmata; le provvigioni delle assicurazioni, invece, sono annuali. Prima di firmare il mandato, leggi: Prassi

• se ti vieta di parlare con le banche nello stesso tempo (esclusiva);
• se ti chiede un'indennità se chiudi con la tua banca, o se rinunci;
• se ti consegna tutte le offerte che ha ricevuto;
• quali procure ti chiede (fisco, datore di lavoro, cassa pensioni).

In Svizzera, un mandato si può revocare in qualsiasi momento (art. 404 del Codice delle obbligazioni), e le penali per questo hanno una validità dubbia. Fai il test dei 5 minuti: confronta le offerte con i tassi pubblicati di una banca online.

6Comprare una casa nuova

Comprare su progetto (prima che la casa esista) ha dei vantaggi: scegli le finiture, la casa è efficiente e non ci sono lavori nei primi anni. Ma durante il cantiere il rischio è tuo.

Due modi di comprare

• Vendita chiavi in mano: compri dal promotore un'unità finita, con atto e data di consegna. Paghi un acconto e il resto alla consegna, o a tappe.
• Terreno + contratto d'appalto: compri il terreno e firmi un contratto con un costruttore. Paghi a tappe, con un credito di costruzione a tuo nome. Chiedi se i lavori sono soggetti all'IVA (8,1%) e se il prezzo la include.

Il credito di costruzione e gli interessi intercalari

Quando paghi a tappe, la banca apre un credito di costruzione: paga il costruttore man mano che i lavori avanzano. Tu paghi interessi solo su quanto è già stato usato, ogni 3 mesi, a un tasso variabile (circa dal 2 al 2,5%). All'inizio paghi poco; vicino alla consegna, su quasi tutto il credito. Alla consegna, il credito diventa un'ipoteca normale, e il tasso fisso parte da lì. Prassi

In media, durante il cantiere, è usata circa la metà del credito. Una stima:

• Questi interessi si pagano con il tuo denaro, durante il cantiere, insieme all'affitto. Tienine conto nei tuoi fondi.
• Il 2° pilastro pagato a tappe complica le cose: il prelievo deve andare nella casa. La cosa più semplice è un acconto piccolo e il resto all'atto o alla consegna.
• Chiedi: su quale valore calcolano l'80% (il prezzo, o il costo totale con interessi e notaio); se l'ipoteca finale deve restare nella banca del credito; se la banca può sospendere il credito se la tua situazione cambia.
• Spesso il promotore impone la banca. È normale. Ma una banca che finanzia il promotore non ti protegge dal fallimento del costruttore — questo è il rischio reale.

La prenotazione e l'acconto

In Svizzera, la vendita e la promessa di vendita di una casa valgono solo con atto pubblico da un notaio (art. 216 del Codice delle obbligazioni). Un «contratto di prenotazione» privato non obbliga nessuno, e il denaro versato può non tornare. Legge

• Niente prenotazioni né acconti prima della risposta della banca.
• L'acconto va su un conto del notaio, mai al promotore. Esce solo con l'atto o con un accordo scritto.
• Clausola di finanziamento: se il credito non viene ottenuto E mantenuto fino all'atto, l'acconto viene restituito per intero. Anche se la banca imposta dal promotore rifiuta.
• Nome legale esatto del venditore ed estratto del registro di commercio. Guarda da quanti anni esiste la società, il capitale e se ha avuto fallimenti.
• Conferma l'IBAN per telefono, con il numero dell'elenco pubblico, mai con quello dell'email.
• Chiedi la bozza dell'atto e il contratto d'appalto almeno 10 giorni prima, e falli leggere a un avvocato.
• Non firmare mai durante la visita.

Le protezioni contro il costruttore

• Garanzia bancaria di completamento: una banca garantisce che la casa sarà finita se il costruttore fallisce. Con un promotore piccolo o recente, non rinunciarci.
• Pagare solo quanto è fatto, tramite il notaio, contro prova dell'avanzamento dei lavori.
• Ipoteca legale degli artigiani e imprenditori (art. 837 del Codice civile): un subappaltatore non pagato può iscrivere un'ipoteca sulla tua casa, anche se tu hai pagato tutto, fino a 4 mesi dopo la fine dei lavori. Chiedi una garanzia bancaria o la prova che tutti sono stati pagati. Legge
• Data di consegna fissa nell'atto, con una penale per ritardo (art. 160 del Codice delle obbligazioni), per ogni mese iniziato, vicina al costo reale di una casa provvisoria e di un deposito mobili. Ritardi da 3 a 6 mesi sono frequenti. Prassi

Che cosa compri, esattamente

• L'opuscolo non è il contratto. Vale solo la descrizione tecnica dettagliata (il capitolato) allegata all'atto (quella che «fa fede»), non quella «di principio». Le immagini sono «non contrattuali».
• Superficie: quella «lorda» include i muri; quella «ponderata» somma i balconi a metà o a un terzo. Solo la superficie abitabile netta (la somma dei locali, norma SIA 416) serve per confrontare. La lorda è circa 1,2 volte la netta. Somma tu i locali sulla pianta quotata; si sono visti annunci dal 15% al 35% sopra. Confronta i CHF al m² netto, senza il parcheggio. Regola empirica
• Spesso non incluso: recinzione, siepi, prato, irrigazione, pavimentazione della terrazza, terra vegetale, cucina e bagni oltre il budget, allacciamenti alle reti, licenze, la tassa per il rifugio della protezione civile. Chiedi per iscritto voce per voce.
• Chiedi anche: la licenza edilizia non può più essere contestata? Ci sono pericoli naturali sulla carta del cantone? La casa è tua con il terreno, o in un diritto di superficie? Visita una casa già consegnata dallo stesso promotore e parla con un proprietario.

Extra e scelte

• Gli extra («supplementi») sono un guadagno del promotore: margini dal 10 al 18% sul costo. Chiedi un preventivo per voce, con il margine a parte. Prassi
• Gli extra firmati dopo l'atto spesso non entrano nell'ipoteca. Mettili nel prezzo dell'atto.
• Il prezzo «con finiture secondo budget» è quello d'ingresso. Il prezzo finale risulta spesso più alto dal 4 al 9%. Quasi mai c'è un credito se spendi meno.
• Prima del cemento costa poco; dopo costa caro: tubi vuoti (internet, aria condizionata, ricarica per l'auto, prese sulla terrazza), termostato per locale, lo schema elettrico, la posizione dell'unità esterna della pompa di calore.
• Acustica: la norma SIA 181 ha esigenze «minime» e «accresciute» (circa 3 dB meglio). Chiedi quelle accresciute per iscritto, e chiedi cosa c'è sopra la tua camera.

Garanzie ed edificio nuovo

• Difetti: con la norma SIA 118, hai 2 anni per notificare i difetti visibili; quelli occulti hanno 5 anni (art. 371 del Codice delle obbligazioni). Notificali per iscritto, subito. Chiedi chi risponde e se le garanzie del costruttore passano a te. Legge
• Il regolamento della PPP è scritto dal promotore prima della prima vendita. Leggilo, e chiedi una clausola che permetta a ogni proprietario di installare, a sue spese e senza votazione, pergola, tenda da sole, ricarica o pannelli nelle parti a uso esclusivo.
• In un edificio nuovo, il fondo di rinnovamento parte vicino a zero, e il primo preventivo delle spese è di solito ottimista.
• Una PPP per edificio o una per tutto il complesso? Nella seconda, il tuo voto pesa meno e condividi i problemi degli altri edifici.

Per trovare progetti presto: le domande di costruzione escono sul foglio ufficiale del cantone, da 12 a 24 mesi prima delle vendite, con il nome del committente.

7Comprare una casa usata

La maggior parte degli appartamenti è in proprietà per piani (PPP): sei proprietario del tuo appartamento e di una quota (i millesimi) delle parti comuni — tetto, facciata, scale, riscaldamento. Le decisioni si prendono nell'assemblea dei proprietari, e i costi si ripartiscono secondo i millesimi.

I documenti da chiedere, prima di qualsiasi offerta

• I conti della PPP degli ultimi 2–3 anni e il preventivo dell'anno.
• I verbali delle ultime 2–3 assemblee, e di quelle straordinarie.
• L'estratto del fondo di rinnovamento: saldo e movimenti.
• Il regolamento della PPP (e d'uso), l'atto costitutivo e la tabella dei millesimi.
• Il conteggio annuo delle spese dell'appartamento (in francese, décompte de charges) e gli studi sui lavori chiesti dall'assemblea.
• L'anno di costruzione, il certificato energetico (CECE o GEAK) e il valore d'assicurazione dell'edificio.
• Una dichiarazione che il venditore non deve nulla alla comunione dei proprietari.
• L'estratto completo del registro fondiario: cartelle ipotecarie, servitù, menzioni. Il riassunto con la sola descrizione del lotto non le mostra.

Un edificio sano manda tutto senza esitare. I documenti mostrano quello che il venditore e l'agente non dicono: sono parte interessata. Prassi

Il fondo di rinnovamento

È il denaro che i proprietari mettono da parte per i grandi lavori delle parti comuni (tetto, facciata, ascensore, riscaldamento). Non è obbligatorio per legge — il Consiglio federale ha rifiutato di renderlo obbligatorio il 13.5.2026 — e il regolamento fissa quanto si paga.

• Quanto dovrebbe avere: l'associazione svizzera dei proprietari per piani raccomanda almeno lo 0,4% del valore d'assicurazione dell'edificio all'anno, finché il fondo arriva a circa il 6%. La media reale è intorno allo 0,36%. Regola empirica
• Segnale rosso: meno dello 0,2% all'anno, un fondo fermo, o lavori votati senza soldi nel fondo. Senza fondo, un tetto o una facciata si pagano con un contributo straordinario: decine di migliaia per appartamento.
• Un prezzo basso al m² può essere il prezzo di un lavoro in arrivo.

I contributi straordinari e i debiti

• Un lavoro già votato ma non ancora pagato passa a te, salvo se l'atto dice il contrario. Scrivi nell'atto chi paga. Prassi
• La comunione ha un'ipoteca legale sull'appartamento per i contributi arretrati degli ultimi 3 anni (art. 712i del Codice civile). Da qui la dichiarazione che il venditore non deve nulla. Legge

Leggere i verbali: cosa cercare

• Guasti che si ripetono (riscaldamento, ascensore, infiltrazioni), o il noleggio di un riscaldamento d'emergenza.
• Liti: contro il promotore, tra proprietari, incassi in tribunale contro un proprietario che non paga.
• Spese ripetibili pagate all'altra parte: segno di una causa persa.
• Uno studio di risanamento commissionato, o un'assemblea fissata su facciata o tetto.
• Un preventivo «di speranza», che presume che il guasto finisca.
• Il promotore ancora proprietario di molti lotti, o molti appartamenti in vendita nello stesso momento.

«Problema risolto» si dimostra con documenti: il verbale con la votazione, la fattura e la garanzia della riparazione, la prova della fine della causa, il saldo del fondo.

Le spese e l'edificio

• Spese normali: circa da 30 a 50 CHF al m² all'anno. Molto meno può voler dire che il fondo di rinnovamento non è incluso, o che il preventivo è ottimista. Nei conti reali, le spese annunciate risultano spesso più alte di circa il 25%. Regola empirica
• Amianto: è stato vietato l'1.3.1990. Legge Un edificio di prima del 1991 è sospetto: «rinnovato» non vuol dire «senza amianto». Prima dei lavori, molti cantoni esigono una diagnosi. Chiedi se è già stata fatta.
• Riscaldamento: se la caldaia viene sostituita, molti cantoni esigono energia rinnovabile. Chiedi l'età e il piano dell'assemblea.
• Parcheggio: il posto è nello stesso fondo del registro, o è un diritto d'uso a parte? L'atto deve identificarlo.
• Appartamento affittato: la vendita non mette fine alla locazione (art. 261 del Codice delle obbligazioni). Puoi disdirla solo se ne hai bisogno con urgenza per te. Un appartamento occupato si vende in genere dal 10 al 20% in meno.

La visita: lo stato dell'appartamento

• Comincia dalla cantina: umidità, macchie, odore di muffa, crepe nei muri di fondazione.
• Umidità ai piani: angoli delle pareti esterne, dietro i mobili, intorno alle finestre, sotto i lavelli, intorno a vasche e docce.
• Crepe: una crepa sottile, orizzontale e regolare dove il soffitto incontra la parete, in più locali, di solito è benigna. Allarme: crepe in diagonale dagli angoli di porte e finestre, in mezzo al soffitto, allineate sul pavimento, che continuano sulla facciata, o porte che sfregano.
• Fotografa: il quadro elettrico (interruttori automatici e salvavita, o vecchi fusibili), la targhetta del riscaldamento (anno e tipo), il contatore.
• Finestre: vetro doppio o triplo, stato delle guarnizioni, anno inciso sul telaio.
• Acqua: apri rubinetti e docce (pressione, acqua calda, colore), tira lo sciacquone, guarda i sifoni.
• Rumore e luce: visita a orari diversi. Cosa c'è sopra? Ogni camera ha una finestra?
• Regole della casa: il regolamento può vietare la lavatrice nell'appartamento, il climatizzatore in facciata o la chiusura del balcone.

Una visita di un'ora con un architetto o un ingegnere indipendente costa alcune centinaia di franchi, circa lo 0,1% del prezzo. Se trova un difetto, scrivi nell'atto come si ripara e chi paga. Ricorda anche: i lavori in una casa usata aumentano il valore per la banca solo del 50–80% di quanto costano. Regola empirica

8L'acquisto, passo dopo passo

1. Fai i conti con il calcolatore e chiedi alla banca la tua capacità massima. Tienila per te.
2. Chiedi i documenti (PPP, o promotore e capitolato) prima di impegnarti.
3. Visita con la lista, possibilmente con un professionista se la casa è usata.
4. Chiedi la valutazione della banca prima di fare l'offerta. Una valutazione alta ti protegge; una bassa è un tetto che non è tuo, è della banca.
5. Fai l'offerta per iscritto. Negozia solo per iscritto; al telefono, «mi mandi i numeri per email». Margini tipici nel 2026: dal 3 al 7% per una casa ben posizionata; dall'8 al 12% se è cara, ha bisogno di lavori o è in vendita da tempo; dallo 0 al 3% per una casa nuova (lì si negoziano gli extra). Da ottobre a febbraio, il mercato è più calmo. Regola empirica
6. Mostra la conferma di finanziamento al prezzo concordato, mai con il tuo massimo.
7. Casa nuova: prenota solo dal notaio, con le clausole della sezione 6.
8. Scegli la banca tra le offerte vincolanti. Chiedi subito il prelievo del 2° e del 3° pilastro (da 4 a 8 settimane).
9. Leggi la bozza dell'atto almeno 10 giorni prima. Conferma l'IBAN del notaio per telefono.
10. Atto pubblico dal notaio. Solo l'atto rende valido l'acquisto. Legge Il denaro (ipoteca, pilastri, il tuo) passa dal notaio.
11. Registro fondiario. La casa è tua solo quando è iscritta. Legge
12. Poi arrivano le fatture: l'imposta sul prelievo dei pilastri e, se non è ancora stata pagata, l'imposta sui trapassi immobiliari.

Dal «sì» del venditore all'atto passano in genere da 1 a 3 settimane. È la finestra fragile: conferma per email lo stesso giorno, fissa il notaio quella settimana e non riaprire le questioni.

L'agente lavora per il venditore. Conta sul fatto che ciò che gli dici arriva al venditore lo stesso giorno. Non dire il tuo tetto, la tua scadenza né che non hai alternative. Chiedi sempre due righe per iscritto dopo ogni conversazione. Prassi

9Mentre sei ancora in affitto

• Il preavviso: il contratto di locazione ha un termine (spesso 3 mesi) e date fisse per uscire. Per una casa nuova, non disdire prima di avere la consegna garantita: se il cantiere ritarda, paghi due case.
• Uscire prima del termine (art. 264 del Codice delle obbligazioni): presenti un nuovo inquilino solvibile che accetti le stesse condizioni. Non è un'uscita garantita (Tribunale federale, 4A_97/2025): se c'è una disputa sul candidato, puoi continuare a dovere gli affitti. L'uscita più sicura è un accordo scritto con il locatore. Legge
• Protrazione (art. 272–273): se il locatore ti disdice il contratto, puoi chiedere all'autorità di conciliazione di restare più a lungo (fino a 4 anni per un'abitazione). Chiedila entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta; in un contratto di durata determinata, fino a 60 giorni prima della scadenza. Chiedi una data fissa, mai «finché la casa è pronta». Se hai disdetto tu, non c'è protrazione: solo un accordo. Legge
• Il ritardo del tuo cantiere è un rischio tuo. Il locatore non deve aspettare.
• Il deposito di garanzia (al massimo 3 mesi di affitto senza spese) viene liberato quando esci e torna nel tuo denaro.
• I costi del trasloco: affitto doppio, casa provvisoria, deposito mobili, due traslochi. Con un doppio trasloco, facilmente da 10'000 a 20'000. Regola empirica
• Confronta cose uguali: il tuo affitto con le spese contro il costo da proprietario con le stesse voci. Un inquilino vede poco: il proprietario paga anche la manutenzione, il fondo, l'assicurazione e l'imposta immobiliare.

10I costi del proprietario

Separa sempre due cose: quanto esce dal conto al mese, e quanto costa davvero. L'ammortamento esce dal conto, ma non è un costo: è debito che rimborsi, denaro che resta tuo. Chi risparmia già in un pilastro 3a può mettere quel risparmio nell'ammortamento indiretto.

Le imposte di chi abita la casa

• Fino alla fine del 2028: paghi l'imposta su un valore locativo (un affitto fittizio), e deduci gli interessi e la manutenzione.
• Dall'1.1.2029: il valore locativo viene abolito (votazione del 28.9.2025, data fissata dal Consiglio federale l'1.4.2026). Smetti anche di dedurre la manutenzione e gli interessi della casa in cui abiti. Legge
• Eccezione, la deduzione per il primo acquisto: chi compra la prima casa può dedurre interessi fino a 10'000 (coppia) o 5'000 (persona sola) il 1° anno, con una riduzione del 10% all'anno per 10 anni. Verifica con il fisco come contano gli anni d'acquisto prima del 2029.
• La casa conta per l'imposta sulla sostanza al valore fiscale (in genere sotto il prezzo), e il debito si deduce.

Con tassi bassi, avere una casa non cambia quasi l'imposta sul reddito. Non lasciare che le imposte scelgano la data dell'atto.

Un giorno, vendere

La plusvalenza (il guadagno sulla vendita) paga un'imposta cantonale, più alta se vendi presto e più bassa con gli anni. Se compri un'altra casa in cui abitare, in Svizzera, entro un termine breve, l'imposta viene differita. Il 2° pilastro prelevato torna alla cassa, salvo se lo metti nella nuova casa. E un tasso fisso a metà durata costa un'indennità. Legge

11Segnali d'allarme

• Una rata annunciata senza ammortamento, con un tasso basso, o con la manutenzione calcolata sul debito invece che sul valore.
• Fretta di prenotare, pagare o firmare prima della risposta della banca. Una scadenza senza forza legale è pressione: chiedi per iscritto «cosa succede dopo?».
• Un acconto pagato sul conto del promotore, o un IBAN nuovo inviato per email.
• Rifiuto di mettere per iscritto la restituzione dell'acconto se il credito salta.
• Promotore senza garanzia di completamento, con il nome legale impreciso, o con fallimenti precedenti.
• Superficie lorda o ponderata venduta come netta; prezzo «a partire da» senza parcheggio, IVA o allacciamenti.
• Capitolato vecchio, «di principio», o di un altro lotto. Un'offerta della banca fatta con il prezzo di un'altra casa.
• Extra fuori dal prezzo dell'atto.
• PPP con liti, fondo fermo, guasti ripetuti, e i verbali non ancora chiesti.
• Edificio di prima del 1991 senza diagnosi dell'amianto.
• Un riscatto nel 2° pilastro fatto poco prima dell'acquisto: blocca il prelievo per 3 anni.
• Un mandato di intermediario con esclusiva, penali, o offerte che non ti mostra.
• Un margine di poche migliaia nel tuo denaro.
• Numeri, scadenze e promesse solo al telefono. Ciò che è vago protegge chi parla; lo scritto protegge te.

12Le parole delle lettere

Le banche, i notai e le PPP scrivono in italiano, tedesco o francese. Queste sono le parole che vedrai più spesso, nelle tre lingue: