Cumprar ina chasa en Svizra

1Las reglas en cifras

Betg tut las reglas han la medema forza. En quest guid ha mintga regla ina etichetta:

• Lescha vala per tuts.
• Regla da l'ASB l'Associaziun svizra dals banciers la scriva; la FINMA (la surveglianza da las bancas) la renconuscha, e perquai è ella obligatorica per tut las bancas.
• Pratica quasi tut las bancas, ils notars u ils venditurs la suondan, ma mintgin fixescha ses agens dumbers.
• Regla generala in urden da grondezza, betg ina regla.

Dumbers verifitgads ils 14.10.2026. Las reglas ed ils tschains sa midan — controllescha adina la data.

2Tgi che po cumprar

La permissiun da dimora (Lex Koller)

La Lex Koller è la lescha che limitescha la cumpra da chasas tras «persunas a l'exteriur». Per questa lescha na munta «a l'exteriur» betg mo tgi che viva ordaifer la Svizra: quai dependa er da tia naziunalitad e da tia permissiun. Lescha

Ils 15.04.2026 ha il Cussegl federal mess en consultaziun in sboz che renda la lescha pli severa per persunas cun permissiun B d'in pajais ordaifer l'UE e l'AECL. Quai n'è anc betg lescha e, sco ch'el è oz, na fiss el betg retroactiv. Per tgi ch'è da l'UE/AECL u ha la permissiun C na sa mida nagut.

Las chasas da vacanzas (Lex Weber)

En ina vischnanca cun dapli che 20% abitaziuns secundaras po ina chasa nova esser mo domicil principal (u, sut cundiziuns severas, alloschament turistic). La restricziun vegn inscritta en il register funsil. Las chasas construidas avant ils 11.03.2012 èn exceptadas. Lescha

Quai pesa er il di che ti vendas: ti pos vender mo a tgi che va ad abitar là, e ti perdas ils cumpraders da chasas da vacanzas. La quota da mintga vischnanca è en l'inventari federal (ARE). Ina vischnanca da la planira po surpassar ils 20% sch'ella ha ina staziun da skis entaifer ses cunfins.

Maridads, u cumprar en dus

• L'abitaziun da la famiglia na po betg vegnir vendida u gravada cun in'ipoteca senza il consentiment en scrit dal consort, er sch'ella è mo sin il num d'in dals dus (art. 169 dal Cudesch civil svizzer). Lescha
• Ti ta has maridà a l'exteriur ed abitas en Svizra? Per regla vala il regim matrimonial svizzer (la participaziun a l'acquist, Errungenschaftsbeteiligung), uschenavant che vus n'avais betg fatg in contract en scrit. Di al notar sch'i dat in contract. Lescha
• Cumprar en dus, mintgamai la mesadad (cumproprietad): omadus pon duvrar lur 2. pitga, omaduas entradas quintan en il test, ed omadus èn responsabels per l'entir debit. Mo tgi ch'è proprietari po duvrar la 2. pitga.
• Tar il notar van omadus, cun las permissiuns da dimora, ils passaports e l'attestat da maridaglia (u ina procura fatga tar il notar).

Tia entrada, ord vista da la banca

• Mo l'entrada da quels che suttascrivan l'ipoteca quinta. Pratica
• Bonus, acziuns da l'interpresa (RSU) ed autras entradas variablas vegnan reducidas u na quintan betg. Dumonda co ch'il 13avel salari ed il bonus quintan: in test cun in'entrada incumpletta dat ina limita falsa.
• Independents: la banca quinta l'entrada pir suenter 2 fin 3 onns da quints serrads. Sche ti vuls midar status, pesa quai sin la data.
• Contract nov: intginas bancas spetgan la fin dal temp d'emprova. Ils daners da dischoccupaziun e las indemnisaziuns na quintan betg.
• In cumià en curs sto vegnir communitgà a la banca. Al zuppentar è in engion.

3Ils daners che ti stos avair

L'ipoteca è l'emprest da la banca. La chasa serva sco garanzia: sche ti na pajas betg, po la banca la vender. Quai che ti mettas sez sa numna fonds agens.

Ils 20%, e la mesadad «dira»

• La banca empresta fin 80% da la valur. Ils auters 20% èn tes. Pratica
• Almain 10% da la valur ston esser daners «dirs» (harte Eigenmittel): daners che na vegnan betg da la 2. pitga. Regla da l'ASB
• Quinta sco daners dirs: spargnas, titels, la pitga 3a, donaziuns, ierta anticipada. Dapi il 2025 er emprests da la famiglia stretga (geniturs, tattas e tats, fragliuns, uffants creschids), sche tgi ch'empresta conferma en scrit ch'el survegn enavos ils daners mo cun il consentiment da la banca.
• Ils custs da cumpra vegnan pajads separadamain, cun tes daners. La banca n'als empresta betg.

La valur pli bassa quinta. La banca valitescha la chasa e duvra il pli bass tranter il pretsch e la valitaziun. Sche la valitaziun è 50'000 sut il pretsch, dovras ti circa 40'000 dapli fonds agens (ils 80% da 50'000), e quai che ti pajas sur la valitaziun sto vegnir da tes daners dirs. Regla da l'ASB Dumonda la valitaziun avant che far l'offerta. Las stimaziuns da websites n'èn betg valitaziuns.

Ils custs da cumpra, tenor chantun

Quai èn la taglia sin il midament da maun (Handänderungssteuer; dal chantun e magari da la vischnanca, sin il midament dal proprietari), il notar, il register funsil (il register public che mussa tgi ch'è proprietari da mintga chasa) e la cedula ipotecara (il titel da la garanzia che la banca survegn). Valurs tipicas per la chasa nua che ti vas ad abitar:

Il calculatur ha tut ils 26 chantuns. Intgins chantuns reduceschan u restitueschan la taglia a tgi che va ad abitar en la chasa (a Berna, per exempel, suenter che ti has abità là 2 onns). Fa il budget cun la valur la pli auta da l'interval, e dumonda il notar il quint exact avant l'act notarial.

La 2. pitga: retrair u dar en pegn

La 2. pitga è la cassa da pensiun da tia plazza da lavur. Per la chasa nua che ti vas ad abitar (mai ina chasa da vacanzas u da dar a fitg) la pos ti duvrar en duas manieras. Lescha

Dumonda la banca ils dus quints in sper l'auter. Dumonda er la cassa la survista da tias prestaziuns avant e suenter la retratga (gratuit).

• Minimum 20'000 per retratga. Maximalmain ina giada mintga 5 onns, fin 3 onns avant il pensiunament. Suenter ils 50 onns datti limitas.
• Maridà u en partenadi registrà: ti dovras il consentiment en scrit dal consort.
• Quai dura 4 fin 8 emnas. Savens è quai il pass il pli plaun: fixescha l'act notarial cun questa marscha. La cassa paja al notar u a la banca, mai a tai.
• Sche ti vendas la chasa, restitueschas ti ils daners a la cassa (i resta ina remartga en il register funsil), uschenavant che ti n'als mettas betg en in'autra atgna chasa entaifer 2 onns. Ti als pos er restituir voluntarmain, almain 10'000 mintga giada; la taglia pajada returna, senza tschains.
• Attenziun cun las «cumpras» en la cassa (Einkauf: metter daners en la 2. pitga per sbassar la taglia): suenter ina tala cumpra na pos ti betg retrair chapital durant 3 onns (art. 79b LPP). Perquai fan blers questas cumpras pir suenter l'acquist da la chasa. Lescha
• Daners emblidads: sche ti has gì pliras plazzas, pon esistir contos da libra circulaziun (Freizügigkeitskonten) emblidads. Il Post central da la 2. pitga als tschertga gratuitamain. Als unir en la cassa actuala n'è betg ina cumpra, na paja nagina taglia e po ta gidar a surpassar ils 20'000.

La pitga 3a

• Quinta sco daners dirs. Ti la pos retrair per cumprar, senza minimum, ina giada mintga 5 onns. Lescha
• In conto vegn retratg entir, betg en parts. Tgi ch'ha plirs contos als po serrar en onns differents, e la taglia daventa pli bassa.
• Pitga 3a en in'assicuranza: la banca quinta la valur da recumpra (Rückkaufswert), che po esser bler pli bassa che la valur sin l'extract. Dumonda l'assicuranza ina brev cun questa valur avant che far quints.
• Pajament maximal il 2026: 7'258 per persuna, sche ti has ina 2. pitga.

La taglia sin la retratga

Retrair la 2. pitga u la pitga 3a paja ina taglia separada, cun ina taxa reducida. Per 250'000 paja ina persuna suletta tranter circa 4% e 9%, tenor il chantun. Regla generala Las retratgas dal medem onn vegnan summadas (en in pèr, quellas da tuts dus), e la taxa crescha: serrar ina pitga 3a il medem onn che ti retras la 2. pitga custa dapli.

Il quint arriva mais suenter l'act notarial, e la banca n'empresta betg quests daners. Tegna als da la vart.

Tegna ina reserva, e cumprova danunder ch'ils daners vegnan

• Cumprar «cun nulla sin il conto» è fragil: il notar pretenda dapli che previs, la pitga 3a vala main, la radunanza decida ina lavur. Ina marscha da paucs milli svanescha svelt.
• La banca dumonda danunder ch'ils daners vegnan (lescha cunter il lavar daners). Quai è rutina. Respunda cun documents: certificats da salari, extracts cun la vendita da titels, extracts bancars.

4Il test da la banca

La banca na fa betg ils quints cun ils tschains dad oz. Ella fa in test da purtabladad (per tudestg Tragbarkeit), per vesair sche ti pudessas supportar tschains auts: Pratica

Exempel: ina chasa da 1'000'000, cun 80% ipoteca

Pia: cun 80% ipoteca dovras ti in'entrada bruta da circa 18% dal pretsch. Sur in tschert pretsch decida l'entrada, betg las spargnas. Regla generala

• Mintga banca ha ses agens dumbers. Intginas duvran 4.5% tschains, autras 0.7% mantegniment (u main en ina chasa nova ed efficienta). Mez punct tschains teoretics mida il pretsch maximal per 4 fin 7%. Dumonda.
• En il pensiunament: bleras bancas fan il test er cun la pensiun che ti spetgas.
• Cura che l'ipoteca scada: tia banca repeta darar il test sche ti pajas a temp. Midar banca al repeta. Sch'i dat lura mo in'entrada (dischoccupaziun, temp parzial suenter in uffant), es ti lià a tia banca ed a sias marschas. Fa il test er cun mo in'entrada.
• Il test è a posta bler pli dir ch'ils custs reals. Er l'amortisaziun n'è betg daners perss: ella sbassa tes debit.

Dumonda la banca tia capacitad maximala avant che t'inamurar d'ina chasa. Tegna quella per tai: al vendider mussas ti mo ina conferma da finanziaziun al pretsch concludì.

5L'ipoteca: rangs, SARON e taxa fixa

1. e 2. rang, e l'amortisaziun

Amortisar vul dir pajar enavos il debit, betg mo ils tschains. En Svizra na stos ti betg pajar l'ipoteca fin a nulla. Perquai ha ella duas parts:

• 1. rang: fin 2/3 da la valur da la chasa. Po restar per adina. Regla da l'ASB
• 2. rang: da 2/3 fin 80%. Ti al stos pajar enavos en 15 onns, en ratas egualas, u fin al pensiunament, sch'el arriva pli baud. Regla da l'ASB Intginas bancas duvran 65% empè da 2/3. Pratica

L'amortisaziun vegn calculada sin la valur da la chasa, betg sin il debit: (ipoteca − 2/3 da la valur) ÷ 15. Dumonda en l'offerta la valur annuala en francs.

• Amortisaziun directa: ti pajas a la banca, ed il debit ed ils tschains sa sbassan mintga onn.
• Amortisaziun indirecta: ti mettas ils medems daners sin in conto da la pitga 3a, dà en pegn a la banca. Il debit na sa sbassa betg; a la fin al paja la pitga 3a d'ina giada. Ils pajaments sbassan tia taglia, ma ils tschains curran sin l'entir debit.

La cedula ipotecara

Quai è il titel da la garanzia, inscrit en il register funsil. Tar ina chasa duvrada vegn savens surdada la cedula ch'exista gia (dumonda il notar tgi che paja il transferiment). Ina cedula nova custa circa 0.1 fin 0.3% da l'import, tenor il chantun. En in edifizi nov n'han las unitads anc nagina cedula.

SARON u taxa fixa

• Ipoteca SARON: il SARON è ils tschains che las bancas svizras pajan ina a l'autra per emprests d'in di sin l'auter. Ti pajas il SARON plus la marscha da la banca (per regla 0.7 fin 1.2 puncts), adattà mintga 3 mais. Oz è ella la pli bunmartgada, ma ella po crescher. Ella vegn savens cun in contract da basa (Rahmenvertrag) da 3 fin 5 onns che ta lia a la banca.
• Ipoteca fixa: ils tschains restan fixads durant 2 fin 15 onns. Ti sas quant che ti pajas. Per la banca è il cust il swap (ils tschains dal martgà per questa durada) plus sia marscha. Dumonda l'offerta en scrit sco «swap + marscha»: la marscha dal martgà è var 1 punct, ed ina marscha bler pli auta merita ina dumonda.
• Sortir d'ina fixa avant la fin (perquai che ti vendas, midas banca, ta divorzieschas) custa in'indemnisaziun che po arrivar a plirs diesch milli francs. A la fin da la durada sortas ti senza custs.
• Parts cun duradas differentas (2 u 3) repartan il ristg da tschains, ma ta lian a la banca: cura che ina finescha, cuntinuescha l'autra.

Tschains medis ils 21.9.2026 (circa 100 crediturs)

Quai èn medias da MoneyPark. La taxa directiva da la Banca naziunala svizra è 0% (24.9.2026). Las meglras offertas èn sut las medias, ed ils tschains finals sa laschan negoziar. Mintga 0.10 puncts sin in'ipoteca da 500'000 fan 500 per onn.

Co dumandar offertas

• Dumonda almain 3 offertas en scrit (ina banca chantunala, in'autra banca, in intermediatur u in'assicuranza), tut per maximalmain 80%.
• Ina taxa «indicativa» n'è betg in'offerta. Mo il palpiri cun tes num, la chasa, l'import e la durada vala.
• Las taxas publitgadas valan per ipotecas fin 80% e clients senza ristg.
• Fixar oz tschains per cumenzar pli tard custa in supplement (circa 0.1 fin 0.25 puncts). Tar ina chasa nova cumenza la fixa per regla tar la consegna.
• Intginas bancas dattan in rabat a chasas efficientas (Minergie, certificat energetic A u B, panels solars). Dumonda.
• Sche la banca pretenda in'assicuranza da vita, cumpareglia tips e pretschs ordaifer la banca. Na disditga mai in'assicuranza avant che la nova è acceptada: la nova dumonda in questiunari da sanadad.

Ils intermediaturs (Hypothekarvermittler)

In intermediatur cumpareglia bancas per tai. El vegn pajà da la banca, ina giada, cura che l'ipoteca vegn suttascritta; las cumissiuns da las assicuranzas percunter vegnan pajadas mintga onn. Avant che suttascriver il mandat, legia: Pratica

• sch'el ta scumonda da discurrer il medem temp cun autras bancas (exclusivitad);
• sch'el pretenda in'indemnisaziun sche ti concludas cun tia atgna banca, u sche ti renunzias;
• sch'el ta dat tut las offertas ch'el ha survegnì;
• tge procuras ch'el dumonda (autoritad fiscala, patrun, cassa da pensiun).

En Svizra po in mandat vegnir terminà en mintga mument (art. 404 dal Dretg d'obligaziuns), e las penalitads per quai han ina valaivladad dubiusa. Fa il test da 5 minutas: cumpareglia las offertas cun las taxas publitgadas d'ina banca online.

6Cumprar ina chasa nova

Cumprar sin plan (avant che la chasa exista) ha avantatgs: ti tschernas las finiziuns, la chasa è efficienta e n'ha naginas lavurs ils emprims onns. Ma durant la construcziun è il ristg tes.

Duas modas da cumprar

• Vendita clav en maun: ti cumpras dal promotur (Bauträger) in'unitad finida, cun act notarial e data da consegna. Ti pajas in pajament anticipà ed il rest tar la consegna, u en etappas.
• Terren + contract d'interpresa: ti cumpras il terren e suttascrivas in contract cun in impresari. Ti pajas en etappas, cun in credit da construcziun sin tes num. Dumonda sche la construcziun ha TPV (taglia sin la plivalur, 8.1%) e sch'il pretsch la cuntegna.

Il credit da construcziun ed ils tschains da construcziun

Cura che ti pajas en etappas, avra la banca in credit da construcziun: ella paja l'impresari tenor il progress da la construcziun. Ti pajas tschains mo sin quai ch'è gia vegnì duvrà, mintga 3 mais, cun ina taxa variabla (circa 2 fin 2.5%). Al cumenzament pajas ti pauc; datiers da la consegna quasi l'entir credit. Tar la consegna daventa il credit in'ipoteca normala, e la taxa fixa cumenza lura. Pratica

En media è durant la construcziun circa la mesadad dal credit en diever. Ina stimaziun:

• Quests tschains pajas ti cun tes daners, durant la construcziun, a medem temp ch'il fitg. Quinta cun els en tes fonds.
• La 2. pitga pajada en etappas cumplitgescha las chaussas: la retratga sto ir en la chasa. Il pli simpel è in pitschen pajament anticipà ed il rest tar l'act notarial u tar la consegna.
• Dumonda: sin tge valur vegnan calculads ils 80% (il pretsch, u il cust total cun tschains e notar); sche l'ipoteca finala sto restar tar la banca dal credit; sche la banca po suspender il credit sche tia situaziun sa mida.
• Savens impona il promotur la banca. Quai è normal. Ma ina banca che finanzia il promotur na ta protegia betg cunter il concurs da l'impresari — quai è il ristg real.

La reservaziun ed il pajament anticipà

En Svizra valan la vendita e la promessa da vendita d'ina chasa mo cun documentaziun publica tar in notar (art. 216 dal Dretg d'obligaziuns). In «contract da reservaziun» privat n'oblighescha nagin, ed ils daners pajads na returnan forsa betg. Lescha

• Naginas reservaziuns ni pajaments anticipads avant la resposta da la banca.
• Il pajament anticipà va sin in conto dal notar, mai al promotur. El vegn mo liberà cun l'act notarial u cun in accord en scrit.
• Clausla da finanziaziun: sch'il credit na vegn betg obtegnì E mantegnì fin a l'act notarial, vegn il pajament anticipà restituì cumplettamain. Er sche la banca imponida dal promotur refusa.
• Num giuridic exact dal vendider ed extract dal register da commerzi. Guarda dapi quants onns che la firma exista, il chapital e sch'ella ha gì concurs.
• Conferma l'IBAN per telefon, cun il numer da l'annuari public, mai cun quel da l'e-mail.
• Dumonda il sboz da l'act notarial ed il contract d'interpresa almain 10 dis avant, e dà als da leger ad in advocat.
• Na suttascriva mai durant la visita.

Las protecziuns cunter l'impresari

• Garanzia bancara da terminaziun: ina banca garantescha che la chasa vegn terminada sche l'impresari falla. Cun in promotur pitschen u nov, na renunzia betg ad ella.
• Pajar mo quai ch'è fatg, via il notar, cunter cumprova dal progress da la construcziun.
• Dretg da pegn legal dals artisans (Bauhandwerkerpfandrecht, art. 837 dal Cudesch civil svizzer): in subimpresari che n'è betg vegnì pajà po far inscriver in dretg da pegn sin tia chasa, er sche ti has pajà tut, fin 4 mais suenter la fin da las lavurs. Dumonda ina garanzia bancara u la cumprova che tuts èn vegnids pajads. Lescha
• Data da consegna fixa en l'act notarial, cun ina penalitad per retard (art. 160 dal Dretg d'obligaziuns), per mintga mais cumenzà, datiers dal cust real d'in'abitaziun provisorica e d'in deposit da mobiglia. Retards da 3 fin 6 mais èn frequents. Pratica

Tge che ti cumpras exactamain

• La broschura n'è betg il contract. Mo la descripziun tecnica detagliada agiuntada a l'act notarial vala (quella che «fa fai»), betg quella «da princip». Ils maletgs èn «betg contractuals».
• Surfatscha: la «bruta» cuntegna las paraids; la «ponderada» quinta ils balcuns per la mesadad u per in terz. Mo la surfatscha netta d'abitar (la summa da las stanzas, norma SIA 416) serva per cumparegliar. La bruta è circa 1.2 giadas la netta. Summescha sez las stanzas sin il plan cun mesiras; i èn gia vegnidas vesidas annunzias cun 15% fin 35% dapli. Cumpareglia CHF per m² net, senza parcadi. Regla generala
• Savens betg cumpiglià: saiv, saivs vivas, prà, irrigaziun, plattas da la terrassa, terra vegetala, cuschina e bogns sur il budget, colliaziuns a las raits, permissiuns, la taxa per il local da protecziun civila. Dumonda en scrit punct per punct.
• Dumonda er: po la permissiun da construcziun anc vegnir contestada? Datti privels natirals sin la charta dal chantun? È la chasa tia cun il terren, u en in dretg da construcziun (Baurecht)? Visita ina chasa gia consegnada dal medem promotur e discurra cun in proprietari.

Extras e tschernas

• Ils extras («plivalurs») èn gudogn dal promotur: marschas da 10 fin 18% sin ils custs. Dumonda in preventiv per mintga punct, cun la marscha separada. Pratica
• Extras suttascrits suenter l'act notarial na vegnan savens betg integrads en l'ipoteca. Metta als en il pretsch da l'act notarial.
• Il pretsch «cun finiziuns tenor budget» è il pretsch da basa. Il pretsch final è savens 4 fin 9% pli aut. Quasi mai na datti in credit sche ti spendas main.
• Avant il betun è quai bunmartg; suenter char: tubs vids (internet, climatisaziun, staziun da chargiar l'auto, prisas sin la terrassa), termostat per stanza, il plan electric, la posiziun da l'unitad exteriura da la pumpa da chalur.
• Acustica: la norma SIA 181 ha pretensiuns «minimalas» ed «elevadas» (circa 3 dB meglier). Dumonda las elevadas en scrit, e dumonda tge che sa chatta sur tia stanza da durmir.

Garanzias ed edifizi nov

• Defects: cun la norma SIA 118 has ti 2 onns per annunziar ils defects visibels; per ils zuppads valan 5 onns (art. 371 dal Dretg d'obligaziuns). Annunzia als en scrit, immediatamain. Dumonda tgi ch'è responsabel e sche las garanzias da l'impresari passan a tai. Lescha
• Il reglament da la PPE vegn scrit dal promotur avant l'emprima vendita. Legia el, e dumonda ina clausla che lubescha a mintga proprietari d'installar, a ses custs e senza votaziun, pergola, tenda da sulegl, staziun da chargiar u panels sin las parts d'utilisaziun exclusiva.
• En in edifizi nov cumenza il fond da renovaziun datiers da nulla, e l'emprim budget dals custs accessoris è per il solit optimistic.
• Ina PPE per edifizi u ina per l'entir complex? En il segund cas pesa tes vot main e ti partas ils problems dals auters edifizis.

Per chattar projects baud: las dumondas da construcziun cumparan en il fegl uffizial dal chantun, 12 fin 24 mais avant las venditas, cun il num dal patrun da construcziun.

7Cumprar ina chasa duvrada

La gronda part da las abitaziuns è en proprietad da plaun (PPE): ti es proprietari da tia abitaziun e d'ina part (ils millesims, per tudestg Wertquote) da las parts cuminaivlas — tetg, fatschada, stgala, stgaudament. Las decisiuns vegnan prendidas en la radunanza dals proprietaris, ed ils custs vegnan repartids tenor ils millesims.

Ils documents da dumandar, avant mintga offerta

• Ils quints da la PPE dals ultims 2 fin 3 onns ed il budget da l'onn.
• Ils protocols da las ultimas 2 fin 3 radunanzas, e da las extraordinarias.
• L'extract dal fond da renovaziun: saldo e moviments.
• Il reglament da la PPE (e d'utilisaziun), l'act da constituziun e la tabella dals millesims.
• Il quint annual dals custs accessoris da l'abitaziun (per tudestg Nebenkostenabrechnung) ed ils studis da lavurs dumandads da la radunanza.
• L'onn da construcziun, il certificat energetic (CECB u GEAK) e la valur d'assicuranza da l'edifizi.
• Ina decleraziun ch'il vendider n'ha nagins debits envers la cuminanza.
• L'extract cumplet dal register funsil: cedulas, servituts, remartgas. L'extract curt cun mo la descripziun da l'unitad n'als mussa betg.

In edifizi saun trametta tut senza esitar. Ils documents mussan quai ch'il vendider e l'agent na din betg: els èn part interessada. Pratica

Il fond da renovaziun

Quai èn ils daners ch'ils proprietaris rimnan per las grondas lavurs da las parts cuminaivlas (tetg, fatschada, ascensur, stgaudament). El n'è betg obligatoric tenor lescha — il Cussegl federal ha refusà ils 13.5.2026 da far el obligatoric — ed il reglament fixescha quant ch'ins paja.

• Quant ch'el duess avair: l'associaziun svizra dals proprietaris en PPE recumonda almain 0.4% da la valur d'assicuranza da l'edifizi per onn, fin ch'il fond arriva a circa 6%. La media reala è var 0.36%. Regla generala
• Signal cotschen: main che 0.2% per onn, in fond che stagnescha, u lavurs decididas senza daners en il fond. Senza fond vegnan in tetg u ina fatschada pajads cun ina contribuziun speziala (Sonderumlage): plirs diesch milli francs per abitaziun.
• In pretsch bass per m² po esser il pretsch d'ina lavur che vegn.

Las contribuziuns spezialas ed ils debits

• Ina lavur gia decidida ma anc betg pajada passa a tai, sche l'act notarial na di betg il cuntrari. Metta en l'act notarial tgi che paja. Pratica
• La cuminanza ha in dretg da pegn legal sin l'abitaziun per las contribuziuns betg pajadas dals ultims 3 onns (art. 712i dal Cudesch civil svizzer). Perquai la decleraziun ch'il vendider n'ha nagins debits. Lescha

Leger ils protocols: tge tschertgar

• Donns che sa repetan (stgaudament, ascensur, infiltraziuns), u la locaziun d'in stgaudament d'urgenza.
• Dispitas: cunter il promotur, tranter proprietaris, incassaments giudizials cunter in proprietari che na paja betg.
• Custs da process pajads a l'autra partida: signal d'in process pers.
• In studi da sanaziun empustà, u ina radunanza fixada davart la fatschada u il tetg.
• In budget «da speranza», che suppona ch'il donn chala.
• Il promotur anc proprietari da bleras unitads, u bleras abitaziuns da vender il medem temp.

«Problem schlià» sa cumprova cun palpiri: il protocol cun la votaziun, il quint e la garanzia da la reparatura, la cumprova da la fin dal process, il saldo dal fond.

Ils custs accessoris e l'edifizi

• Custs accessoris normals: circa 30 fin 50 CHF per m² ed onn. Bler main po vulair dir ch'il fond da renovaziun n'è betg cumpiglià, u ch'il budget è optimistic. En ils quints reals èn ils custs accessoris annunziads savens var 25% pli auts. Regla generala
• Amiant: è vegnì scumandà ils 1.3.1990. Lescha In edifizi d'avant il 1991 è suspect: «renovà» na vul betg dir «senza amiant». Avant lavurs pretendan blers chantuns ina diagnosa. Dumonda sch'ella è gia vegnida fatga.
• Stgaudament: sche la chaldera vegn remplazzada, pretendan blers chantuns energia regenerabla. Dumonda la vegliadetgna ed il plan da la radunanza.
• Parcadi: è la plazza en la medema unitad dal register, u è ella in dretg d'utilisaziun separà? L'act notarial la sto identifitgar.
• Abitaziun dada a fitg: la vendita na terminescha betg il fitg (art. 261 dal Dretg d'obligaziuns). Ti al pos mo disdir sche ti dovras l'abitaziun urgentamain per tai. In'abitaziun occupada vegn per regla vendida 10 fin 20% pli bunmartg.

La visita: il stadi da l'abitaziun

• Cumenza en il tschaler: umiditad, flatgs, odur da muffa, sfessas en las paraids dal fundament.
• Umiditad sura: chantuns da las paraids exteriuras, davos la mobiglia, enturn las fanestras, sut ils lavamans, enturn las bognaderas e duschas.
• Sfessas: ina sfessa fina, orizontala e regulara, nua ch'il plafond tutga la paraid, en pliras stanzas, è per il solit innocenta. Alarm: sfessas diagonalas che partan dals chantuns da las portas e fanestras, amez il plafond, en lingia sin il plaun, che cuntinueschan en la fatschada, u portas che sfruschan.
• Fotografescha: la chascha da fusibels (interrupturs automatics e FI, u fusibels vegls), la tavla dal stgaudament (onn e tip), il dumbrader.
• Fanestras: vaider dubel u triplel, stadi da las giunturas, onn gravà en la rama.
• Aua: avra ils rubinets e las duschas (pressiun, aua chauda, colur), tira l'aua dal WC, guarda ils sifons.
• Ramurs e glisch: fa la visita a differentas uras. Tge è sura? Ha mintga stanza ina fanestra?
• Reglas da la chasa: il reglament po scumandar ina maschina da lavar en l'abitaziun, climatisaziun sin la fatschada u da serrar il balcun.

Ina visita d'in'ura cun in architect u inschignier independent custa intgins tschient francs, circa 0.1% dal pretsch. Sch'el chatta in defect, metta en l'act notarial co ch'el vegn reparà e tgi che paja. Patratga er: lavurs en ina chasa duvrada augmentan la valur per la banca mo per 50 fin 80% da quai ch'ellas custan. Regla generala

8La cumpra, pass per pass

1. Fa ils quints cun il calculatur e dumonda la banca tia capacitad maximala. Tegna quella per tai.
2. Dumonda ils documents (PPE, u promotur e descripziun) avant che t'obligar.
3. Visita cun la glista, preferibel cun in professiunist sche la chasa è duvrada.
4. Dumonda la valitaziun da la banca avant che far l'offerta. Ina valitaziun auta ta protegia; ina bassa è ina limita che n'è betg tia, mabain da la banca.
5. Fa l'offerta en scrit. Negoziescha mo en scrit; al telefon: «tramettai ils dumbers per e-mail». Marschas da negoziaziun tipicas il 2026: 3 fin 7% tar ina chasa bain posiziunada; 8 fin 12% sch'ella è chara, dovra lavurs u è gia ditg en vendita; 0 fin 3% tar ina chasa nova (là vegnan negoziads ils extras). Dad october fin favrer è il martgà pli quiet. Regla generala
6. Mussa la conferma da finanziaziun al pretsch concludì, mai cun tes maximum.
7. Chasa nova: reservescha mo tar il notar, cun las clauslas da la secziun 6.
8. Tscherna la banca tranter las offertas fermas. Dumonda dalunga la retratga da la 2. pitga e da la pitga 3a (4 fin 8 emnas).
9. Legia il sboz da l'act notarial almain 10 dis avant. Conferma l'IBAN dal notar per telefon.
10. Act notarial tar il notar. Mo el renda la cumpra valaivla. Lescha Ils daners (ipoteca, pitgas, ils tes) passan tras il notar.
11. Register funsil. La chasa è tia pir cura ch'ella è inscritta. Lescha
12. Suenter arrivan ils quints: la taglia sin la retratga da las pitgas e, sch'ella n'è anc betg pajada, la taglia sin il midament da maun.

Dal «gea» dal vendider fin a l'act notarial passan per regla 1 fin 3 emnas. Quai è la fanestra fragila: conferma per e-mail il medem di, fixescha il notar en quella emna e n'avra betg danovamain temas.

L'agent lavura per il vendider. Fa quint che quai che ti al dis arriva il medem di tar il vendider. Na di betg tia limita, tes termin ni che ti n'has nagina alternativa. Dumonda adina duas lingias en scrit suenter mintga discurs. Pratica

9Durant che ti abitas anc a fitg

• Il termin da disdetga: il contract da fitg ha in termin (savens 3 mais) e datas fixas per sortir. Tar ina chasa nova, na disditga betg avant che la consegna è garantida: sche la construcziun ha retard, pajas ti duas chasas.
• Sortir avant il termin (art. 264 dal Dretg d'obligaziuns): ti preschentas in nov fittadin solvent che accepta las medemas cundiziuns. Quai n'è betg ina sortida garantida (Tribunal federal, 4A_97/2025): sch'i dat dispita davart il candidat, pos ti anc stuair pajar fitg. La sortida la pli segira è in accord en scrit cun il locatur. Lescha
• Prolungaziun (art. 272–273): sch'il locatur ta disditga il contract, pos ti dumandar a l'autoritad da conciliaziun da restar pli ditg (fin 4 onns per in'abitaziun). Dumonda entaifer 30 dis suenter che ti has survegnì la disdetga; tar in contract a temp fix, fin 60 dis avant la fin. Dumonda ina data fixa, mai «fin che la chasa è pronta». Sche ti has disditg sez, na datti nagina prolungaziun: mo in accord. Lescha
• Il retard da tia construcziun è tes ristg. Il locatur na sto betg spetgar.
• La garanzia da fitg (maximalmain 3 mais fitg senza custs accessoris) vegn liberada cura che ti sortas e va en tes daners.
• Ils custs da la midada: fitg dubel, abitaziun provisorica, deposit da mobiglia, duas midadas. Tar ina midada dubla, facilmain 10'000 fin 20'000. Regla generala
• Cumpareglia chaussas egualas: tes fitg cun custs accessoris cunter ils custs dal proprietari cun ils medems posts. In fittadin vesa pauc: il proprietari paja er il mantegniment, il fond, l'assicuranza e la taglia immobigliara.

10Ils custs sco proprietari

Separa adina duas chaussas: quant che sorta dal conto per mais, e quant che quai custa propi. L'amortisaziun sorta dal conto, ma n'è betg in cust: ella è debit che ti pajas, daners che restan tes. Tgi che spargna gia en ina pitga 3a po metter questas spargnas en l'amortisaziun indirecta.

Las taglias da tgi che abita en la chasa

• Fin la fin dal 2028: ti pajas taglia sin ina valur locativa (in fitg fictiv), e ti deduceschas ils tschains ed il mantegniment.
• A partir dal 1.1.2029: la valur locativa croda (votaziun dals 28.9.2025, data fixada dal Cussegl federal ils 1.4.2026). Ti na pos er betg pli deducir il mantegniment ed ils tschains da la chasa nua che ti abitas. Lescha
• Excepziun, la deducziun per l'emprim cumprader: tgi che cumpra l'emprima chasa po deducir tschains fin 10'000 (pèr) u 5'000 (persuna suletta) l'emprim onn, cun ina reducziun da 10% per onn durant 10 onns. Conferma cun l'autoritad fiscala co che quintan ils onns da cumpra avant il 2029.
• La chasa quinta per la taglia sin la facultad tenor la valur fiscala (per regla sut il pretsch), ed il debit vegn deducì.

Cun tschains bass na mida l'atgna chasa quasi betg la taglia sin l'entrada. Na lascha betg tscherner la taglia la data da l'act notarial.

In di vender

Il gudogn immobigliar (il gudogn da la vendita) paja ina taglia dal chantun, pli auta sche ti vendas svelt e pli bassa cun ils onns. Sche ti cumpras in'autra chasa per abitar, en Svizra, entaifer in curt termin, vegn la taglia differida. La 2. pitga retratga returna a la cassa, uschenavant che ti na la mettas betg en la nova chasa. Ed ina taxa fixa interrutta amez la durada custa in'indemnisaziun. Lescha

11Signals d'alarm

• Ina rata annunziada senza amortisaziun, cun tschains bass, u cun il mantegniment calculà sin il debit empè da la valur.
• Prescha da reservar, pajar u suttascriver avant la resposta da la banca. In termin senza forza legala è squitsch: dumonda en scrit «tge capita suenter?».
• In pajament anticipà sin il conto dal promotur, u in IBAN nov tramess per e-mail.
• Refusa da metter en scrit la restituziun dal pajament anticipà sch'il credit na reussescha betg.
• Promotur senza garanzia da terminaziun, cun in num giuridic malprecis, u cun concurs anteriurs.
• Surfatscha bruta u ponderada vendida sco netta; pretsch «a partir da» senza parcadi, TPV u colliaziuns.
• Descripziun veglia, «da princip», u d'in'autra unitad. In'offerta da la banca fatga cun il pretsch d'in'autra chasa.
• Extras ordaifer il pretsch da l'act notarial.
• PPE cun dispitas, fond che stagnescha, donns repetids, ed ils protocols anc betg dumandads.
• Edifizi d'avant il 1991 senza diagnosa d'amiant.
• Ina cumpra en la 2. pitga fatga curt avant l'acquist da la chasa: ella bloccha la retratga durant 3 onns.
• In mandat d'intermediatur cun exclusivitad, penalitads, u offertas ch'el na ta mussa betg.
• Ina marscha da paucs milli en tes daners.
• Dumbers, termins e promissiuns mo al telefon. Quai ch'è vag protegia quel che discurra; quai ch'è scrit protegia tai.

12Ils pleds da las brevs

Las bancas, ils notars e las PPE scrivan per tudestg, franzos u talian. Quai èn ils pleds che ti vegns a vesair il pli savens, per rumantsch, tudestg e franzos: