Eigenheim kaufen in der Schweiz

1Die Regeln in Zahlen

Nicht alle Regeln haben dasselbe Gewicht. In diesem Guide trägt jede ein Etikett:

• Gesetz gilt für alle.
• SBVg-Richtlinie die Schweizerische Bankiervereinigung schreibt sie; die FINMA (die Aufsicht über die Banken) anerkennt sie, und darum gilt sie für alle Banken.
• Praxis fast alle Banken, Notare oder Verkäufer folgen ihr, aber jeder legt seine eigenen Zahlen fest.
• Faustregel eine Grössenordnung, keine Regel.

Zahlen geprüft am 14.10.2026. Regeln und Zinsen ändern sich — prüfe immer das Datum.

2Wer kaufen darf

Der Aufenthaltsausweis (Lex Koller)

Die Lex Koller ist das Gesetz, das den Kauf von Immobilien durch «Personen im Ausland» beschränkt. Für dieses Gesetz heisst «im Ausland» nicht nur, wer ausserhalb der Schweiz lebt: Es hängt auch von deiner Staatsangehörigkeit und deinem Ausweis ab. Gesetz

Am 15.04.2026 hat der Bundesrat einen Vorentwurf in die Vernehmlassung geschickt, der das Gesetz für Personen mit Ausweis B aus einem Land ausserhalb der EU und der EFTA verschärft. Er ist noch kein Gesetz und wäre, so wie er jetzt ist, nicht rückwirkend. Für EU/EFTA-Staatsangehörige oder Personen mit Ausweis C ändert sich nichts.

Die Ferienwohnungen (Lex Weber)

In einer Gemeinde mit mehr als 20% Zweitwohnungen darf eine neue Wohnung nur Hauptwohnsitz sein (oder, unter strengen Bedingungen, eine touristisch bewirtschaftete Wohnung). Die Beschränkung wird im Grundbuch eingetragen. Vor dem 11.03.2012 gebaute Wohnungen sind ausgenommen. Gesetz

Das wiegt auch an dem Tag, an dem du verkaufst: Du kannst nur an jemanden verkaufen, der dort wohnen wird, und verlierst die Käufer von Ferienwohnungen. Der Anteil jeder Gemeinde steht im Inventar des Bundes (ARE). Eine Gemeinde im Tal kann über 20% liegen, wenn ein Skigebiet innerhalb ihrer Grenzen liegt.

Verheiratet, oder zu zweit kaufen

• Die Familienwohnung darf ohne schriftliche Zustimmung des Ehepartners weder verkauft noch mit einer Hypothek belastet werden, auch wenn sie nur auf einen Namen läuft (Art. 169 ZGB). Gesetz
• Im Ausland geheiratet und du lebst in der Schweiz? In der Regel gilt der Schweizer Güterstand (die Errungenschaftsbeteiligung), ausser ihr habt einen schriftlichen Ehevertrag. Sag dem Notar, ob es einen Ehevertrag gibt. Gesetz
• Zu zweit kaufen, je zur Hälfte (Miteigentum): Beide können ihre 2. Säule nutzen, beide Einkommen zählen im Test, und beide haften für die ganze Schuld. Die 2. Säule kann nur nutzen, wer Eigentümer ist.
• Zum Notar gehen beide, mit den Aufenthaltsausweisen, den Pässen und dem Eheschein (oder mit einer Vollmacht, die beim Notar erstellt wurde).

Dein Einkommen in den Augen der Bank

• Es zählt nur das Einkommen derer, die die Hypothek unterschreiben. Praxis
• Boni, Mitarbeiteraktien (RSU) und andere variable Einkommen werden gekürzt oder zählen nicht. Frag, wie der 13. Monatslohn und der Bonus zählen: Ein Test mit unvollständigem Einkommen ergibt eine falsche Obergrenze.
• Selbständige: Die Bank zählt das Einkommen erst nach 2 bis 3 abgeschlossenen Geschäftsjahren. Wenn du deinen Status wechseln wirst, wirkt sich das auf den Zeitpunkt aus.
• Neue Stelle: Manche Banken warten das Ende der Probezeit ab. Arbeitslosentaggelder und Abfindungen zählen nicht.
• Eine laufende Kündigung musst du der Bank mitteilen. Sie zu verschweigen ist arglistige Täuschung.

3Das Geld, das du brauchst

Die Hypothek ist das Darlehen der Bank. Die Immobilie dient als Sicherheit: Wenn du nicht zahlst, kann die Bank sie verkaufen. Was du selbst einbringst, heisst Eigenmittel.

Die 20%, und die Hälfte «hart»

• Die Bank leiht bis zu 80% des Werts. Die anderen 20% kommen von dir. Praxis
• Mindestens 10% des Werts müssen «harte» Eigenmittel sein: Geld, das nicht aus der 2. Säule stammt. SBVg-Richtlinie
• Als hart zählen: Erspartes, Wertschriften, die Säule 3a, Schenkungen, Erbvorbezug. Seit 2025 auch Darlehen der engen Familie (Eltern, Grosseltern, Geschwister, erwachsene Kinder), wenn die Person, die das Geld leiht, schriftlich bestätigt, dass sie es nur mit Zustimmung der Bank zurückerhält.
• Die Kaufnebenkosten zahlst du separat, mit deinem Geld. Die Bank finanziert sie nicht.

Der tiefere Wert zählt. Die Bank schätzt die Immobilie und nimmt den tieferen Wert von Preis und Schätzung. Liegt die Schätzung 50'000 unter dem Preis, brauchst du rund 40'000 mehr Eigenmittel (80% von 50'000), und was du über der Schätzung zahlst, kommt aus deinen harten Eigenmitteln. SBVg-Richtlinie Verlange die Schätzung, bevor du ein Angebot machst. Schätzwerte von Websites im Internet sind keine Schätzungen.

Die Kaufnebenkosten nach Kanton

Das sind die Handänderungssteuer (des Kantons und manchmal der Gemeinde, auf den Wechsel des Eigentümers), der Notar, das Grundbuch (das öffentliche Register, wem welche Immobilie gehört) und der Schuldbrief (der Pfandtitel, den die Bank als Sicherheit erhält). Typische Werte für die Immobilie, in der du wohnen wirst:

Der Rechner kennt alle 26 Kantone. Einige Kantone senken die Steuer oder erstatten sie zurück, wenn du selbst in der Immobilie wohnst (in Bern zum Beispiel, nachdem du 2 Jahre dort gewohnt hast). Budgetiere mit dem oberen Wert der Spanne und verlange vom Notar vor der Beurkundung die genaue Abrechnung.

Die 2. Säule: Vorbezug oder Verpfändung

Die 2. Säule ist die Pensionskasse deines Arbeitgebers. Für die Immobilie, in der du wohnen wirst (nie eine Ferienwohnung oder eine Immobilie zum Vermieten), kannst du sie auf zwei Arten nutzen. Gesetz

Verlange von der Bank beide Rechnungen nebeneinander. Verlange von der Kasse auch die Übersicht deiner Leistungen vor und nach dem Vorbezug (gratis).

• Minimum 20'000 pro Vorbezug. Höchstens einmal alle 5 Jahre, bis 3 Jahre vor der Pensionierung. Nach dem 50. Altersjahr gibt es Grenzen.
• Verheiratet oder in eingetragener Partnerschaft: Du brauchst die schriftliche Zustimmung deines Ehepartners.
• Es dauert 4 bis 8 Wochen. Oft ist das der langsamste Schritt: Plane die Beurkundung mit diesem Spielraum. Die Kasse zahlt an den Notar oder an die Bank, nie an dich.
• Wenn du die Immobilie verkaufst, zahlst du das Geld zurück an die Kasse (es steht eine Anmerkung im Grundbuch), ausser du steckst es innert 2 Jahren in eine andere eigene Immobilie. Du kannst auch freiwillig zurückzahlen, mindestens 10'000 auf einmal; die bezahlte Steuer kommt zurück, ohne Zins.
• Vorsicht mit «Einkäufen» (Geld in die 2. Säule einzahlen, um Steuern zu senken): Nach einem Einkauf darfst du 3 Jahre lang kein Kapital beziehen (Art. 79b BVG). Darum machen viele die Einkäufe erst nach dem Kauf. Gesetz
• Vergessenes Geld: Wenn du mehrere Stellen hattest, gibt es vielleicht vergessene Freizügigkeitskonten. Die Zentralstelle 2. Säule sucht sie gratis. Sie in die heutige Kasse zu übertragen, ist kein Einkauf, kostet keine Steuer und kann dich über die 20'000 bringen.

Die Säule 3a

• Zählt als harte Eigenmittel. Du kannst sie für den Kauf beziehen, ohne Minimum, einmal alle 5 Jahre. Gesetz
• Ein Konto wird ganz bezogen, nicht teilweise. Wer mehrere Konten hat, kann sie in verschiedenen Jahren auflösen, und die Steuer wird tiefer.
• Säule 3a als Versicherung: Die Bank zählt den Rückkaufswert, der viel tiefer sein kann als der Wert auf dem Auszug. Verlange von der Versicherung einen Brief mit diesem Wert, bevor du rechnest.
• Maximale Einzahlung 2026: 7'258 pro Person, wenn du eine 2. Säule hast.

Die Steuer auf den Bezug

Ein Bezug aus der 2. oder 3. Säule kostet eine separate Steuer zu einem reduzierten Satz. Für 250'000 zahlt eine alleinstehende Person je nach Kanton rund 4% bis 9%. Faustregel Bezüge im selben Jahr werden zusammengezählt (bei einem Paar die von beiden), und der Satz steigt: Eine Säule 3a im selben Jahr aufzulösen, in dem du die 2. Säule beziehst, kommt teurer.

Die Rechnung kommt Monate nach der Beurkundung, und die Bank finanziert dieses Geld nicht. Leg es zur Seite.

Behalte eine Reserve, und belege, woher das Geld kommt

• Ein Kauf «mit null auf dem Konto» ist heikel: Der Notar verlangt mehr als geplant, die Säule 3a ist weniger wert, die Versammlung beschliesst eine Renovation. Ein Spielraum von ein paar Tausend ist schnell weg.
• Die Bank fragt, woher das Geld kommt (Geldwäschereigesetz). Das ist Routine. Antworte mit Dokumenten: Lohnausweise, Auszüge mit den Verkäufen von Wertschriften, Bankauszüge.

4Der Test der Bank

Die Bank rechnet nicht mit dem heutigen Zins. Sie macht einen Tragbarkeitstest (auf Französisch capacité financière), um zu sehen, ob du hohe Zinsen tragen könntest: Praxis

Beispiel: eine Immobilie für 1'000'000, mit 80% Hypothek

Das heisst: Mit 80% Hypothek brauchst du ein Bruttoeinkommen von rund 18% des Preises. Ab einem gewissen Preis entscheidet das Einkommen, nicht das Ersparte. Faustregel

• Jede Bank hat ihre eigenen Zahlen. Manche rechnen mit 4,5% Zins, andere mit 0,7% Unterhalt (oder weniger bei einem effizienten Neubau). Ein halber Prozentpunkt kalkulatorischer Zins verändert den Maximalpreis um 4 bis 7%. Frag nach.
• Bei der Pensionierung: Viele Banken testen auch mit der Rente, die du erwartest.
• Bei der Verlängerung: Deine Bank wiederholt den Test selten, wenn du pünktlich zahlst. Ein Bankwechsel wiederholt ihn. Gibt es zu diesem Zeitpunkt nur ein Einkommen (Arbeitslosigkeit, Teilzeit nach einem Kind), bist du an deine Bank und ihre Margen gebunden. Mach den Test auch mit nur einem Einkommen.
• Der Test ist absichtlich viel strenger als die echten Kosten. Auch die Amortisation ist kein verlorenes Geld: Sie senkt deine Schuld.

Frag die Bank nach deinem maximalen Budget, bevor du dich in eine Immobilie verliebst. Behalte es für dich: Dem Verkäufer zeigst du nur eine Finanzierungsbestätigung zum vereinbarten Preis.

5Die Hypothek: Ränge, SARON und Festzins

1. und 2. Hypothek, und die Amortisation

Amortisieren heisst, die Schuld zurückzuzahlen, nicht nur die Zinsen. In der Schweiz musst du die Hypothek nicht bis auf null zurückzahlen. Darum hat sie zwei Teile:

• 1. Hypothek: bis 2/3 des Werts der Immobilie. Sie kann für immer bleiben. SBVg-Richtlinie
• 2. Hypothek: von 2/3 bis 80%. Du musst sie in 15 Jahren in gleichen Raten zurückzahlen, oder bis zur Pensionierung, wenn diese früher kommt. SBVg-Richtlinie Manche Banken nehmen 65% statt 2/3. Praxis

Die Amortisation wird auf den Wert der Immobilie berechnet, nicht auf die Schuld: (Hypothek − 2/3 des Werts) ÷ 15. Verlange in der Offerte den jährlichen Betrag in Franken.

• Direkte Amortisation: Du zahlst an die Bank, und Schuld und Zinsen sinken jedes Jahr.
• Indirekte Amortisation: Du zahlst dasselbe Geld auf ein Konto der Säule 3a ein, das an die Bank verpfändet ist. Die Schuld sinkt nicht; am Ende zahlt die Säule 3a sie auf einmal zurück. Die Einzahlungen senken deine Steuern, aber die Zinsen laufen auf der ganzen Schuld.

Der Schuldbrief

Er ist der Pfandtitel und wird im Grundbuch eingetragen. Bei einer bestehenden Immobilie wird oft der vorhandene Schuldbrief übertragen (frag den Notar, wer die Übertragung bezahlt). Ein neuer Schuldbrief kostet je nach Kanton rund 0,1 bis 0,3% des Betrags. In einem neuen Gebäude haben die Einheiten noch keinen Schuldbrief.

SARON oder Festzins

• SARON-Hypothek: Der SARON ist der Zins, zu dem sich die Schweizer Banken über Nacht gegenseitig Geld leihen. Du zahlst den SARON plus die Marge der Bank (in der Regel 0,7 bis 1,2 Prozentpunkte), alle 3 Monate angepasst. Heute ist sie die günstigste, aber sie kann steigen. Sie kommt oft mit einem Rahmenvertrag von 3 bis 5 Jahren, der dich an die Bank bindet.
• Festhypothek: Der Zins ist für 2 bis 15 Jahre fixiert. Du weisst, was du zahlst. Für die Bank sind die Kosten der Swap (der Marktzins für diese Laufzeit) plus ihre Marge. Verlange die schriftliche Offerte als «Swap + Marge»: Die Marge am Markt liegt bei rund 1 Prozentpunkt, und eine Marge deutlich darüber verdient eine Nachfrage.
• Der Ausstieg aus einer Festhypothek vor dem Ende (weil du verkaufst, die Bank wechselst, dich scheiden lässt) kostet eine Entschädigung, die Zehntausende erreichen kann. Am Ende der Laufzeit steigst du ohne Kosten aus.
• Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten (2 oder 3) verteilen das Zinsrisiko, binden dich aber an die Bank: Wenn eine endet, läuft die andere noch.

Durchschnittszinsen am 21.9.2026 (rund 100 Kreditgeber)

Das sind Durchschnitte von MoneyPark. Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank liegt bei 0% (24.9.2026). Die besten Offerten liegen unter dem Durchschnitt, und der Endzins ist verhandelbar. Jede 0,10 Prozentpunkte auf einer Hypothek von 500'000 machen 500 pro Jahr aus.

So holst du Offerten ein

• Verlange mindestens 3 schriftliche Offerten (eine Kantonalbank, eine andere Bank, ein Vermittler oder eine Versicherung), alle für höchstens 80%.
• Ein «Richtzins» ist keine Offerte. Es gilt nur das Papier mit deinem Namen, der Immobilie, dem Betrag und der Laufzeit.
• Die publizierten Zinsen gelten für Hypotheken bis 80% und Kunden ohne Risiko.
• Heute einen Zins für einen späteren Start zu fixieren, kostet einen Zuschlag (rund 0,1 bis 0,25 Prozentpunkte). Bei einem Neubau beginnt die Festhypothek meist bei der Übergabe.
• Manche Banken geben Rabatt für effiziente Immobilien (Minergie, Energieausweis A oder B, Solaranlage). Frag nach.
• Wenn die Bank eine Lebensversicherung verlangt, vergleiche Arten und Preise ausserhalb der Bank. Kündige nie eine Versicherung, bevor die neue angenommen ist: Die neue verlangt einen Gesundheitsfragebogen.

Die Vermittler (Broker)

Ein Vermittler vergleicht Banken für dich. Er wird von der Bank bezahlt, einmal, wenn die Hypothek unterschrieben wird; die Provisionen der Versicherungen hingegen jedes Jahr. Lies vor der Unterschrift unter den Auftrag: Praxis

• ob er dir verbietet, gleichzeitig mit Banken zu sprechen (Exklusivität);
• ob er dir eine Entschädigung verrechnet, wenn du mit deiner eigenen Bank abschliesst oder wenn du aufgibst;
• ob er dir alle Offerten gibt, die er erhalten hat;
• welche Vollmachten er von dir verlangt (Steueramt, Arbeitgeber, Pensionskasse).

In der Schweiz kann ein Auftrag jederzeit beendet werden (Art. 404 OR), und Strafen dafür sind von zweifelhafter Gültigkeit. Mach den 5-Minuten-Test: Vergleiche die Offerten mit den publizierten Zinsen einer Online-Bank.

6Einen Neubau kaufen

Ab Plan kaufen (bevor die Immobilie existiert) hat Vorteile: Du wählst den Ausbau, die Immobilie ist effizient, und in den ersten Jahren gibt es keine Renovationen. Aber während des Baus liegt das Risiko bei dir.

Zwei Arten zu kaufen

• Schlüsselfertiger Kauf: Du kaufst vom Bauträger eine fertige Einheit, mit Beurkundung und Übergabedatum. Du zahlst eine Anzahlung und den Rest bei der Übergabe, oder in Etappen.
• Land + Werkvertrag: Du kaufst das Land und unterschreibst einen Vertrag mit einem Bauunternehmen. Du zahlst in Etappen, mit einem Baukredit auf deinen Namen. Frag, ob auf dem Bau MWST (8,1%) anfällt und ob der Preis sie enthält.

Der Baukredit und die Bauzinsen

Wenn du in Etappen zahlst, eröffnet die Bank einen Baukredit: Sie zahlt das Bauunternehmen, während der Bau fortschreitet. Du zahlst Zinsen nur auf das, was schon beansprucht ist, alle 3 Monate, zu einem variablen Satz (rund 2 bis 2,5%). Am Anfang zahlst du wenig; gegen die Übergabe auf fast den ganzen Kredit. Bei der Übergabe wird der Kredit zu einer normalen Hypothek, und dort beginnt der Festzins. Praxis

Im Schnitt ist während des Baus rund die Hälfte des Kredits beansprucht. Eine Schätzung:

• Diese Zinsen zahlst du mit deinem Geld, während des Baus, gleichzeitig mit der Miete. Rechne sie in deine Mittel ein.
• Eine 2. Säule, die in Etappen bezahlt wird, macht es kompliziert: Der Vorbezug muss in die Immobilie fliessen. Am einfachsten ist eine kleine Anzahlung und der Rest bei der Beurkundung oder bei der Übergabe.
• Frag: auf welchen Wert die 80% berechnet werden (den Preis oder die Gesamtkosten mit Zinsen und Notar); ob die endgültige Hypothek bei der Bank des Baukredits bleiben muss; ob die Bank den Kredit stoppen kann, wenn sich deine Lage ändert.
• Oft schreibt der Bauträger die Bank vor. Das ist normal. Aber eine Bank, die den Bauträger finanziert, schützt dich nicht vor dem Konkurs des Bauunternehmens — das ist das echte Risiko.

Die Reservation und die Anzahlung

In der Schweiz gelten der Kauf und das Kaufversprechen für eine Immobilie nur mit öffentlicher Beurkundung beim Notar (Art. 216 OR). Ein privater «Reservationsvertrag» verpflichtet niemanden, und das bezahlte Geld kommt vielleicht nicht zurück. Gesetz

• Keine Reservationen und keine Anzahlungen vor der Antwort der Bank.
• Die Anzahlung geht auf ein Konto des Notars, nie an den Bauträger. Sie wird nur mit der Beurkundung oder mit schriftlicher Zustimmung freigegeben.
• Finanzierungsklausel: Wenn der Kredit nicht erhalten UND bis zur Beurkundung aufrechterhalten wird, wird die Anzahlung vollständig zurückbezahlt. Auch wenn die vom Bauträger vorgeschriebene Bank ablehnt.
• Genauer rechtlicher Name des Verkäufers und Handelsregisterauszug. Schau, seit wie vielen Jahren die Firma existiert, wie hoch das Kapital ist und ob sie Konkurse hatte.
• Bestätige die IBAN per Telefon, mit der Nummer aus dem öffentlichen Verzeichnis, nie mit der aus der E-Mail.
• Verlange den Entwurf der Urkunde und den Werkvertrag mindestens 10 Tage vorher, und gib sie einem Anwalt zu lesen.
• Unterschreib nie bei der Besichtigung.

Der Schutz gegen das Bauunternehmen

• Fertigstellungsgarantie einer Bank: Eine Bank garantiert, dass die Immobilie fertig wird, wenn das Bauunternehmen ausfällt. Bei einem kleinen oder jungen Bauträger verzichte nicht darauf.
• Nur bezahlen, was gebaut ist, über den Notar, gegen Nachweis des Baufortschritts.
• Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 ZGB): Ein Subunternehmer, der nicht bezahlt wurde, kann ein Pfandrecht auf deiner Immobilie eintragen lassen, auch wenn du alles bezahlt hast, bis 4 Monate nach Abschluss der Arbeiten. Verlange eine Bankgarantie oder den Nachweis, dass alle bezahlt wurden. Gesetz
• Festes Übergabedatum in der Urkunde, mit einer Konventionalstrafe für Verzug (Art. 160 OR) für jeden angefangenen Monat, nahe an den echten Kosten einer Übergangswohnung und eines Möbellagers. Verzögerungen von 3 bis 6 Monaten sind häufig. Praxis

Was du genau kaufst

• Die Broschüre ist nicht der Vertrag. Es gilt nur der detaillierte Baubeschrieb, der der Urkunde beiliegt (der «massgebende»), nicht der «grundsätzliche». Die Bilder sind «nicht vertraglich».
• Fläche: Die «Bruttofläche» schliesst die Wände ein; die «gewichtete» rechnet Balkone zur Hälfte oder zu einem Drittel dazu. Nur die Nettowohnfläche (die Summe der Räume, Norm SIA 416) taugt zum Vergleich. Die Bruttofläche ist rund 1,2-mal die Nettowohnfläche. Zähl die Räume auf dem vermassten Plan selbst zusammen; es gab schon Inserate, die 15% bis 35% darüber lagen. Vergleiche CHF pro m² Nettowohnfläche, ohne Parkplatz. Faustregel
• Oft nicht inbegriffen: Zaun, Hecken, Rasen, Bewässerung, Terrassenbelag, Humus, Küche und Bäder über dem Budget, Anschlüsse an die Netze, Bewilligungen, die Ersatzabgabe für den Schutzraum. Frag schriftlich Punkt für Punkt nach.
• Frag auch: Ist die Baubewilligung rechtskräftig? Gibt es Naturgefahren auf der Karte des Kantons? Gehört dir die Immobilie mit dem Land, oder steht sie im Baurecht? Besuche eine bereits übergebene Immobilie desselben Bauträgers und sprich mit einem Eigentümer.

Extras und Auswahl

• Die Extras («Mehrleistungen») sind Gewinn des Bauträgers: Margen von 10 bis 18% auf die Kosten. Verlange eine Offerte pro Posten, mit der Marge separat. Praxis
• Extras, die nach der Beurkundung unterschrieben werden, fliessen oft nicht in die Hypothek. Nimm sie in den Preis der Urkunde auf.
• Der Preis «mit Ausbau gemäss Budget» ist der Einstiegspreis. Der Endpreis liegt oft 4 bis 9% darüber. Fast nie gibt es eine Gutschrift, wenn du weniger ausgibst.
• Vor dem Betonieren ist es günstig; danach teuer: Leerrohre (Internet, Klimaanlage, Ladestation fürs Auto, Steckdosen auf der Terrasse), Thermostat pro Raum, der Elektroplan, die Position der Ausseneinheit der Wärmepumpe.
• Akustik: Die Norm SIA 181 kennt «Mindestanforderungen» und «erhöhte Anforderungen» (rund 3 dB besser). Verlange die erhöhten schriftlich, und frag, was über deinem Schlafzimmer liegt.

Garantien und neues Gebäude

• Mängel: Mit der Norm SIA 118 hast du 2 Jahre, um sichtbare Mängel zu rügen; für versteckte gelten 5 Jahre (Art. 371 OR). Rüge schriftlich, sofort. Frag, wer haftet und ob die Garantien des Bauunternehmens auf dich übergehen. Gesetz
• Das StWE-Reglement schreibt der Bauträger vor dem ersten Verkauf. Lies es, und verlange eine Klausel, die jedem Eigentümer erlaubt, auf eigene Kosten und ohne Abstimmung Pergola, Markise, Ladestation oder Solarpanels in den Teilen mit Sondernutzungsrecht anzubringen.
• In einem neuen Gebäude beginnt der Erneuerungsfonds nahe bei null, und das erste Budget der Nebenkosten ist meist optimistisch.
• Eine StWE pro Gebäude oder eine für die ganze Überbauung? Bei der zweiten zählt deine Stimme weniger, und du teilst die Probleme der anderen Gebäude.

Um Projekte früh zu finden: Baugesuche erscheinen im Amtsblatt des Kantons, 12 bis 24 Monate vor dem Verkauf, mit dem Namen der Bauherrschaft.

7Eine bestehende Immobilie kaufen

Die meisten Wohnungen sind im Stockwerkeigentum (StWE): Dir gehört deine Wohnung und ein Anteil (die Wertquote) an den gemeinschaftlichen Teilen — Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung. Entscheidungen fallen an der Versammlung der Eigentümer, und die Kosten werden nach Wertquoten verteilt.

Die Dokumente, die du vor jedem Angebot verlangst

• Die Jahresrechnungen der StWE der letzten 2 bis 3 Jahre und das Budget des Jahres.
• Die Protokolle der letzten 2 bis 3 Versammlungen, auch der ausserordentlichen.
• Den Auszug des Erneuerungsfonds: Saldo und Bewegungen.
• Das Reglement der StWE (und die Hausordnung), den Begründungsakt und die Tabelle der Wertquoten.
• Die jährliche Nebenkostenabrechnung der Wohnung (auf Französisch décompte de charges) und die Studien zu Renovationen, die die Versammlung in Auftrag gegeben hat.
• Das Baujahr, den Energieausweis (GEAK oder CECB) und den Versicherungswert des Gebäudes.
• Eine Erklärung, dass der Verkäufer der Gemeinschaft nichts schuldet.
• Den vollständigen Auszug aus dem Grundbuch: Schuldbriefe, Dienstbarkeiten, Anmerkungen. Die Kurzfassung mit nur der Beschreibung der Einheit zeigt sie nicht.

Ein gesundes Haus schickt alles, ohne zu zögern. Die Dokumente zeigen, was Verkäufer und Makler nicht sagen: Sie sind Partei. Praxis

Der Erneuerungsfonds

Das ist das Geld, das die Eigentümer für die grossen Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen ansparen (Dach, Fassade, Lift, Heizung). Er ist gesetzlich nicht vorgeschrieben — der Bundesrat hat es am 13.5.2026 abgelehnt, ihn vorzuschreiben — und das Reglement legt fest, wie viel einbezahlt wird.

• Wie viel er haben sollte: Der Schweizer Verband der Stockwerkeigentümer empfiehlt mindestens 0,4% des Versicherungswerts des Gebäudes pro Jahr, bis der Fonds rund 6% erreicht. Der echte Durchschnitt liegt bei rund 0,36%. Faustregel
• Rotes Signal: weniger als 0,2% pro Jahr, ein stillstehender Fonds oder beschlossene Arbeiten ohne Geld im Fonds. Ohne Fonds werden ein Dach oder eine Fassade mit einer Sonderumlage bezahlt: Zehntausende pro Wohnung.
• Ein tiefer Preis pro m² kann der Preis einer anstehenden Renovation sein.

Sonderumlagen und Schulden

• Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Renovation geht auf dich über, ausser die Urkunde sagt etwas anderes. Halte in der Urkunde fest, wer zahlt. Praxis
• Die Gemeinschaft hat ein gesetzliches Pfandrecht an der Wohnung für die ausstehenden Beiträge der letzten 3 Jahre (Art. 712i ZGB). Daher die Erklärung, dass der Verkäufer nichts schuldet. Gesetz

Die Protokolle lesen: worauf du achtest

• Pannen, die sich wiederholen (Heizung, Lift, Wassereintritt), oder die Miete einer Notheizung.
• Streitigkeiten: gegen den Bauträger, unter Eigentümern, Betreibungen vor Gericht gegen einen Eigentümer, der nicht zahlt.
• Prozesskosten, die der Gegenpartei bezahlt wurden: Zeichen eines verlorenen Prozesses.
• Eine in Auftrag gegebene Sanierungsstudie oder eine angesetzte Versammlung zu Fassade oder Dach.
• Ein «Hoffnungsbudget», das davon ausgeht, dass die Panne aufhört.
• Der Bauträger besitzt noch viele Einheiten, oder viele Wohnungen sind gleichzeitig zum Verkauf.

«Problem gelöst» beweist man mit Papier: mit dem Protokoll mit der Abstimmung, der Rechnung und der Garantie der Reparatur, dem Nachweis über das Ende des Verfahrens, dem Saldo des Fonds.

Die Nebenkosten und das Gebäude

• Normale Nebenkosten: rund 30 bis 50 CHF pro m² und Jahr. Deutlich darunter kann heissen, dass der Erneuerungsfonds nicht enthalten ist oder dass das Budget optimistisch ist. In den echten Abrechnungen liegen die angekündigten Nebenkosten oft rund 25% höher. Faustregel
• Asbest: wurde am 1.3.1990 verboten. Gesetz Ein Gebäude von vor 1991 ist verdächtig: «renoviert» heisst nicht «asbestfrei». Vor Renovationen verlangen viele Kantone eine Untersuchung. Frag, ob sie schon gemacht wurde.
• Heizung: Wird der Heizkessel ersetzt, verlangen viele Kantone erneuerbare Energie. Frag nach dem Alter und dem Plan der Versammlung.
• Parkplatz: Ist der Platz auf demselben Grundbuchblatt, oder ist er ein separates Nutzungsrecht? Die Urkunde muss ihn bezeichnen.
• Vermietete Wohnung: Der Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht (Art. 261 OR). Du kannst es nur kündigen, wenn du die Wohnung dringend selbst brauchst. Eine bewohnte Wohnung wird meist 10 bis 20% günstiger verkauft.

Die Besichtigung: der Zustand der Wohnung

• Fang im Keller an: Feuchtigkeit, Flecken, Schimmelgeruch, Risse in den Fundamentmauern.
• Feuchtigkeit oben: Ecken der Aussenwände, hinter den Möbeln, um die Fenster, unter den Spülbecken, um Badewannen und Duschen.
• Risse: Ein feiner, waagrechter und regelmässiger Riss, wo die Decke auf die Wand trifft, in mehreren Räumen, ist meist harmlos. Alarm: Risse, die diagonal von den Ecken von Türen und Fenstern ausgehen, in der Mitte der Decke, in einer Linie im Boden, die sich in der Fassade fortsetzen, oder Türen, die streifen.
• Fotografiere: den Sicherungskasten (Sicherungsautomaten und FI-Schalter, oder alte Schmelzsicherungen), das Typenschild der Heizung (Jahr und Typ), den Zähler.
• Fenster: Doppel- oder Dreifachverglasung, Zustand der Dichtungen, das im Rahmen eingeprägte Jahr.
• Wasser: Öffne Hähne und Duschen (Druck, Warmwasser, Farbe), spül die Toilette, schau dir die Siphons an.
• Lärm und Licht: Besichtige zu verschiedenen Tageszeiten. Was liegt darüber? Hat jedes Zimmer ein Fenster?
• Hausregeln: Das Reglement kann eine Waschmaschine in der Wohnung, eine Klimaanlage an der Fassade oder das Verglasen des Balkons verbieten.

Eine einstündige Besichtigung mit einem unabhängigen Architekten oder Ingenieur kostet ein paar Hundert Franken, rund 0,1% des Preises. Findet er einen Mangel, halte in der Urkunde fest, wie er behoben wird und wer zahlt. Denk auch daran: Renovationen an einer bestehenden Immobilie erhöhen den Wert für die Bank nur um 50 bis 80% dessen, was sie kosten. Faustregel

8Der Kauf, Schritt für Schritt

1. Rechne mit dem Rechner und frag die Bank nach deinem maximalen Budget. Behalte es für dich.
2. Verlange die Dokumente (StWE, oder Bauträger und Baubeschrieb), bevor du dich verpflichtest.
3. Besichtige mit der Liste, am besten mit einer Fachperson, wenn die Immobilie bestehend ist.
4. Verlange die Schätzung der Bank, bevor du ein Angebot machst. Eine hohe Schätzung schützt dich; eine tiefe ist eine Obergrenze, die nicht deine ist, sondern die der Bank.
5. Mach das Angebot schriftlich. Verhandle nur schriftlich; am Telefon: «Schicken Sie mir die Zahlen per E-Mail». Übliche Margen 2026: 3 bis 7% bei einer gut positionierten Immobilie; 8 bis 12%, wenn sie teuer ist, Renovationen braucht oder lange zum Verkauf steht; 0 bis 3% bei einem Neubau (dort verhandelt man die Extras). Von Oktober bis Februar ist der Markt ruhiger. Faustregel
6. Zeig die Finanzierungsbestätigung zum vereinbarten Preis, nie mit deinem Maximum.
7. Neubau: Reservation nur beim Notar, mit den Klauseln aus Abschnitt 6.
8. Wähle die Bank unter den verbindlichen Offerten. Beantrage gleich den Bezug aus der 2. und 3. Säule (4 bis 8 Wochen).
9. Lies den Entwurf der Urkunde mindestens 10 Tage vorher. Bestätige die IBAN des Notars per Telefon.
10. Beurkundung beim Notar. Erst sie macht den Kauf gültig. Gesetz Das Geld (Hypothek, Säulen, dein eigenes) läuft über den Notar.
11. Grundbuch. Die Immobilie gehört erst dir, wenn sie eingetragen ist. Gesetz
12. Danach kommen die Rechnungen: die Steuer auf den Bezug aus den Säulen und, wenn noch nicht bezahlt, die Handänderungssteuer.

Vom «Ja» des Verkäufers bis zur Beurkundung vergehen meist 1 bis 3 Wochen. Das ist das heikle Zeitfenster: Bestätige am selben Tag per E-Mail, buche den Notar in derselben Woche und öffne keine Themen mehr.

Der Makler arbeitet für den Verkäufer. Rechne damit, dass das, was du ihm sagst, am selben Tag beim Verkäufer ankommt. Sag weder deine Obergrenze noch deine Frist, noch dass du keine Alternative hast. Verlange nach jedem Gespräch immer zwei Zeilen schriftlich. Praxis

9Solange du noch mietest

• Die Kündigungsfrist: Der Mietvertrag hat eine Frist (oft 3 Monate) und feste Termine für den Auszug. Bei einem Neubau kündige nicht, bevor die Übergabe gesichert ist: Wenn sich der Bau verzögert, zahlst du für zwei Wohnungen.
• Vor dem Termin ausziehen (Art. 264 OR): Du schlägst einen zahlungsfähigen Nachmieter vor, der dieselben Bedingungen übernimmt. Das ist kein garantierter Ausstieg (Bundesgericht, 4A_97/2025): Gibt es Streit über den Kandidaten, kannst du weiter Mieten schulden. Der sicherste Ausstieg ist eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter. Gesetz
• Erstreckung (Art. 272–273): Wenn der Vermieter dir kündigt, kannst du bei der Schlichtungsbehörde verlangen, länger zu bleiben (bei Wohnungen bis 4 Jahre). Stell das Gesuch innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung; bei einem befristeten Vertrag bis 60 Tage vor dem Ende. Verlange ein festes Datum, nie «bis die Immobilie fertig ist». Hast du selbst gekündigt, gibt es keine Erstreckung: nur eine Vereinbarung. Gesetz
• Die Verzögerung deines Baus ist dein Risiko. Der Vermieter muss nicht warten.
• Die Mietkaution (höchstens 3 Monatsmieten ohne Nebenkosten) wird beim Auszug freigegeben und fliesst in dein Geld.
• Die Kosten des Umzugs: doppelte Miete, Übergangswohnung, Möbellager, zwei Umzüge. Bei einem doppelten Umzug schnell 10'000 bis 20'000. Faustregel
• Vergleiche Gleiches mit Gleichem: deine Miete mit Nebenkosten mit den Kosten als Eigentümer mit denselben Posten. Als Mieter sieht man wenig: Der Eigentümer zahlt auch den Unterhalt, den Fonds, die Versicherung und die Liegenschaftssteuer.

10Die Kosten als Eigentümer

Trenne immer zwei Dinge: wie viel vom Konto abgeht pro Monat, und wie viel es wirklich kostet. Die Amortisation geht vom Konto ab, zählt aber nicht zu den Kosten: Es ist Schuld, die du abzahlst, Geld, das dir bleibt. Wer schon in eine Säule 3a spart, kann dieses Sparen für die indirekte Amortisation nutzen.

Die Steuern, wenn du selbst darin wohnst

• Bis Ende 2028: Du versteuerst einen Eigenmietwert (eine fiktive Miete) und ziehst die Schuldzinsen und den Unterhalt ab.
• Ab 1.1.2029: Der Eigenmietwert fällt weg (Abstimmung vom 28.9.2025, Datum vom Bundesrat am 1.4.2026 festgelegt). Du kannst dann auch den Unterhalt und die Schuldzinsen für die Immobilie, in der du wohnst, nicht mehr abziehen. Gesetz
• Ausnahme, der Ersterwerberabzug: Wer die erste Immobilie kauft, kann im 1. Jahr Schuldzinsen bis 10'000 (Ehepaar) oder 5'000 (Einzelperson) abziehen, jedes Jahr 10% weniger, während 10 Jahren. Kläre mit dem Steueramt, wie Kaufjahre vor 2029 zählen.
• Die Immobilie zählt für die Vermögenssteuer mit dem Steuerwert (meist unter dem Preis), und die Schuld wird abgezogen.

Bei tiefen Zinsen ändert ein Eigenheim die Einkommenssteuer kaum. Lass nicht die Steuer das Datum der Beurkundung bestimmen.

Eines Tages verkaufen

Der Grundstückgewinn (der Gewinn beim Verkauf) kostet eine kantonale Steuer, höher, wenn du schnell verkaufst, und tiefer mit den Jahren. Kaufst du innert kurzer Frist in der Schweiz eine andere Immobilie zum Wohnen, wird die Steuer aufgeschoben. Die bezogene 2. Säule geht zurück an die Kasse, ausser du steckst sie in die neue Immobilie. Und eine Festhypothek mitten in der Laufzeit kostet eine Entschädigung. Gesetz

11Warnsignale

• Eine angekündigte Belastung ohne Amortisation, mit einem tiefen Zins oder mit dem Unterhalt auf die Schuld statt auf den Wert gerechnet.
• Eile, vor der Antwort der Bank zu reservieren, zu zahlen oder zu unterschreiben. Eine Frist ohne rechtliche Kraft ist Druck: Frag schriftlich «Was passiert danach?».
• Eine Anzahlung auf das Konto des Bauträgers, oder eine neue IBAN per E-Mail.
• Weigerung, die Rückzahlung der Anzahlung schriftlich festzuhalten, falls der Kredit scheitert.
• Bauträger ohne Fertigstellungsgarantie, mit ungenauem rechtlichem Namen oder mit früheren Konkursen.
• Brutto- oder gewichtete Fläche, als Nettowohnfläche verkauft; Preis «ab» ohne Parkplatz, MWST oder Anschlüsse.
• Alter, «grundsätzlicher» Baubeschrieb oder einer für eine andere Einheit. Eine Offerte der Bank mit dem Preis einer anderen Immobilie.
• Extras ausserhalb des Preises in der Urkunde.
• StWE mit Streitigkeiten, stillstehendem Fonds, wiederholten Pannen, und die Protokolle nicht verlangt.
• Gebäude von vor 1991 ohne Asbestuntersuchung.
• Ein Einkauf in die 2. Säule kurz vor dem Kauf: Er sperrt den Vorbezug für 3 Jahre.
• Ein Vermittlerauftrag mit Exklusivität, Strafen oder Offerten, die er dir nicht zeigt.
• Ein Spielraum von nur ein paar Tausend in deinem Geld.
• Zahlen, Fristen und Versprechen nur am Telefon. Was vage ist, schützt den, der spricht; das Geschriebene schützt dich.

12Die Begriffe in den Briefen

Banken, Notare und StWE schreiben auf Deutsch, Französisch oder Italienisch. Das sind die Begriffe, die du am häufigsten siehst, in den drei Sprachen: