Comprar casa na Suíça
Só estimativas. Nada aqui é um conselho.
Escreve a renda que pagas hoje para veres a diferença para cada prestação.
Isto não é aconselhamento
Isto é uma ferramenta de cálculo educativa, não é aconselhamento financeiro, fiscal nem jurídico. Os resultados são estimativas com regras gerais: cada banco, cantão, comuna e notário tem as suas, e os juros mudam. Antes de decidir, pede ofertas por escrito a vários bancos e fala com um consultor habilitado e com o notário.
Para quem arrenda e pensa comprar casa na Suíça: vê se o banco aprova, quanto dinheiro precisas de ter e quanto pagas por mês, numa casa nova e numa usada, com taxa SARON e com taxa fixa. Tudo ao lado da renda que pagas hoje.
Como usar
- Escolhe o cantão e escreve o preço. Os custos de compra e o imposto predial do cantão vêm preenchidos: muda-os se souberes os teus.
- Escreve o rendimento bruto do agregado e o dinheiro que tens: poupança, títulos, 3.º pilar, doações e o 2.º pilar (levantar, penhorar ou não usar).
- Escreve a renda e os encargos que pagas hoje, e os encargos da casa que queres comprar. Os resultados põem as duas casas ao lado da renda.
- O «i» ao lado de cada campo explica-o. Exemplo preenche números de exemplo; Limpar põe tudo como estava ao abrir.
Palavras que convém saber
- Taxa de esforço: a parte do rendimento bruto que a casa leva no teste do banco. O banco conta juros a 5% (mesmo que pagues menos), a amortização e 1% do valor para manutenção. Tem de ficar até 33%.
- Capital próprio e dinheiro duro: o banco empresta até 80% do valor; os outros 20% são teus. Pelo menos 10% do valor tem de ser «dinheiro duro»: poupança, títulos, 3.º pilar, doações. Tudo menos o 2.º pilar.
- 1.º e 2.º grau: a hipoteca até 2/3 do valor é o 1.º grau e pode ficar para sempre. O que passa disso é o 2.º grau e paga-se em 15 anos, ou até à reforma, se vier antes.
- Amortização direta e indireta: na direta, pagas dívida ao banco e os juros descem. Na indireta, pões o dinheiro num 3.º pilar dado ao banco como garantia e pagas a dívida de uma vez, mais tarde; a dívida não desce, mas o 3.º pilar baixa os impostos.
- SARON e taxa fixa: na SARON, a taxa acompanha a do mercado e muda a cada poucos meses. Na fixa, fica igual durante o prazo (de 1 a 15 anos); sair antes custa uma indemnização.
- Juros de construção: numa casa comprada em planta, o banco paga a obra aos poucos com um crédito de construção. Até à entrega pagas juros sobre o que já saiu, e continuas a pagar a renda. Na entrega, o crédito passa a hipoteca.
- Levantar ou penhorar o 2.º pilar: levantar (EPL) põe o dinheiro na casa, paga imposto e baixa a pensão. Penhorar deixa-o na caixa de pensões como garantia: o banco empresta mais, sem imposto.
- PPE, encargos e fundo de renovação: num prédio em propriedade por andares (PPE), cada dono paga encargos por mês. Uma parte vai para o fundo de renovação, que paga as grandes obras do prédio: telhado, fachada, aquecimento.
Como se calcula
O dinheiro. Do que tens saem a reserva e os custos que o banco não empresta: custos de compra, imposto sobre os pilares e, conforme a casa, os juros de construção ou as obras. O resto entra na casa. A hipoteca é o preço menos isso.
As regras do banco. O valor é o mais baixo entre o preço e a avaliação. Hipoteca até 80% do valor (até cerca de 90% com o 2.º pilar penhorado). Dinheiro duro na casa de pelo menos 10% do valor, mais o que pagas acima da avaliação. Taxa de esforço até 33% do rendimento bruto.
A prestação. Juros com a taxa SARON ou com a fixa, a amortização do 2.º grau, a manutenção, os encargos e o imposto predial. Juros de construção: o crédito sai aos poucos, por isso conta-se metade dele em média durante a obra (hipoteca × juro × meses ÷ 12 × ½).
O que fica de fora. Impostos sobre o rendimento (o valor locativo acaba a partir de 2029 e, com ele, a dedução dos juros), seguros, a mudança, os juros a subir ao longo dos anos e as regras próprias de cada banco. São estimativas para pensar, não uma oferta.