Comprare casa in Svizzera
Solo stime. Niente qui è una consulenza.
Inserisci l'affitto che paghi oggi per vedere la differenza con ogni rata.
Questa non è una consulenza
Questo è uno strumento di calcolo educativo, non è una consulenza finanziaria, fiscale né giuridica. I risultati sono stime con regole generali: ogni banca, cantone, comune e notaio ha le sue, e i tassi cambiano. Prima di decidere, chiedi offerte scritte a più banche e parla con un consulente abilitato e con il notaio.
Per chi è in affitto e pensa di comprare casa in Svizzera: vedi se la banca approva, quanto denaro devi avere e quanto paghi al mese, per una casa nuova e per una usata, con tasso SARON e con tasso fisso. Tutto accanto all'affitto che paghi oggi.
Come si usa
- Scegli il cantone e inserisci il prezzo. I costi d'acquisto e l'imposta immobiliare del cantone sono già compilati: modificali se conosci i tuoi.
- Inserisci il reddito lordo della famiglia e il denaro che hai: risparmi, titoli, pilastro 3a, donazioni e il 2° pilastro (prelevare, dare in pegno o non usare).
- Inserisci l'affitto e le spese che paghi oggi, e le spese della casa che vuoi comprare. I risultati mettono le due case accanto all'affitto.
- La «i» accanto a ogni campo lo spiega. Esempio inserisce numeri di esempio; Azzera rimette tutto com'era all'apertura.
Parole da conoscere
- Sostenibilità: la parte del reddito lordo che la casa assorbe nel test della banca. La banca conta interessi al 5% (anche se paghi meno), l'ammortamento e l'1% del valore per la manutenzione. Deve restare entro il 33%.
- Fondi propri e fondi «duri»: la banca presta fino all'80% del valore; l'altro 20% è tuo. Almeno il 10% del valore deve essere in fondi «duri»: risparmi, titoli, pilastro 3a, donazioni. Tutto tranne il 2° pilastro.
- 1° e 2° rango: l'ipoteca fino a 2/3 del valore è il 1° rango e può restare per sempre. Quello che va oltre è il 2° rango e si rimborsa in 15 anni, o fino al pensionamento, se arriva prima.
- Ammortamento diretto e indiretto: in quello diretto, rimborsi il debito alla banca e gli interessi scendono. In quello indiretto, metti il denaro in un pilastro 3a dato in pegno alla banca e paghi il debito in una volta, più tardi; il debito non scende, ma il pilastro 3a riduce le imposte.
- SARON e tasso fisso: con il SARON, il tasso segue quello del mercato e cambia ogni pochi mesi. Con il fisso, resta uguale per tutta la durata (da 1 a 15 anni); uscire prima costa un'indennità.
- Interessi intercalari: per una casa comprata su progetto, la banca paga il cantiere a poco a poco con un credito di costruzione. Fino alla consegna paghi interessi su quanto è già uscito, e continui a pagare l'affitto. Alla consegna, il credito diventa ipoteca.
- Prelevare o dare in pegno il 2° pilastro: prelevare (PPA) mette il denaro nella casa, paga un'imposta e riduce la rendita. Dare in pegno lo lascia nella cassa pensioni come garanzia: la banca presta di più, senza imposta.
- PPP, spese e fondo di rinnovamento: in un edificio in proprietà per piani (PPP), ogni proprietario paga delle spese al mese. Una parte va nel fondo di rinnovamento, che paga i grandi lavori dell'edificio: tetto, facciata, riscaldamento.
Come si calcola
Il denaro. Da quello che hai escono la riserva e i costi che la banca non presta: costi d'acquisto, imposta sui pilastri e, secondo la casa, gli interessi intercalari o i lavori. Il resto va nella casa. L'ipoteca è il prezzo meno questo.
Le regole della banca. Il valore è il più basso tra il prezzo e la valutazione. Ipoteca fino all'80% del valore (fino a circa il 90% con il 2° pilastro dato in pegno). Fondi «duri» nella casa per almeno il 10% del valore, più quello che paghi oltre la valutazione. Sostenibilità fino al 33% del reddito lordo.
La rata. Interessi con il tasso SARON o con quello fisso, l'ammortamento del 2° rango, la manutenzione, le spese e l'imposta immobiliare. Interessi intercalari: il credito esce a poco a poco, quindi in media se ne conta la metà durante il cantiere (ipoteca × tasso × mesi ÷ 12 × ½).
Cosa resta fuori. Imposte sul reddito (il valore locativo viene abolito dal 2029 e, con esso, la deduzione degli interessi), assicurazioni, il trasloco, i tassi che salgono negli anni e le regole proprie di ogni banca. Sono stime per riflettere, non un'offerta.