Acheter un logement en Suisse
Estimations seulement. Rien ici n'est un conseil.
Saisis ton loyer actuel pour voir l'écart avec chaque cas.
Ceci n'est pas un conseil
Ceci est un outil de calcul pédagogique, pas un conseil financier, fiscal ni juridique. Les résultats sont des estimations basées sur des règles générales : chaque banque, canton, commune et notaire a les siennes, et les taux changent. Avant de décider, demande des offres écrites à plusieurs banques et parle à un conseiller agréé et au notaire.
Pour qui loue et pense acheter un logement en Suisse : vois si la banque accepte, combien d'argent il te faut et combien tu paies par mois, pour un logement neuf et un ancien, au taux SARON et au taux fixe. Le tout à côté du loyer que tu paies aujourd'hui.
Mode d'emploi
- Choisis le canton et saisis le prix. Les frais d'achat et l'impôt foncier du canton sont préremplis : change-les si tu connais les tiens.
- Saisis le revenu brut du ménage et l'argent que tu as : épargne, titres, 3e pilier, donations et le 2e pilier (retirer, mettre en gage ou rien).
- Saisis le loyer et les charges que tu paies aujourd'hui, et les charges du logement que tu veux acheter. Les résultats mettent les deux logements à côté du loyer.
- Le « i » à côté de chaque champ l'explique. Exemple remplit des chiffres d'exemple ; Effacer remet tout comme à l'ouverture.
Mots à connaître
- Taux d'effort : la part du revenu brut que prend le logement dans le test de la banque. La banque compte des intérêts à 5% (même si tu paies moins), l'amortissement et 1% de la valeur pour l'entretien. Il doit rester à 33% au maximum.
- Fonds propres et fonds « durs » : la banque prête jusqu'à 80% de la valeur ; les 20% restants viennent de toi. Au moins 10% de la valeur doivent être des fonds « durs » : épargne, titres, 3e pilier, donations. Tout sauf le 2e pilier.
- 1er et 2e rang : l'hypothèque jusqu'à 2/3 de la valeur est le 1er rang et peut rester pour toujours. Ce qui dépasse est le 2e rang et se rembourse en 15 ans, ou jusqu'à la retraite si elle arrive avant.
- Amortissement direct et indirect : en direct, tu rembourses la dette à la banque et les intérêts baissent. En indirect, tu verses l'argent sur un pilier 3a mis en gage auprès de la banque et tu rembourses la dette d'un coup, plus tard ; la dette ne baisse pas, mais le pilier 3a réduit tes impôts.
- SARON et taux fixe : avec le SARON, le taux suit celui du marché et change à quelques mois d'intervalle. Avec le fixe, il reste le même pendant la durée (de 1 à 15 ans) ; sortir avant coûte une indemnité.
- Intérêts intercalaires : pour un logement acheté sur plan, la banque paie le chantier peu à peu avec un crédit de construction. Jusqu'à la remise, tu paies des intérêts sur ce qui a déjà été versé, et tu continues à payer le loyer. À la remise, le crédit devient l'hypothèque.
- Retirer ou mettre en gage le 2e pilier : retirer (EPL) met l'argent dans le logement, paie un impôt et baisse la rente. Mettre en gage le laisse dans la caisse de pension comme garantie : la banque prête plus, sans impôt.
- PPE, charges et fonds de rénovation : dans un immeuble en propriété par étages (PPE), chaque propriétaire paie des charges chaque mois. Une partie va au fonds de rénovation, qui paie les grands travaux de l'immeuble : toit, façade, chauffage.
Comment on calcule
L'argent. De ce que tu as, on retire la réserve et les coûts que la banque ne prête pas : frais d'achat, impôt sur les piliers et, selon le logement, les intérêts intercalaires ou les travaux. Le reste entre dans le logement. L'hypothèque, c'est le prix moins ce montant.
Les règles de la banque. La valeur est la plus basse entre le prix et l'évaluation. Hypothèque jusqu'à 80% de la valeur (jusqu'à environ 90% avec le 2e pilier mis en gage). Fonds propres durs dans le logement d'au moins 10% de la valeur, plus ce que tu paies au-dessus de l'évaluation. Taux d'effort jusqu'à 33% du revenu brut.
Ce que tu paies. Les intérêts au taux SARON ou au taux fixe, l'amortissement du 2e rang, l'entretien, les charges et l'impôt foncier. Intérêts intercalaires : le crédit est versé peu à peu, on en compte donc la moitié en moyenne pendant le chantier (hypothèque × taux × mois ÷ 12 × ½).
Ce qui n'est pas pris en compte. Les impôts sur le revenu (la valeur locative disparaît dès 2029 et, avec elle, la déduction des intérêts), les assurances, le déménagement, la hausse des taux au fil des ans et les règles propres à chaque banque. Ce sont des estimations pour réfléchir, pas une offre.