Eigenheim kaufen in der Schweiz
Nur Schätzungen. Nichts hier ist eine Beratung.
Gib die Miete ein, die du heute zahlst, um den Unterschied zu jeder Belastung zu sehen.
Das ist keine Beratung
Das ist ein Rechenwerkzeug zu Bildungszwecken, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Ergebnisse sind Schätzungen mit allgemeinen Regeln: Jede Bank, jeder Kanton, jede Gemeinde und jeder Notar hat eigene, und die Zinsen ändern sich. Hol vor einer Entscheidung schriftliche Offerten von mehreren Banken ein und sprich mit einer zugelassenen Beratungsperson und mit dem Notar.
Für alle, die mieten und daran denken, in der Schweiz ein Eigenheim zu kaufen: Sieh, ob die Bank Ja sagt, wie viel Geld du brauchst und was du pro Monat zahlst, für einen Neubau und eine bestehende Immobilie, mit SARON-Zins und mit Festzins. Alles neben der Miete, die du heute zahlst.
So gehst du vor
- Wähle den Kanton und gib den Preis ein. Die Kaufnebenkosten und die Liegenschaftssteuer des Kantons sind vorausgefüllt: Ändere sie, wenn du deine kennst.
- Gib das Bruttoeinkommen des Haushalts und dein Geld ein: Erspartes, Wertschriften, Säule 3a, Schenkungen und die 2. Säule (Vorbezug, Verpfändung oder nicht nutzen).
- Gib die Miete und die Nebenkosten ein, die du heute zahlst, und die Nebenkosten der Immobilie, die du kaufen willst. Die Ergebnisse stellen beide Immobilien neben die Miete.
- Das «i» neben jedem Feld erklärt es. Beispiel füllt Beispielzahlen ein; Leeren setzt alles auf den Stand beim Öffnen zurück.
Begriffe, die du kennen solltest
- Tragbarkeit: der Teil des Bruttoeinkommens, den die Immobilie im Test der Bank beansprucht. Die Bank rechnet mit 5% Zins (auch wenn du weniger zahlst), der Amortisation und 1% des Werts für den Unterhalt. Das darf höchstens 33% sein.
- Eigenmittel und harte Eigenmittel: Die Bank leiht bis zu 80% des Werts; die anderen 20% kommen von dir. Mindestens 10% des Werts müssen «harte» Eigenmittel sein: Erspartes, Wertschriften, Säule 3a, Schenkungen. Alles ausser der 2. Säule.
- 1. und 2. Hypothek: Die Hypothek bis 2/3 des Werts ist die 1. Hypothek und kann für immer bleiben. Was darüber liegt, ist die 2. Hypothek und wird in 15 Jahren abbezahlt, oder bis zur Pensionierung, wenn diese früher kommt.
- Direkte und indirekte Amortisation: Bei der direkten zahlst du der Bank Schulden zurück, und die Zinsen sinken. Bei der indirekten zahlst du das Geld in eine Säule 3a ein, die der Bank als Sicherheit dient, und zahlst die Schuld später auf einmal zurück; die Schuld sinkt nicht, aber die Säule 3a senkt die Steuern.
- SARON und Festzins: Bei SARON folgt der Zins dem Markt und ändert sich alle paar Monate. Beim Festzins bleibt er während der Laufzeit gleich (1 bis 15 Jahre); ein vorzeitiger Ausstieg kostet eine Entschädigung.
- Bauzinsen: Bei einem Kauf ab Plan zahlt die Bank den Bau nach und nach mit einem Baukredit. Bis zur Übergabe zahlst du Zinsen auf das, was schon ausbezahlt ist, und zahlst weiter deine Miete. Bei der Übergabe wird der Kredit zur Hypothek.
- Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule: Der Vorbezug (WEF) steckt das Geld in die Immobilie, kostet Steuern und senkt die Rente. Die Verpfändung lässt es als Sicherheit in der Pensionskasse: Die Bank leiht mehr, ohne Steuer.
- StWE, Nebenkosten und Erneuerungsfonds: In einem Haus im Stockwerkeigentum (StWE) zahlt jeder Eigentümer jeden Monat Nebenkosten. Ein Teil geht in den Erneuerungsfonds, der die grossen Arbeiten am Gebäude bezahlt: Dach, Fassade, Heizung.
So wird gerechnet
Das Geld. Von deinem Geld gehen die Reserve und die Kosten ab, die die Bank nicht finanziert: Kaufnebenkosten, Steuer auf den Bezug aus den Säulen und, je nach Immobilie, die Bauzinsen oder die Renovation. Der Rest fliesst in die Immobilie. Die Hypothek ist der Preis minus diesen Betrag.
Die Regeln der Bank. Der Wert ist der tiefere von Preis und Schätzung. Hypothek bis 80% des Werts (bis rund 90% mit verpfändeter 2. Säule). Harte Eigenmittel in der Immobilie von mindestens 10% des Werts, plus das, was du über der Schätzung zahlst. Tragbarkeit bis 33% des Bruttoeinkommens.
Die Belastung. Zinsen mit dem SARON-Zins oder dem Festzins, die Amortisation der 2. Hypothek, der Unterhalt, die Nebenkosten und die Liegenschaftssteuer. Bauzinsen: Der Kredit wird nach und nach ausbezahlt, darum zählt während des Baus im Schnitt die Hälfte davon (Hypothek × Zins × Monate ÷ 12 × ½).
Was nicht eingerechnet ist. Einkommenssteuern (der Eigenmietwert fällt ab 2029 weg und mit ihm der Abzug der Schuldzinsen), Versicherungen, der Umzug, steigende Zinsen über die Jahre und die eigenen Regeln jeder Bank. Es sind Schätzungen zum Nachdenken, keine Offerte.