Repartir los gastos de la comunidad (PPE): de las milésimas a la regularización del año

¿Qué son las milésimas y quién las decide?

En un edificio en propiedad por pisos (PPE en francés, Stockwerkeigentum en alemán), cada copropietario tiene el derecho exclusivo de usar y arreglar por dentro su unidad (art. 712a) y comparte con los demás las partes comunes: escaleras, tejado, fachada, terreno. La parte de cada uno en las partes comunes se llama cuota. Se escribe como una fracción sobre un denominador común, a menudo 1000: son las milésimas (‰). Una unidad con 210 ‰ tiene 210 partes de 1000, es decir, el 21 % (art. 712e).

Para los gastos comunes, la regla es una sola: cada copropietario paga en proporción a su cuota (art. 712h, apdo. 1 CC).

Las cuotas no se ajustan en la liquidación. Cambiar la cuota de una unidad necesita el acuerdo de los copropietarios directamente afectados y la aprobación de la asamblea (art. 712e). Si una milésima parece errónea, ese es el camino, no un descuento en las cuentas. En una copropiedad simple, sin pisos, las cuotas se presumen iguales (art. 646) y los gastos se reparten por la cuota, salvo acuerdo (art. 649).

Repartir un gasto entre las unidades, al céntimo

Un edificio inventado, con seis unidades y 1000 ‰ en total. Escribe otro gasto, o cambia una milésima, y mira la parte de cada unidad. Puedes añadir unidades o quitar algunas.

Con CHF 24’000 la cuenta es exacta. Pocas veces lo es: la mayoría de los gastos no es un múltiplo bonito. Prueba con CHF 1’000.10 en total. La suma tiene que seguir siendo igual al total, y los céntimos que sobran van a las fracciones mayores, con el empate a favor de la fila de arriba. En este caso, las unidades 2, 3 y 4 se quedan con un céntimo más (su parte exacta acaba en .9, .7 y .6 de céntimo), y la suma da CHF 1’000.10.

La regla del resto. Cada unidad empieza con los céntimos enteros que le corresponden. Los céntimos que sobran se dan, uno a uno, a las unidades cuya parte tuvo la fracción mayor. Nadie paga más de un céntimo de diferencia, y el total cierra siempre.

¿Qué entra en los gastos comunes?

La ley da una lista de ejemplos (art. 712h, apdo. 2 CC). Son gastos comunes, sobre todo:

• Mantenimiento, reparaciones y renovacionesDe las partes comunes: tejado, fachada, escaleras, ascensor, tuberías comunes.
• AdministraciónIncluye la remuneración del administrador.
• Tasas e impuestos públicosLos que recaen sobre las partes comunes.
• Deudas garantizadas por el edificioLos intereses y la amortización.

Un presupuesto anual de un edificio inventado, con los mismos CHF 24’000 de arriba:

El fondo de renovación solo existe si la asamblea lo crea (art. 712m, apdo. 1, n.º 5 CC). Para las obras grandes, mira la guía Fondo de renovación de una PPE.

¿Un gasto se reparte siempre por milésimas?

No todos. La ley dice que, si una parte del edificio o una instalación no sirve a ciertos copropietarios, o les sirve muy poco, eso se tiene en cuenta en el reparto (art. 712h, apdo. 3 CC). Responde para un gasto de tu edificio:

El año de la comunidad, del presupuesto a la regularización

Un ejemplo para una comunidad cuyo año es el año natural. Las fechas que valen son las del reglamento y las de la asamblea.

1. Enero, abril, julio, octubreAnticiposCada unidad paga una parte del presupuesto, cada trimestre
2. Enero a febreroCierre de las cuentasFacturas, extractos, lectura de los contadores, el total real del año
3. Febrero a marzoLiquidación finalEl gasto real de cada unidad, por milésimas
4. AbrilAsambleaAprueba las cuentas y el reparto, y vota el presupuesto (art. 712m)
5. MayoRegularizaciónCada unidad paga la diferencia, o la recibe
6. Octubre a noviembrePresupuesto del año siguienteLo prepara el administrador, lo aprueba la asamblea

El presupuesto es una previsión. Los anticipos de las unidades sirven para que la comunidad tenga dinero con que pagar durante el año. Al final, las cuentas reales dicen quién pagó de menos y quién pagó de más.

Anticipos frente al coste real: la regularización de una unidad

En el ejemplo, el presupuesto era de CHF 24’000 y el año costó CHF 25’800. El mantenimiento y la energía salieron más caros de lo previsto.

Ahora la regularización de una unidad. Escribe el total real del año, la milésima de la unidad y lo que la unidad ya ha anticipado. La unidad del ejemplo es la de la planta baja (150 ‰), que anticipó CHF 3’600.

Antes de enviar la liquidación a los copropietarios, una lista para ir marcando. Se guarda solo en este navegador.

• Las milésimas suman 1000. Si suman 998 o 1002, falta o sobra una unidad.
• Cada unidad tiene la cuota correcta. La que consta en los documentos de la PPE; cambiarla necesita la asamblea (art. 712e).
• Cada gasto tiene justificante. Factura, recibo o nota con el motivo.
• Los gastos con clave propia están aparte. Ascensor, garaje, consumos (art. 712h, apdo. 3 CC).
• Los anticipos de cada unidad cuadran con el extracto. Todos los trimestres, unidad por unidad.
• La suma de las partes es igual al total, al céntimo. Si no lo es, el resto se repartió mal.
• La diferencia de cada unidad tiene el signo correcto. Positiva: a pagar. Negativa: a recibir.
• Todo va a la asamblea y al acta. Las cuentas y el reparto se aprueban allí (art. 712m, apdo. 1, n.º 4 CC).

Lo que aprueba la asamblea, y el acta

La asamblea decide varias cosas; tres de ellas afectan directamente a las cuentas (art. 712m, apdo. 1 CC). Las reglas de la asociación se aplican a la asamblea (art. 712m, apdo. 2 CC).

1. El presupuestoEl plan del año y los anticipos (n.º 4)
2. Las cuentas y el repartoCuánto costó, y cuánto corresponde a cada unidad (n.º 4)
3. El fondo de renovaciónCrear un fondo para reparaciones y renovaciones (n.º 5)
4. El seguroAsegurar el edificio (n.º 6)

Cada decisión queda en un acta, el texto escrito de lo que se decidió (art. 712n). El acta es lo que enseñas a un copropietario que pregunta por qué paga esa cantidad.

Obras: ¿cuántos tienen que estar de acuerdo?

En cuanto a las obras, la PPE sigue las reglas de la copropiedad (art. 712g). La mayoría necesaria depende del tipo de obra. Elige una.

En caso de duda, pregunta. La frontera entre una obra útil y una suntuaria no siempre está clara, y el reglamento puede tener sus propias reglas (art. 712g). Para las obras grandes, el dinero viene a menudo del fondo de renovación: mira la guía Fondo de renovación de una PPE.

Una QR-bill por unidad, cada trimestre

1. Los copropietarios, una vezNombre y email de cada unidad
2. Las milésimas como pesosEl total se divide por ellas, al céntimo
3. Una QR-bill por unidadCada una con su referencia
4. Quién ya ha pagadoMarcas tú; reenvías solo a quien falta

Para esto existe QR Quota, una app para iPhone. La comunidad es el grupo (la «asociación» en la app), los copropietarios son los miembros y las milésimas son los pesos.

• El total dividido por las milésimasEscribes el total del trimestre; la app lo divide por los pesos, al céntimo.
• La regularización del año, como un informe de gastosLas líneas de gasto del año, enviadas por año y mes. Tras el primer envío, las líneas quedan bloqueadas. Los anticipos ya pagados, los descuentas tú.
• Una referencia por unidad y por envíoSCOR con la IBAN normal; QRR con la QR-IBAN. Sigue los Swiss Payment Standards (IG v2.3).
• Desde tu emailLa app envía desde tu cuenta, Gmail u otro proveedor. El envío automático es del Pro.
• Los datos se quedan en el iPhoneSin cuenta. La app no habla con tu banco: quién ya ha pagado, lo marcas tú.

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