El fondo de renovación de una PPE en Suiza: cuánto apartar y quién decide las obras

¿Qué es el fondo de renovación de una PPE?

PPE significa propiedad por pisos (en alemán, Stockwerkeigentum): cada persona es dueña de su apartamento (la unidad) y, en conjunto, de todo lo que es común, como el tejado, la fachada, la escalera y el ascensor. Cada dueño es un copropietario. Un día habrá que rehacer el tejado. El fondo de renovación es el dinero que se va juntando, año tras año, para ese día.

La ley da a la asamblea de copropietarios el poder de crear un fondo para reparaciones y renovaciones (art. 712m). Es la asamblea quien decide crearlo, y el reglamento del edificio dice cómo funciona. Comprueba en el tuyo si el edificio tiene uno.

El fondo a lo largo de los años: ¿llega para las obras?

Un ejemplo de un edificio con cuatro obras grandes a lo largo de 25 años: la pintura de la escalera, el tejado, el ascensor y la fachada. Mueve los dos controles deslizantes. Los números son inventados y no tienen en cuenta intereses ni inflación: el gráfico sirve para que veas la forma.

Cuando el saldo se pone negativo es que la obra llegó antes que el dinero. Hay dos caminos: contribuir más cada año, o pagar lo que falta de una vez, repartido según las cuotas (art. 712h). Cuanto antes se empieza, más pequeña es la contribución anual.

¿Cuánto paga mi unidad al año?

Los copropietarios contribuyen a los gastos comunes en proporción a sus cuotas (art. 712h). La cuota de cada unidad es una fracción del edificio, en milésimas (‰) o en centésimas: 85 ‰ quiere decir 85 partes de 1’000. Para saber la tuya, mira el reglamento o la escritura de tu apartamento.

El valor de la contribución no viene de la ley: es lo que decidan el reglamento o la asamblea. Hay reglamentos que lo fijan como un porcentaje del valor de seguro del edificio. Es solo un ejemplo:

Ahora el edificio entero, unidad a unidad. El reparto al céntimo es la misma regla de la app: la suma da siempre el total, sin un céntimo de más ni de menos. Cambia el total, los pesos o los nombres.

• No siempre todo es igualSi una parte del edificio o una instalación no sirve a ciertos copropietarios, o les sirve muy poco, eso se tiene en cuenta en el reparto (art. 712h). Un ejemplo posible: el ascensor y la unidad de la planta baja.
• Quien no pagaLa comunidad tiene derecho a una hipoteca legal sobre la unidad de cada copropietario por las contribuciones de los últimos tres años (art. 712i).

¿Cuánto dura cada cosa?

Una regla sencilla para fijar la contribución: haz una lista de lo que hay en el edificio, cuánto cuesta y cada cuántos años se rehace. Estos son solo órdenes de magnitud para el ejemplo; cada edificio es distinto. Pide a un profesional que vea el tuyo.

Por ejemplo, un tejado de CHF 120’000 que dura 40 años pide CHF 3’000 al año. Suma los demás componentes y tendrás una idea del fondo. El valor final es el que apruebe la asamblea.

¿Quién decide esta obra?

Para los actos de administración y para las obras se aplican las reglas de la copropiedad (art. 712g). Cuánta gente tiene que votar a favor depende del tipo de obra. Responde:

Si dudas de en qué grupo cae una obra, pide consejo a un profesional o al administrador antes de la asamblea. El reglamento también cuenta: compruébalo.

Decidida la obra, falta saber cómo se paga. Hay tres caminos.

• Con el fondoLa asamblea decide usar lo que está guardado. Solo se hace hasta donde llegue el saldo.
• Con una contribución extraSe cobra lo que falta, repartido según las cuotas (art. 712h). Es el caso del simulador, cuando el saldo se pone negativo.
• Con una deudaLos intereses y la amortización de las deudas garantizadas por el inmueble cuentan entre los gastos comunes (art. 712h). Es la última opción: habla antes con el administrador.

De la propuesta a las cuentas: el fondo, paso a paso

El administrador ejecuta las decisiones de la asamblea, reparte los costes, cobra las contribuciones y administra los fondos (art. 712s). La asamblea decide. Un recorrido posible para una obra:

1. PropuestaUn copropietario o el administrador dice cuál es el problema y propone tratarlo. Unas buenas fotos y una nota corta ayudan.
2. PresupuestosSe piden varios, con el mismo alcance, para poder compararlos. Los copropietarios los reciben antes de la asamblea.
3. AsambleaSe vota la obra, el presupuesto elegido y la forma de pagar. La decisión queda en un acta (art. 712n).
4. ObraEl administrador ejecuta la decisión. Si la obra se divide en partes, cada factura va al expediente.
5. CuentasAl final, las facturas entran en las cuentas, que la asamblea aprueba junto con el reparto de los costes (art. 712m). El saldo del fondo pasa al año siguiente.

Antes de la asamblea que decide una obra, ve tachando la lista. Se guarda solo en este navegador.

• El problema está descrito. Con fotografías y, si es posible, la opinión de un profesional.
• Hay más de un presupuesto. Con el mismo alcance, para poder compararlos.
• Sabes el tipo de obra. Necesaria, útil o suntuaria, porque define la mayoría necesaria (art. 647c, art. 647d, art. 647e).
• El saldo del fondo está a la vista. Cuánto hay, y cuánto falta si la obra lo supera.
• La forma de pagar viene en la propuesta. Fondo, contribución extra o deuda, con la parte de cada unidad.
• El orden del día ha llegado a todos. Con los documentos y a tiempo, según el reglamento.
• Alguien levanta el acta. La decisión y el resultado de la votación quedan escritos (art. 712n).
• Las cuentas de la obra quedan aparte. Para ver lo que salió del fondo y lo que vino de contribuciones extra.

El fondo y las contribuciones, de una vez

Cada unidad paga su parte, todos los años. En QR Quota, una app para iPhone, el edificio es una «asociación» y cada unidad es un «miembro». El resto sigue lo que has visto arriba.

1. Las unidades, una vezNombre, email y forma de tratamiento
2. El total del añoDividido por las milésimas de cada unidad
3. Una QR-bill por unidadCada una con su referencia
4. Quién ya ha pagadoLo marcas tú; reenvías solo a quien falta

• El fondo dividido por los pesosLa contribución anual del fondo, repartida por las milésimas de cada unidad, al céntimo.
• Una obra extra, como informe de gastosLas líneas de gasto de la obra, divididas por las cuotas. Después del primer envío, las líneas quedan bloqueadas.
• Una referencia por unidad y por envíoSCOR con el IBAN normal; QRR con el QR-IBAN. Sigue los Swiss Payment Standards (IG v2.3).
• Desde tu emailLa app envía desde tu cuenta, Gmail u otro proveedor. Por año o por mes; el envío automático es Pro.
• Los datos se quedan en el iPhoneSin cuenta. La app no habla con tu banco: quién ya ha pagado, lo marcas tú.

Otras guías: repartir los gastos de la comunidad y crear una QR-bill.

Preguntas frecuentes