GuiasQR-bills e quotas

Repartir as despesas do condomínio (PPE): dos permilésimos ao acerto do ano

Num prédio em propriedade por andares, cada condómino paga os encargos comuns na proporção da sua quota. Aqui vês o que são os permilésimos, como se divide uma despesa ao cêntimo, o que entra nos encargos, o ano do condomínio, o acerto dos adiantamentos, a assembleia e as maiorias das obras.

Só para quem vive na Suíça.Informativo. Este guia segue a lei e as regras suíças. Pode ter erros ou estar desatualizado: confirma sempre nas fontes oficiais e, em caso de dúvida, pede ajuda a um serviço oficial. Não é aconselhamento financeiro, fiscal nem jurídico; para custos e funções do teu e-banking, vale o que o teu banco disser.

O que são os permilésimos, e quem os decide?

Num prédio em propriedade por andares (PPE, em alemão Stockwerkeigentum), cada condómino tem o direito exclusivo de usar e arranjar por dentro a sua fração (art. 712a) e partilha com os outros as partes comuns: escadas, telhado, fachada, terreno. A parte de cada um nas partes comuns chama-se quota. Escreve-se como uma fração sobre um denominador comum, muitas vezes 1000: são os permilésimos (‰). Um lote com 210 ‰ tem 210 partes em 1000, ou seja 21 % (art. 712e).

Para as despesas comuns, a regra é uma só: cada condómino paga na proporção da sua quota (art. 712h, al. 1).

Despesa: CHF 24’000210 ‰ do lote1000CHF 5’040 do lote
O que diz a lei
  • Art. 712eAs quotas exprimem-se numa fração com denominador comum: permilésimos, centésimos
  • Art. 712hOs condóminos contribuem para os encargos comuns na proporção das quotas
  • Art. 712gO regulamento adota-se ou altera-se pela maioria dos condóminos que represente mais de metade das quotas
  • Art. 712mA assembleia aprova o orçamento, as contas e a repartição dos custos
Quem faz o quê
  • AssembleiaDecide o orçamento, as contas e como se repartem
  • AdministradorExecuta as decisões, reparte os custos, cobra e administra os fundos (art. 712s)
  • RegulamentoRegras da casa: o que a lei deixa ao condomínio
  • AtaGuarda o que a assembleia decidiu (art. 712n)

As quotas não se acertam na decomposição. Mudar a quota de um lote precisa do acordo dos condóminos diretamente envolvidos e da aprovação da assembleia (art. 712e). Se um permilésimo parece errado, o caminho é esse, não um desconto nas contas. Numa compropriedade simples, sem andares, as quotas presumem-se iguais (art. 646) e os encargos repartem-se pela quota, salvo acordo (art. 649).

Dividir uma despesa pelos lotes, ao cêntimo

Um prédio inventado, com seis lotes e 1000 ‰ no total. Escreve outra despesa, ou muda um permilésimo, e vê a parte de cada lote. Podes pôr mais lotes ou tirar alguns.

A despesa de cada lote

LotePermilésimos
Lote 1 · 2.º esq.210
Lote 2 · 2.º dir.190
Lote 3 · 1.º esq.170
Lote 4 · 1.º dir.160
Lote 5 · rés-do-chão150
Lote 6 · sótão120

Com CHF 24’000 a conta é exata. Raramente é: a maioria das despesas não é um múltiplo bonito. Experimenta CHF 1’000.10 no total. A soma tem de continuar igual ao total, e os cêntimos que sobram vão para as frações maiores, com o empate a favorecer a linha de cima. Neste caso, os lotes 2, 3 e 4 ficam com um cêntimo a mais (a parte exata deles acaba em .9, .7 e .6 de cêntimo), e a soma dá CHF 1’000.10.

A regra do resto. Cada lote começa com os cêntimos inteiros a que tem direito. Os cêntimos que sobram dão-se, um a um, aos lotes cuja parte teve a maior fração. Ninguém paga mais de um cêntimo de diferença, e o total fecha sempre.

O que entra nos encargos comuns?

A lei dá uma lista de exemplos (art. 712h, al. 2). São encargos comuns, sobretudo:

  • Manutenção, reparações e renovaçõesDas partes comuns: telhado, fachada, escadas, elevador, tubagens comuns.
  • AdministraçãoInclui a remuneração do administrador.
  • Taxas e impostos públicosOs que incidem sobre as partes comuns.
  • Dívidas garantidas pelo prédioOs juros e a amortização.

Um orçamento anual de um prédio inventado, com os mesmos CHF 24’000 de cima:

Para onde vai o dinheiro do ano: CHF 24’000

EncargoCHF
Manutenção corrente e reparações6’000
Energia das partes comuns5’400
Fundo de renovação4’200
Administração3’600
Seguro do edifício2’400
Limpeza e jardim2’400

O fundo de renovação só existe se a assembleia o criar (art. 712m, n.º 5). Para as obras grandes, vê o guia Fundo de renovação de uma PPE.

Uma despesa reparte-se pelos permilésimos?

Nem toda. A lei diz que, se uma parte do edifício ou uma instalação não serve certos condóminos, ou serve muito pouco, isso conta na repartição (art. 712h, al. 3). Responde para uma despesa do teu prédio:

1. A despesa é de uma parte comum do prédio, como o telhado, a fachada, as escadas ou a administração?

Sim Não, é do interior de um lote

2. Serve todos os condóminos, ou pelo menos todos podem servir-se dela?

Sim Não, serve só alguns (ou serve muito pouco a alguns)

3. O regulamento prevê medir o consumo de cada lote, por exemplo com um contador de água ou de calor, e a despesa depende desse consumo?

Sim Não
Pelos permilésimos

É o caso normal: despesa × permilésimos do lote ÷ 1000 (art. 712h, al. 1).

Com uma chave de repartição própria

Tem-se em conta que a parte não serve, ou serve pouco, certos condóminos (art. 712h, al. 3). Exemplos: o elevador para o lote do rés-do-chão, ou uma garagem só para quem tem lugar. Como se mede a diferença, confirma no regulamento ou na decisão da assembleia.

Pelo consumo, se o regulamento o prevê

Para o que se gasta consoante o uso, o regulamento pode dividir pelo consumo medido. Confirma no regulamento como se lê o contador e que parte fica pelos permilésimos.

Do próprio lote

O condómino tem o direito exclusivo de usar e arranjar o interior do seu lote (art. 712a). O que o regulamento diz sobre os limites fica no regulamento.

O ano do condomínio, do orçamento ao acerto

Um exemplo para um condomínio cujo ano é o ano civil. As datas certas são as do regulamento e as da assembleia.

  1. AdiantamentosCada lote paga uma parte do orçamento, a cada trimestre
  2. Fecho das contasFaturas, extratos, leitura dos contadores, o total real do ano
  3. Decomposição finalA despesa real de cada lote, pelos permilésimos
  4. AssembleiaAprova as contas e a repartição, e vota o orçamento (art. 712m)
  5. AcertoCada lote paga a diferença, ou recebe-a
  6. Orçamento do ano seguinteO administrador prepara, a assembleia aprova

O orçamento é uma previsão. Os adiantamentos dos lotes servem para o condomínio ter dinheiro para pagar durante o ano. No fim, as contas reais dizem quem pagou de menos e quem pagou de mais.

Adiantamentos contra o custo real: o acerto de um lote

No exemplo, o orçamento era de CHF 24’000 e o ano custou CHF 25’800. A manutenção e a energia saíram mais caras do que o previsto.

Orçamento e custo real, por encargo

EncargoOrçamentoReal
Manutenção e reparações6’0007’300
Energia das partes comuns5’4005’900
Fundo de renovação4’2004’200
Administração3’6003’600
Seguro do edifício2’4002’400
Limpeza e jardim2’4002’400

Agora o acerto de um lote. Escreve o total real do ano, o permilésimo do lote e o que o lote já adiantou. O lote do exemplo é o do rés-do-chão (150 ‰), que adiantou CHF 3’600.

Acerto de um lote

Parte real do lote
3’870.00
Já adiantou
3’600.00
A pagar
270.00

Os adiantamentos cobrem 93 % da parte real.

O lote adiantou menos do que lhe cabe: paga a diferença depois de a assembleia aprovar as contas.

Uma só linha, arredondada ao cêntimo: ao dividir o total por todos os lotes, o cêntimo de uma linha pode diferir do que sai aqui (regra do resto, acima).

Antes de mandares a decomposição aos condóminos, uma lista para ires marcando. Fica guardada só neste browser.

  • Os permilésimos somam 1000. Se somam 998 ou 1002, falta ou sobra um lote.
  • Cada lote tem a quota certa. A que consta dos documentos da PPE; mudá-la precisa da assembleia (art. 712e).
  • Cada despesa tem comprovativo. Fatura, recibo ou nota com o motivo.
  • As despesas com chave própria estão à parte. Elevador, garagem, consumos (art. 712h, al. 3).
  • Os adiantamentos de cada lote batem com o extrato. Os trimestres todos, lote a lote.
  • A soma das partes é igual ao total, ao cêntimo. Se não for, o resto foi mal distribuído.
  • A diferença de cada lote tem o sinal certo. Positiva: a pagar. Negativa: a receber.
  • Tudo vai à assembleia e à ata. As contas e a repartição são aprovadas lá (art. 712m, n.º 4).

O que a assembleia aprova, e a ata

A assembleia decide várias coisas; três delas mexem diretamente nas contas (art. 712m, al. 1). As regras da associação aplicam-se à assembleia (art. 712m, al. 2).

  1. O orçamentoO plano do ano e os adiantamentos (n.º 4)
  2. As contas e a repartiçãoQuanto custou, e quanto cabe a cada lote (n.º 4)
  3. O fundo de renovaçãoCriar um fundo para reparações e renovações (n.º 5)
  4. O seguroSegurar o edifício (n.º 6)

Cada decisão fica numa ata, o texto escrito do que se decidiu (art. 712n). É a ata que mostras a um condómino que pergunta porque paga aquele valor.

A hipoteca legal: uma garantia, não uma ameaça

A comunidade tem direito a uma hipoteca legal sobre a fração de cada condómino, pelas contribuições dos últimos três anos (art. 712i). Quer dizer que, se alguém deixa de pagar, a comunidade tem uma garantia sobre esse lote. Na prática, quase sempre se começa por falar com o condómino. Se o caso for a sério, o administrador e um jurista dizem o que fazer.

Obras: quantos têm de concordar?

Quanto às obras, a PPE segue as regras da compropriedade (art. 712g). A maioria necessária depende do tipo de obra. Escolhe um.

Obras necessárias de manutenção (art. 647c): as que servem para manter o valor e a utilidade do prédio. Decide a maioria de todos os comproprietários.

Exemplo: reparar o telhado, trocar uma caldeira que avariou.

Obras úteis (art. 647d): aumentam o valor ou o rendimento do prédio. Decide a maioria dos comproprietários que represente também a maioria das quotas.

Exemplo: um sistema de aquecimento mais eficiente, um carregador elétrico comum.

Obras de luxo (art. 647e): de embelezamento ou de conforto. Em regra, precisam de todos os comproprietários, com a exceção que a lei prevê.

Exemplo: um jardim de inverno, uma fonte no pátio.

Em caso de dúvida, pergunta. A fronteira entre uma obra útil e uma de luxo nem sempre é clara, e o regulamento pode ter as suas regras (art. 712g). Para as obras grandes, o dinheiro vem muitas vezes do fundo de renovação: vê o guia Fundo de renovação de uma PPE.

Uma QR-bill por lote, todos os trimestres

  1. Os condóminos, uma vezNome e email de cada lote
  2. Os permilésimos como pesosO total divide-se por eles, ao cêntimo
  3. Uma QR-bill por loteCada uma com a sua referência
  4. Quem já pagouMarcas tu; reenvias só a quem falta

É para isto que existe a QR Quota, uma app para iPhone. O condomínio é o grupo (a «associação» na app), os condóminos são os membros e os permilésimos são os pesos.

Um relatório de despesas na QR Quota: as linhas de despesa, o botão de envio e os envios já feitos
  • O total dividido pelos permilésimosEscreves o total do trimestre; a app divide pelos pesos, ao cêntimo.
  • O acerto do ano, como um relatório de despesasAs linhas de despesa do ano, enviadas por ano e mês. Depois do 1.º envio, as linhas ficam bloqueadas. Os adiantamentos já pagos, desconta-os tu.
  • Uma referência por lote e por envioSCOR com a IBAN normal; QRR com a QR-IBAN. Segue os Swiss Payment Standards (IG v2.3).
  • Do teu emailA app envia da tua conta, Gmail ou outro fornecedor. O envio automático é do Pro.
  • Os dados ficam no iPhoneSem conta. A app não fala com o teu banco: quem já pagou, marcas tu.

Grátis para uma associação com até dois membros e três relatórios de despesas ativos, sem limite de tempo. Um prédio com mais lotes precisa do Pro. O Pro experimenta-se 14 dias grátis; depois escolhes semanal, anual ou um pagamento único, para sempre. O preço está na App Store.

Descarrega a QR Quota, para iPhone. Uma QR-bill por pessoa, cada uma com a sua referência, enviada do teu email. Grátis para começar, sem conta.

Ver a app Transferir na App Store

Perguntas frequentes

Como se calculam as despesas do condomínio na Suíça?

Cada condómino paga na proporção da sua quota (art. 712h, al. 1): despesa × permilésimos do lote ÷ 1000. A assembleia aprova o orçamento, as contas e a repartição (art. 712m).

O que são os permilésimos numa PPE?

São a quota de cada lote nas partes comuns, escrita como fração sobre 1000. Um lote com 210 ‰ tem 21 % (art. 712e). Mudar a quota precisa do acordo dos diretamente envolvidos e da aprovação da assembleia.

O que entra nos encargos comuns de uma PPE?

Sobretudo a manutenção corrente, as reparações e renovações das partes comuns, a administração (com a remuneração do administrador), as taxas e impostos públicos, e os juros e a amortização das dívidas garantidas pelo prédio (art. 712h, al. 2).

O elevador paga-se por igual, mesmo para quem vive no rés-do-chão?

A lei diz que, se uma parte do edifício ou uma instalação não serve certos condóminos, ou serve muito pouco, isso conta na repartição (art. 712h, al. 3). Como se mede, confirma no regulamento ou na decisão da assembleia.

Quem aprova as contas e o orçamento do condomínio?

A assembleia dos condóminos: aprova o orçamento anual, as contas e a repartição dos custos (art. 712m, al. 1, n.º 4). A decisão fica na ata (art. 712n).

O que acontece a quem não paga as despesas do condomínio?

A comunidade tem direito a uma hipoteca legal sobre a fração do condómino, pelas contribuições dos últimos três anos (art. 712i). Na prática, quase sempre se começa por falar com ele; confirma o resto com um jurista.

Sobre este guia. Conteúdo informativo. Não é aconselhamento jurídico nem contabilístico: o que vale para o teu condomínio são o regulamento, o ato constitutivo da PPE e as decisões da assembleia. Os exemplos, os lotes, os permilésimos e os números são inventados. Os artigos citados são do Código Civil suíço; cada um leva ao texto oficial no Fedlex, em francês (não existe em português). Este guia pode ter erros ou estar desatualizado: confirma sempre nas fontes oficiais. Atualizado em outubro de 2026.

Fontes (6)

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