Ripartire le spese della proprietà per piani: dai millesimi al conguaglio

Cosa sono i millesimi, e chi li decide?

In uno stabile in proprietà per piani (PPP, in tedesco Stockwerkeigentum), ogni comproprietario ha il diritto esclusivo di usare e sistemare internamente la sua unità (art. 712a CC) e condivide con gli altri le parti comuni: scale, tetto, facciata, terreno. La parte di ciascuno nelle parti comuni si chiama quota di valore. Si scrive come una frazione su un denominatore comune, spesso 1000: sono i millesimi (‰). Un'unità con 210 ‰ ha 210 parti su 1000, cioè il 21 % (art. 712e CC).

Per le spese comuni la regola è una sola: ogni comproprietario paga in proporzione alla sua quota (art. 712h cpv. 1 CC).

Le quote non si correggono nel conguaglio. Cambiare la quota di un'unità richiede l'accordo dei comproprietari direttamente interessati e l'approvazione dell'assemblea (art. 712e CC). Se un millesimo sembra sbagliato, la strada è questa, non uno sconto nei conti. In una comproprietà semplice, senza piani, le quote si presumono uguali (art. 646 CC) e le spese si ripartiscono secondo le quote, salvo accordo diverso (art. 649 CC).

Dividere una spesa tra le unità, al centesimo

Uno stabile inventato, con sei unità e 1000 ‰ in totale. Scrivi un'altra spesa, o cambia un millesimo, e guarda la parte di ogni unità. Puoi aggiungere unità o toglierne.

Con CHF 24’000 il conto è esatto. Raramente lo è: la maggior parte delle spese non è un bel multiplo. Prova CHF 1’000.10 di totale. La somma deve restare uguale al totale, e i centesimi che avanzano vanno alle unità con il resto più grande, con la parità a favore della riga più in alto. In questo caso le unità 2, 3 e 4 ricevono un centesimo in più (la loro parte esatta finisce per .9, .7 e .6 centesimi), e la somma dà CHF 1’000.10.

La regola del resto. Ogni unità parte dai centesimi interi a cui ha diritto. I centesimi che avanzano si danno, uno a uno, alle unità la cui parte aveva il resto più grande. Nessuno paga più di un centesimo di differenza, e il totale torna sempre.

Cosa rientra nelle spese comuni?

La legge dà un elenco di esempi (art. 712h cpv. 2 CC). Sono spese comuni, soprattutto:

• Manutenzione, riparazioni e rinnovamentiDelle parti comuni: tetto, facciata, scale, ascensore, tubature comuni.
• AmministrazioneCompreso il compenso dell'amministratore.
• Imposte e tasse di diritto pubblicoQuelle che gravano sulle parti comuni.
• Debiti garantiti dallo stabileGli interessi e l'ammortamento.

Un preventivo annuale di uno stabile inventato, con gli stessi CHF 24’000 di sopra:

Il fondo di rinnovamento esiste solo se l'assemblea lo crea (art. 712m cpv. 1 n. 5 CC). Per i lavori grandi, leggi la guida Il fondo di rinnovamento nella PPP.

Una spesa si ripartisce sempre in base ai millesimi?

Non sempre. La legge dice che, se una parte dell'edificio o un impianto non serve a certi comproprietari, o serve loro molto poco, se ne tiene conto nella ripartizione (art. 712h cpv. 3 CC). Rispondi per una spesa del tuo stabile:

L'anno della PPP, dal preventivo al conguaglio

Un esempio per una comunione il cui anno è l'anno solare. Le date che contano sono quelle del regolamento e dell'assemblea.

1. Gennaio, aprile, luglio, ottobreAccontiOgni unità paga una parte del preventivo, ogni trimestre
2. Da gennaio a febbraioChiusura dei contiFatture, estratti, lettura dei contatori, il totale reale dell'anno
3. Da febbraio a marzoConteggio finaleLa spesa reale di ogni unità, in base ai millesimi
4. AprileAssembleaApprova i conti e la ripartizione, e vota il preventivo (art. 712m CC)
5. MaggioConguaglioOgni unità paga la differenza, o la riceve
6. Da ottobre a novembrePreventivo dell'anno dopoL'amministratore lo prepara, l'assemblea lo approva

Il preventivo è una previsione. Gli acconti delle unità servono a far sì che la comunione abbia i soldi per pagare durante l'anno. Alla fine, i conti reali dicono chi ha pagato troppo poco e chi troppo.

Acconti contro costo reale: il conguaglio di un'unità

Nell'esempio il preventivo era di CHF 24’000 e l'anno è costato CHF 25’800. La manutenzione e l'energia sono costate più del previsto.

Ora il conguaglio di un'unità. Scrivi il totale reale dell'anno, i millesimi dell'unità e quanto l'unità ha già anticipato. L'unità dell'esempio è quella del pianterreno (150 ‰), che ha anticipato CHF 3’600.

Prima di mandare il conteggio ai comproprietari, una lista da spuntare. Resta salvata solo in questo browser.

• I millesimi sommano 1000. Se fanno 998 o 1002, manca un'unità o ce n'è una di troppo.
• Ogni unità ha la quota giusta. Quella che risulta dai documenti della PPP; cambiarla richiede l'assemblea (art. 712e CC).
• Ogni spesa ha una giustificazione. Fattura, ricevuta o nota con il motivo.
• Le spese con chiave propria sono a parte. Ascensore, garage, consumi (art. 712h cpv. 3 CC).
• Gli acconti di ogni unità corrispondono all'estratto. Tutti i trimestri, unità per unità.
• La somma delle parti è uguale al totale, al centesimo. Se no, il resto è stato distribuito male.
• La differenza di ogni unità ha il segno giusto. Positiva: da pagare. Negativa: da ricevere.
• Tutto va all'assemblea e al verbale. I conti e la ripartizione vengono approvati lì (art. 712m cpv. 1 n. 4 CC).

Cosa approva l'assemblea, e il verbale

L'assemblea decide su varie cose; tre di queste toccano direttamente i conti (art. 712m cpv. 1 CC). Per l'assemblea valgono le regole dell'associazione (art. 712m cpv. 2 CC).

1. Il preventivoIl piano dell'anno e gli acconti (n. 4)
2. I conti e la ripartizioneQuanto è costato, e quanto spetta a ogni unità (n. 4)
3. Il fondo di rinnovamentoCreare un fondo per riparazioni e rinnovamenti (n. 5)
4. L'assicurazioneAssicurare l'edificio (n. 6)

Ogni decisione finisce in un verbale, il testo scritto di ciò che è stato deciso (art. 712n CC). È il verbale che mostri a un comproprietario che chiede perché paga quell'importo.

Lavori: quanti devono essere d'accordo?

Per i lavori, la PPP segue le regole della comproprietà (art. 712g CC). La maggioranza necessaria dipende dal tipo di lavoro. Scegline uno.

In caso di dubbio, chiedi. Il confine tra un lavoro utile e uno voluttuario non è sempre chiaro, e il regolamento può avere regole sue (art. 712g CC). Per i lavori grandi, il denaro viene spesso dal fondo di rinnovamento: leggi la guida Il fondo di rinnovamento nella PPP.

Una QR-fattura per unità, ogni trimestre

1. I comproprietari, una volta solaNome ed e-mail di ogni unità
2. I millesimi come pesiIl totale si divide secondo questi, al centesimo
3. Una QR-fattura per unitàCiascuna con il suo riferimento
4. Chi ha già pagatoLo segni tu; reinvii solo a chi manca

Per questo esiste QR Quota, un'app per iPhone. La comunione è il gruppo (l'«associazione» nell'app), i comproprietari sono i membri e i millesimi sono i pesi.

• Il totale diviso secondo i millesimiScrivi il totale del trimestre; l'app lo divide secondo i pesi, al centesimo.
• Il conguaglio dell'anno, come un rendiconto speseLe righe di spesa dell'anno, inviate per anno e mese. Dopo il primo invio le righe restano bloccate. Gli acconti già pagati li scali tu.
• Un riferimento per unità e per invioSCOR con l'IBAN normale; QRR con il QR-IBAN. Segue gli Swiss Payment Standards (IG v2.3).
• Dalla tua e-mailL'app invia dal tuo account, Gmail o un altro fornitore. L'invio automatico è della versione Pro.
• I dati restano sull'iPhoneNessun account. L'app non parla con la tua banca: chi ha pagato, lo segni tu.

Domande frequenti