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Kosten im Stockwerkeigentum verteilen: von der Wertquote bis zur Jahresabrechnung

In einem Haus mit Stockwerkeigentum trägt jeder Eigentümer die gemeinsamen Kosten im Verhältnis seiner Wertquote. Dieser Guide zeigt, was Promille sind, wie Sie eine Ausgabe auf den Rappen genau teilen, was zu den gemeinsamen Kosten gehört, wie die Akontozahlungen abgerechnet werden und welche Mehrheiten für Bauarbeiten gelten.

Nur für Personen, die in der Schweiz wohnen.Zur Information. Dieser Guide folgt dem Schweizer Recht und den Schweizer Regeln. Er kann Fehler enthalten oder veraltet sein: Prüfen Sie immer die offiziellen Quellen und holen Sie sich im Zweifel Hilfe bei einer offiziellen Stelle. Keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung; Gebühren und Funktionen im E-Banking bestätigt Ihre Bank.

Was sind Wertquoten, und wer legt sie fest?

In einem Haus mit Stockwerkeigentum (StWE) hat jeder Stockwerkeigentümer das ausschliessliche Recht, seine Einheit zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB), und teilt mit den anderen die gemeinschaftlichen Teile: Treppenhaus, Dach, Fassade, Land. Der Anteil jedes Eigentümers an den gemeinschaftlichen Teilen heisst Wertquote. Sie wird als Bruch mit einem gemeinsamen Nenner geschrieben, oft 1000: das sind die Promille (‰). Eine Einheit mit 210 ‰ hat 210 Teile von 1000, also 21 % (Art. 712e ZGB).

Für die gemeinsamen Kosten gilt eine einzige Regel: Jeder Stockwerkeigentümer zahlt im Verhältnis seiner Wertquote (Art. 712h Abs. 1 ZGB).

Kosten: CHF 24’000210 ‰ der Einheit1000CHF 5’040 der Einheit
Was das Gesetz sagt
  • Art. 712eDie Wertquoten werden als Bruch mit gemeinsamem Nenner ausgedrückt: Promille, Hundertstel
  • Art. 712hDie Stockwerkeigentümer tragen die gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis ihrer Wertquoten
  • Art. 712gDas Reglement wird mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertreten, angenommen oder geändert
  • Art. 712mDie Versammlung genehmigt Budget, Rechnung und Verteilung der Kosten
Wer macht was
  • VersammlungBeschliesst Budget, Rechnung und die Verteilung
  • VerwalterFührt die Beschlüsse aus, verteilt die Kosten, zieht die Beiträge ein und verwaltet die Gelder (Art. 712s)
  • ReglementHausregeln: was das Gesetz der Gemeinschaft überlässt
  • ProtokollHält fest, was die Versammlung beschlossen hat (Art. 712n)

Die Wertquoten werden nicht in der Abrechnung korrigiert. Um die Wertquote einer Einheit zu ändern, braucht es die Zustimmung der unmittelbar betroffenen Stockwerkeigentümer und die Genehmigung der Versammlung (Art. 712e ZGB). Wenn ein Promille falsch scheint, ist das der Weg, nicht ein Rabatt in der Abrechnung. Bei gewöhnlichem Miteigentum, ohne Stockwerke, gelten die Anteile als gleich gross (Art. 646 ZGB), und die Kosten werden nach Anteilen getragen, wenn nichts anderes vereinbart ist (Art. 649 ZGB).

Eine Ausgabe auf die Einheiten verteilen, auf den Rappen genau

Ein erfundenes Haus mit sechs Einheiten und insgesamt 1000 ‰. Geben Sie eine andere Ausgabe ein oder ändern Sie ein Promille, und sehen Sie den Anteil jeder Einheit. Sie können Einheiten hinzufügen oder entfernen.

Die Ausgabe jeder Einheit

EinheitWertquote (‰)
Einheit 1 · 2. OG links210
Einheit 2 · 2. OG rechts190
Einheit 3 · 1. OG links170
Einheit 4 · 1. OG rechts160
Einheit 5 · Erdgeschoss150
Einheit 6 · Dachgeschoss120

Bei CHF 24’000 geht die Rechnung genau auf. Meistens tut sie das nicht: Die wenigsten Ausgaben sind ein schönes Vielfaches. Probieren Sie CHF 1’000.10 als Total. Die Summe muss weiterhin dem Total entsprechen, und die übrigen Rappen gehen an die Einheiten mit dem grössten Rest, bei Gleichstand an die obere Zeile. Hier erhalten die Einheiten 2, 3 und 4 einen Rappen mehr (ihr genauer Anteil endet auf .9, .7 und .6 Rappen), und die Summe ergibt CHF 1’000.10.

Die Restregel. Jede Einheit beginnt mit den ganzen Rappen, auf die sie Anspruch hat. Die übrigen Rappen werden einzeln den Einheiten zugeteilt, deren Anteil den grössten Rest hatte. Niemand zahlt mehr als einen Rappen Unterschied, und das Total geht immer auf.

Was gehört zu den gemeinsamen Kosten?

Das Gesetz nennt eine Liste von Beispielen (Art. 712h Abs. 2 ZGB). Gemeinsame Kosten sind vor allem:

  • Laufender Unterhalt, Reparaturen und ErneuerungenDer gemeinschaftlichen Teile: Dach, Fassade, Treppenhaus, Lift, gemeinsame Leitungen.
  • VerwaltungEinschliesslich der Entschädigung des Verwalters.
  • Öffentlich-rechtliche Steuern und AbgabenJene, die auf den gemeinschaftlichen Teilen liegen.
  • Schulden, die durch das Grundstück gesichert sindDie Zinsen und die Amortisation.

Ein Jahresbudget für ein erfundenes Haus, mit denselben CHF 24’000 wie oben:

Wohin das Geld des Jahres geht: CHF 24’000

KostenartCHF
Laufender Unterhalt und Reparaturen6’000
Energie der gemeinschaftlichen Teile5’400
Erneuerungsfonds4’200
Verwaltung3’600
Gebäudeversicherung2’400
Reinigung und Garten2’400

Einen Erneuerungsfonds gibt es nur, wenn die Versammlung ihn schafft (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Für grosse Arbeiten lesen Sie den Guide Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum.

Wird jede Ausgabe nach Wertquoten verteilt?

Nicht jede. Das Gesetz sagt: Dient ein Teil des Gebäudes oder eine Anlage gewissen Stockwerkeigentümern nicht oder nur in ganz geringem Masse, so wird das bei der Verteilung berücksichtigt (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Antworten Sie für eine Ausgabe Ihres Hauses:

1. Betrifft die Ausgabe einen gemeinschaftlichen Teil des Hauses, etwa das Dach, die Fassade, das Treppenhaus oder die Verwaltung?

Ja Nein, sie betrifft das Innere einer Einheit

2. Dient sie allen Stockwerkeigentümern, oder können mindestens alle sie nutzen?

Ja Nein, sie dient nur einigen (oder einigen nur sehr wenig)

3. Sieht das Reglement vor, den Verbrauch jeder Einheit zu messen, zum Beispiel mit einem Wasser- oder Wärmezähler, und hängt die Ausgabe von diesem Verbrauch ab?

Ja Nein
Nach Wertquoten

Das ist der Normalfall: Ausgabe × Wertquote der Einheit ÷ 1000 (Art. 712h Abs. 1 ZGB).

Mit einem eigenen Verteilschlüssel

Es wird berücksichtigt, dass der Teil gewissen Stockwerkeigentümern nicht oder nur wenig dient (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Beispiele: der Lift für die Einheit im Erdgeschoss oder eine Garage nur für jene, die einen Platz haben. Wie der Unterschied gemessen wird, prüfen Sie im Reglement oder im Beschluss der Versammlung.

Nach Verbrauch, wenn das Reglement es vorsieht

Für das, was je nach Gebrauch anfällt, kann das Reglement nach gemessenem Verbrauch verteilen. Prüfen Sie im Reglement, wie der Zähler abgelesen wird und welcher Teil bei den Wertquoten bleibt.

Die Einheit selbst

Der Stockwerkeigentümer hat das ausschliessliche Recht, das Innere seiner Einheit zu benutzen und auszubauen (Art. 712a ZGB). Was das Reglement zu den Grenzen sagt, steht im Reglement.

Das Jahr der Gemeinschaft, vom Budget bis zur Abrechnung

Ein Beispiel für eine Gemeinschaft, deren Jahr das Kalenderjahr ist. Die richtigen Daten sind jene im Reglement und jene der Versammlung.

  1. AkontozahlungenJede Einheit zahlt jedes Quartal einen Teil des Budgets
  2. RechnungsabschlussRechnungen, Kontoauszüge, Zählerablesung, das tatsächliche Total des Jahres
  3. SchlussabrechnungDie tatsächlichen Kosten jeder Einheit, nach Wertquoten
  4. VersammlungGenehmigt Rechnung und Verteilung und beschliesst das Budget (Art. 712m ZGB)
  5. AusgleichJede Einheit zahlt die Differenz oder erhält sie zurück
  6. Budget des FolgejahresDer Verwalter bereitet es vor, die Versammlung genehmigt es

Das Budget ist eine Prognose. Die Akontozahlungen der Einheiten sorgen dafür, dass die Gemeinschaft im Lauf des Jahres zahlen kann. Am Ende zeigt die tatsächliche Rechnung, wer zu wenig und wer zu viel bezahlt hat.

Akontozahlungen gegen tatsächliche Kosten: die Abrechnung einer Einheit

Im Beispiel lag das Budget bei CHF 24’000, und das Jahr kostete CHF 25’800. Unterhalt und Energie waren teurer als vorgesehen.

Budget und tatsächliche Kosten, pro Kostenart

KostenartBudgetTatsächlich
Unterhalt und Reparaturen6’0007’300
Energie der gemeinschaftlichen Teile5’4005’900
Erneuerungsfonds4’2004’200
Verwaltung3’6003’600
Gebäudeversicherung2’4002’400
Reinigung und Garten2’4002’400

Nun die Abrechnung einer Einheit. Geben Sie das tatsächliche Total des Jahres, die Wertquote der Einheit und das ein, was die Einheit schon vorausbezahlt hat. Die Einheit im Beispiel ist jene im Erdgeschoss (150 ‰), die CHF 3’600 vorausbezahlt hat.

Abrechnung einer Einheit

Tatsächlicher Anteil der Einheit
3’870.00
Schon vorausbezahlt
3’600.00
Zu zahlen
270.00

Die Akontozahlungen decken 93 % des tatsächlichen Anteils.

Die Einheit hat weniger vorausbezahlt, als ihr zusteht: Sie zahlt die Differenz, nachdem die Versammlung die Rechnung genehmigt hat.

Nur eine Zeile, auf den Rappen gerundet: Wenn das Total auf alle Einheiten verteilt wird, kann der Rappen einer Zeile von dem abweichen, was hier herauskommt (Restregel, oben).

Bevor Sie die Abrechnung an die Stockwerkeigentümer schicken, eine Liste zum Abhaken. Sie wird nur in diesem Browser gespeichert.

  • Die Wertquoten ergeben 1000. Bei 998 oder 1002 fehlt oder steht eine Einheit zu viel.
  • Jede Einheit hat die richtige Wertquote. Jene aus den Unterlagen des Stockwerkeigentums; sie zu ändern braucht die Versammlung (Art. 712e ZGB).
  • Jede Ausgabe hat einen Beleg. Rechnung, Quittung oder Notiz mit dem Grund.
  • Ausgaben mit eigenem Schlüssel stehen separat. Lift, Garage, Verbrauch (Art. 712h Abs. 3 ZGB).
  • Die Akontozahlungen jeder Einheit stimmen mit dem Kontoauszug überein. Alle Quartale, Einheit für Einheit.
  • Die Summe der Anteile entspricht dem Total, auf den Rappen genau. Wenn nicht, wurde der Rest falsch verteilt.
  • Die Differenz jeder Einheit hat das richtige Vorzeichen. Positiv: zu zahlen. Negativ: Guthaben.
  • Alles geht an die Versammlung und ins Protokoll. Rechnung und Verteilung werden dort genehmigt (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB).

Was die Versammlung genehmigt, und das Protokoll

Die Versammlung beschliesst über mehrere Dinge; drei davon betreffen direkt die Rechnung (Art. 712m Abs. 1 ZGB). Für die Versammlung gelten die Regeln des Vereinsrechts (Art. 712m Abs. 2 ZGB).

  1. Das BudgetDer Plan des Jahres und die Akontozahlungen (Ziff. 4)
  2. Die Rechnung und die VerteilungWas es gekostet hat und was auf jede Einheit entfällt (Ziff. 4)
  3. Der ErneuerungsfondsEinen Fonds für Reparaturen und Erneuerungen schaffen (Ziff. 5)
  4. Die VersicherungDas Gebäude versichern (Ziff. 6)

Jeder Beschluss kommt in ein Protokoll, den schriftlichen Text dessen, was beschlossen wurde (Art. 712n ZGB). Das Protokoll zeigen Sie einem Stockwerkeigentümer, der fragt, warum er diesen Betrag zahlt.

Das gesetzliche Pfandrecht: eine Sicherheit, keine Drohung

Die Gemeinschaft hat Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht am Anteil jedes Stockwerkeigentümers, für die Beiträge der letzten drei Jahre (Art. 712i ZGB). Das heisst: Wer nicht mehr zahlt, dessen Einheit dient der Gemeinschaft als Sicherheit. In der Praxis beginnt man fast immer mit einem Gespräch. Wenn es ernst wird, sagen der Verwalter und eine Juristin oder ein Jurist, was zu tun ist.

Bauarbeiten: wie viele müssen zustimmen?

Bei Bauarbeiten folgt das Stockwerkeigentum den Regeln des Miteigentums (Art. 712g ZGB). Die nötige Mehrheit hängt von der Art der Arbeit ab. Wählen Sie eine.

Notwendige Unterhaltsarbeiten (Art. 647c ZGB): jene, die den Wert und die Gebrauchsfähigkeit des Hauses erhalten. Es entscheidet die Mehrheit aller Miteigentümer.

Beispiel: das Dach reparieren, einen defekten Heizkessel ersetzen.

Nützliche Arbeiten (Art. 647d ZGB): sie steigern den Wert oder den Ertrag des Hauses. Es entscheidet die Mehrheit der Miteigentümer, die zugleich auch den grösseren Teil der Wertquoten vertritt.

Beispiel: eine effizientere Heizung, eine gemeinsame Ladestation für Elektroautos.

Luxuriöse Arbeiten (Art. 647e ZGB): zur Verschönerung oder für den Komfort. In der Regel braucht es alle Miteigentümer, mit der Ausnahme, die das Gesetz vorsieht.

Beispiel: ein Wintergarten, ein Brunnen im Hof.

Im Zweifel nachfragen. Die Grenze zwischen einer nützlichen und einer luxuriösen Arbeit ist nicht immer klar, und das Reglement kann eigene Regeln haben (Art. 712g ZGB). Bei grossen Arbeiten kommt das Geld oft aus dem Erneuerungsfonds: Lesen Sie den Guide Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum.

Eine QR-Rechnung pro Einheit, jedes Quartal

  1. Die Stockwerkeigentümer, einmalName und E-Mail jeder Einheit
  2. Die Wertquoten als GewichteDas Total wird danach aufgeteilt, auf den Rappen genau
  3. Eine QR-Rechnung pro EinheitJede mit ihrer eigenen Referenz
  4. Wer schon bezahlt hatSie markieren; erneut senden Sie nur an die Offenen

Dafür gibt es QR Quota, eine App für das iPhone. Die Gemeinschaft ist die Gruppe (in der App der «Verein»), die Stockwerkeigentümer sind die Mitglieder und die Wertquoten sind die Gewichte.

Eine Ausgabenabrechnung in QR Quota: die Ausgabenzeilen, die Versandschaltfläche und die bereits erfolgten Versände
  • Das Total nach Wertquoten geteiltSie geben das Total des Quartals ein; die App teilt nach den Gewichten, auf den Rappen genau.
  • Die Jahresabrechnung als AusgabenabrechnungDie Ausgabenzeilen des Jahres, versendet nach Jahr und Monat. Nach dem ersten Versand sind die Zeilen gesperrt. Die bereits bezahlten Akontozahlungen ziehen Sie selbst ab.
  • Eine Referenz pro Einheit und VersandSCOR mit der normalen IBAN; QRR mit der QR-IBAN. Nach den Swiss Payment Standards (IG v2.3).
  • Von Ihrer E-Mail-AdresseDie App sendet von Ihrem Konto aus, Gmail oder einem anderen Anbieter. Der automatische Versand gehört zu Pro.
  • Die Daten bleiben auf dem iPhoneKein Konto. Die App spricht nicht mit Ihrer Bank: Sie markieren, wer bezahlt hat.

Gratis für einen Verein mit bis zu zwei Mitgliedern und drei aktiven Ausgabenabrechnungen, ohne Zeitlimit. Ein Haus mit mehr Einheiten braucht Pro. Pro lässt sich 14 Tage gratis testen; danach wählen Sie wöchentlich, jährlich oder eine Einmalzahlung, mit der Pro für immer bleibt. Der Preis steht im App-Store-Eintrag.

QR Quota für das iPhone laden. Eine QR-Rechnung pro Person, jede mit eigener Referenz, versendet von Ihrer E-Mail-Adresse. Gratis zum Starten, ohne Konto.

App ansehen Im App Store laden

Häufige Fragen

Wie werden die Kosten im Stockwerkeigentum verteilt?

Jeder Stockwerkeigentümer zahlt im Verhältnis seiner Wertquote (Art. 712h Abs. 1 ZGB): Ausgabe × Promille der Einheit ÷ 1000. Die Versammlung genehmigt Budget, Rechnung und Verteilung (Art. 712m ZGB).

Was ist die Wertquote im Stockwerkeigentum?

Es ist der Anteil jeder Einheit an den gemeinschaftlichen Teilen, als Bruch über 1000 geschrieben. Eine Einheit mit 210 ‰ hat 21 % (Art. 712e ZGB). Eine Änderung braucht die Zustimmung der unmittelbar Betroffenen und die Genehmigung der Versammlung.

Was gehört zu den gemeinsamen Kosten im Stockwerkeigentum?

Vor allem laufender Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile, die Verwaltung (mit der Entschädigung des Verwalters), öffentlich-rechtliche Steuern und Abgaben sowie Zinsen und Amortisation von Schulden, die durch das Grundstück gesichert sind (Art. 712h Abs. 2 ZGB).

Zahlt man den Lift im Stockwerkeigentum auch im Erdgeschoss?

Das Gesetz sagt: Dient ein Teil des Gebäudes oder eine Anlage gewissen Eigentümern nicht oder nur sehr wenig, wird das bei der Verteilung berücksichtigt (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Wie es gemessen wird, steht im Reglement oder im Beschluss der Versammlung.

Wer genehmigt die Jahresrechnung und das Budget der Stockwerkeigentümergemeinschaft?

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer: Sie genehmigt das Jahresbudget, die Rechnung und die Verteilung der Kosten (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Der Beschluss kommt ins Protokoll (Art. 712n ZGB).

Was passiert, wenn ein Stockwerkeigentümer seine Beiträge nicht bezahlt?

Die Gemeinschaft hat Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht am Anteil, für die Beiträge der letzten drei Jahre (Art. 712i ZGB). In der Praxis beginnt man fast immer mit einem Gespräch; das Weitere klären Sie mit einer Juristin oder einem Juristen.

Über diesen Guide. Informativer Inhalt. Keine Rechts- oder Buchhaltungsberatung: Für Ihre Stockwerkeigentümergemeinschaft gelten das Reglement, der Begründungsakt des Stockwerkeigentums und die Beschlüsse der Versammlung. Die Beispiele, die Einheiten, die Wertquoten und die Zahlen sind erfunden. Die zitierten Artikel stammen aus dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB); jeder führt zum amtlichen Text auf Fedlex. Dieser Guide kann Fehler enthalten oder veraltet sein: Prüfen Sie immer die offiziellen Quellen. Stand: Oktober 2026.

Quellen (6)

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