O fundo de renovação de uma PPE na Suíça: quanto pôr de lado e quem decide as obras

O que é o fundo de renovação de uma PPE?

PPE quer dizer propriedade por andares: cada pessoa é dona do seu apartamento (o lote) e, em conjunto, de tudo o que é comum, como o telhado, a fachada, a escada e o elevador. Cada dono é um condómino. Um dia o telhado tem de ser refeito. O fundo de renovação é o dinheiro que se vai juntando, ano a ano, para esse dia.

A lei dá à assembleia dos condóminos o poder de criar um fundo para reparações e renovações (art. 712m). É a assembleia que decide criá-lo, e é o regulamento do prédio que diz como funciona. Confirma no teu se o prédio tem um.

O fundo ao longo dos anos: chega para as obras?

Um exemplo de um prédio com quatro obras grandes ao longo de 25 anos: a pintura da escada, o telhado, o elevador e a fachada. Mexe nos dois cursores. Os números são inventados e não levam em conta juros nem inflação: o gráfico serve para veres a forma.

Quando o saldo fica negativo é porque a obra chegou antes do dinheiro. Há dois caminhos: contribuir mais todos os anos, ou pagar o que falta de uma vez, repartido pelas quotas (art. 712h). Quanto mais cedo se começa, mais pequena é a contribuição anual.

Quanto paga o meu lote por ano?

Os condóminos contribuem para os encargos comuns na proporção das suas quotas (art. 712h). A quota de cada lote é uma fração do prédio, em permilésimos (‰) ou em centésimos, 85 ‰ quer dizer 85 partes em 1’000. Para saberes a tua, vê o regulamento ou a escritura do teu apartamento.

O valor da contribuição não vem da lei: é o que o regulamento ou a assembleia decidirem. Há regulamentos que o fixam como uma percentagem do valor de seguro do edifício. É só um exemplo:

Agora o prédio todo, lote a lote. A divisão ao cêntimo é a mesma regra da app: a soma dá sempre o total, sem um cêntimo a mais nem a menos. Muda o total, os pesos ou os nomes.

• Nem sempre é tudo igualSe uma parte do edifício ou uma instalação não serve certos condóminos, ou serve muito pouco, isso tem-se em conta na repartição (art. 712h). Um exemplo possível: o elevador e o lote do rés-do-chão.
• Quem não pagaA comunidade tem direito a uma hipoteca legal sobre o lote de cada condómino pelas contribuições dos últimos três anos (art. 712i).

Quanto dura cada coisa?

Uma regra simples para fixar a contribuição: lista o que há no prédio, quanto custa e de quantos em quantos anos se refaz. Estes são só ordens de grandeza para o exemplo; cada prédio é diferente. Pede a um profissional que veja o teu.

Por exemplo, um telhado de CHF 120’000 que dura 40 anos pede CHF 3’000 por ano. Soma os outros componentes e tens uma ideia do fundo. O valor final é o que a assembleia aprovar.

Quem decide esta obra?

Para os atos de administração e para as obras, aplicam-se as regras da compropriedade (art. 712g). Quanta gente tem de votar a favor depende do tipo de obra. Responde:

Na dúvida sobre em que grupo cai uma obra, pede conselho a um profissional ou ao administrador antes da assembleia. O regulamento também conta: confirma-o.

Decidida a obra, falta saber como se paga. Há três caminhos.

• Pelo fundoA assembleia decide usar o que está guardado. Só se faz até onde o saldo chega.
• Por uma contribuição extraCobra-se o que falta, repartido pelas quotas (art. 712h). É o caso do simulador, quando o saldo fica negativo.
• Por uma dívidaOs juros e a amortização das dívidas garantidas pelo imóvel contam entre os encargos comuns (art. 712h). É a última escolha: fala antes com o administrador.

Da proposta às contas: o fundo, passo a passo

O administrador executa as decisões da assembleia, reparte os custos, cobra as contribuições e administra os fundos (art. 712s). A assembleia decide. Um percurso possível para uma obra:

1. PropostaUm condómino ou o administrador diz qual é o problema e propõe tratá-lo. Boas fotografias e uma nota curta ajudam.
2. OrçamentosPedem-se vários, com o mesmo âmbito, para se poderem comparar. Os condóminos recebem-nos antes da assembleia.
3. AssembleiaVota-se a obra, o orçamento escolhido e a forma de pagar. A decisão fica numa ata (art. 712n).
4. ObraO administrador executa a decisão. Se a obra for dividida em partes, cada fatura vai para o processo.
5. ContasNo fim, as faturas entram nas contas, que a assembleia aprova com a repartição dos custos (art. 712m). O saldo do fundo passa ao ano seguinte.

Antes da assembleia que decide uma obra, vai passando a lista. Fica guardada só neste browser.

• O problema está descrito. Com fotografias e, se possível, uma opinião de um profissional.
• Há mais de um orçamento. Com o mesmo âmbito, para se poderem comparar.
• Sabes o tipo de obra. Necessária, útil ou de luxo, porque define a maioria precisa (art. 647c, art. 647d, art. 647e).
• O saldo do fundo está à vista. Quanto há, e quanto falta se a obra o passar.
• A forma de pagar vem na proposta. Fundo, contribuição extra ou dívida, com a parte de cada lote.
• A ordem de trabalhos chegou a todos. Com os documentos, e a tempo, conforme o regulamento.
• Alguém toma a ata. A decisão e o resultado do voto ficam escritos (art. 712n).
• As contas da obra ficam à parte. Para se ver o que saiu do fundo e o que veio de contribuições extra.

O fundo e as contribuições, de uma vez

Cada lote paga a sua parte, todos os anos. Na QR Quota, uma app para iPhone, o prédio é uma «associação» e cada lote é um «membro». O resto segue o que viste acima.

1. Os lotes, uma vezNome, email e forma de tratamento
2. O total do anoDividido pelos permilésimos de cada lote
3. Uma QR-bill por loteCada uma com a sua referência
4. Quem já pagouMarcas tu; reenvias só a quem falta

• O fundo dividido pelos pesosA contribuição anual do fundo, repartida pelos permilésimos de cada lote, ao cêntimo.
• Uma obra extra, como relatório de despesasAs linhas de despesa da obra, divididas pelas quotas. Depois do primeiro envio, as linhas ficam bloqueadas.
• Uma referência por lote e por envioSCOR com a IBAN normal; QRR com a QR-IBAN. Segue os Swiss Payment Standards (IG v2.3).
• Do teu emailA app envia da tua conta, Gmail ou outro fornecedor. Por ano ou por mês; o envio automático é Pro.
• Os dados ficam no iPhoneSem conta. A app não fala com o teu banco: quem já pagou, marcas tu.

Outros guias: repartir os custos do condomínio e criar uma QR-bill.

Perguntas frequentes