Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: wie viel zurücklegen und wer über Bauarbeiten entscheidet

Was ist der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum (StWE) heisst: Jede Person besitzt ihre Wohnung (die Einheit) und gemeinsam mit den anderen alles Gemeinsame, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Lift. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer ist Stockwerkeigentümer. Eines Tages muss das Dach erneuert werden. Der Erneuerungsfonds ist das Geld, das Jahr für Jahr für diesen Tag zurückgelegt wird.

Das Gesetz gibt der Stockwerkeigentümerversammlung die Befugnis, einen Fonds für Reparaturen und Erneuerungen zu schaffen (Art. 712m ZGB). Die Versammlung entscheidet über die Gründung, und das Reglement des Gebäudes sagt, wie er funktioniert. Prüfen Sie in Ihrem Reglement, ob es einen gibt.

Der Fonds über die Jahre: reicht er für die Bauarbeiten?

Ein Beispiel für ein Gebäude mit vier grossen Bauarbeiten in 25 Jahren: das Streichen des Treppenhauses, das Dach, der Lift und die Fassade. Bewegen Sie die beiden Schieberegler. Die Zahlen sind erfunden und berücksichtigen weder Zinsen noch Teuerung: Die Grafik dient dazu, die Form zu sehen.

Wenn der Stand ins Minus rutscht, kam die Bauarbeit vor dem Geld. Es gibt zwei Wege: jedes Jahr mehr einzahlen, oder das Fehlende auf einmal zahlen, verteilt nach den Wertquoten (Art. 712h ZGB). Je früher man anfängt, desto kleiner der Jahresbeitrag.

Wie viel zahlt meine Einheit pro Jahr?

Die Stockwerkeigentümer tragen die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Verhältnis ihrer Wertquoten (Art. 712h ZGB). Die Wertquote jeder Einheit ist ein Bruchteil des Gebäudes, in Promille (‰) oder in Hundertsteln: 85 ‰ heisst 85 Teile von 1’000. Ihre finden Sie im Reglement oder in der Urkunde Ihrer Wohnung.

Die Höhe des Beitrags steht nicht im Gesetz: Sie ist, was das Reglement oder die Versammlung beschliesst. Manche Reglemente legen sie als Prozentsatz des Versicherungswerts des Gebäudes fest. Das ist nur ein Beispiel:

Jetzt das ganze Gebäude, Einheit für Einheit. Die Aufteilung auf den Rappen ist dieselbe Regel wie in der App: Die Summe ergibt immer den Gesamtbetrag, ohne einen Rappen zu viel oder zu wenig. Ändern Sie den Gesamtbetrag, die Gewichte oder die Namen.

• Nicht immer ist alles gleichDient ein Teil des Gebäudes oder eine Anlage einzelnen Stockwerkeigentümern nicht oder nur in geringem Masse, wird das bei der Verteilung berücksichtigt (Art. 712h ZGB). Ein mögliches Beispiel: der Lift und die Einheit im Erdgeschoss.
• Wer nicht zahltDie Gemeinschaft hat Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht am Anteil jedes Stockwerkeigentümers für die Beiträge der letzten drei Jahre (Art. 712i ZGB).

Wie lange hält was?

Eine einfache Regel, um den Beitrag festzulegen: Listen Sie auf, was es im Gebäude gibt, was es kostet und nach wie vielen Jahren es erneuert wird. Das sind nur Grössenordnungen für das Beispiel; jedes Gebäude ist anders. Lassen Sie Ihres von einer Fachperson beurteilen.

Zum Beispiel braucht ein Dach für CHF 120’000, das 40 Jahre hält, CHF 3’000 pro Jahr. Zählen Sie die anderen Bauteile dazu, und Sie haben eine Vorstellung vom Fonds. Der Endbetrag ist, was die Versammlung genehmigt.

Wer entscheidet über diese Bauarbeit?

Für Verwaltungshandlungen und für bauliche Massnahmen gelten die Regeln des Miteigentums (Art. 712g ZGB). Wie viele Personen zustimmen müssen, hängt von der Art der Massnahme ab. Antworten Sie:

Wenn unklar ist, in welche Gruppe eine Massnahme fällt, holen Sie vor der Versammlung den Rat einer Fachperson oder der Verwaltung ein. Auch das Reglement zählt: Prüfen Sie es.

Ist die Arbeit beschlossen, fehlt noch, wie sie bezahlt wird. Es gibt drei Wege.

• Aus dem FondsDie Versammlung beschliesst, das Ersparte zu verwenden. Das geht nur so weit, wie der Stand reicht.
• Mit einem SonderbeitragDas Fehlende wird eingezogen, verteilt nach den Wertquoten (Art. 712h ZGB). So ist es im Simulator, wenn der Stand ins Minus rutscht.
• Mit einer SchuldZinsen und Amortisation von Schulden, die durch das Grundstück gesichert sind, gehören zu den gemeinschaftlichen Lasten (Art. 712h ZGB). Das ist die letzte Wahl: Sprechen Sie vorher mit der Verwaltung.

Vom Antrag zur Abrechnung: der Fonds, Schritt für Schritt

Die Verwaltung führt die Beschlüsse der Versammlung aus, verteilt die Kosten, zieht die Beiträge ein und verwaltet die Fonds (Art. 712s ZGB). Die Versammlung entscheidet. Ein möglicher Ablauf für eine Bauarbeit:

1. AntragEin Stockwerkeigentümer oder die Verwaltung sagt, was das Problem ist, und schlägt vor, es anzugehen. Gute Fotos und eine kurze Notiz helfen.
2. OffertenMan holt mehrere ein, mit demselben Umfang, damit sie vergleichbar sind. Die Stockwerkeigentümer erhalten sie vor der Versammlung.
3. VersammlungMan stimmt über die Arbeit, die gewählte Offerte und die Zahlungsweise ab. Der Beschluss kommt ins Protokoll (Art. 712n ZGB).
4. BauarbeitDie Verwaltung führt den Beschluss aus. Wird die Arbeit in Etappen geteilt, kommt jede Rechnung in die Akte.
5. AbrechnungAm Ende fliessen die Rechnungen in die Jahresrechnung, die die Versammlung mit der Verteilung der Kosten genehmigt (Art. 712m ZGB). Der Fondsstand geht ins nächste Jahr.

Gehen Sie diese Liste vor der Versammlung durch, die über eine Bauarbeit entscheidet. Sie bleibt nur in diesem Browser gespeichert.

• Das Problem ist beschrieben. Mit Fotos und, wenn möglich, der Einschätzung einer Fachperson.
• Es gibt mehr als eine Offerte. Mit demselben Umfang, damit sie vergleichbar sind.
• Sie kennen die Art der Massnahme. Notwendig, nützlich oder luxuriös, denn sie bestimmt die nötige Mehrheit (Art. 647c ZGB, Art. 647d ZGB, Art. 647e ZGB).
• Der Fondsstand liegt vor. Wie viel da ist und wie viel fehlt, wenn die Arbeit mehr kostet.
• Die Zahlungsweise steht im Antrag. Fonds, Sonderbeitrag oder Schuld, mit dem Anteil jeder Einheit.
• Die Traktandenliste ging an alle. Mit den Unterlagen und rechtzeitig, gemäss Reglement.
• Jemand führt das Protokoll. Der Beschluss und das Abstimmungsergebnis werden schriftlich festgehalten (Art. 712n ZGB).
• Die Abrechnung der Arbeit bleibt separat. Damit man sieht, was aus dem Fonds kam und was aus Sonderbeiträgen.

Der Fonds und die Beiträge auf einmal

Jede Einheit zahlt ihren Anteil, jedes Jahr. In QR Quota, einer App für das iPhone, ist das Gebäude ein «Verein» und jede Einheit ein «Mitglied». Der Rest folgt dem, was Sie oben gesehen haben.

1. Die Einheiten, einmalName, E-Mail und Anrede
2. Das Total des JahresGeteilt nach den Wertquoten jeder Einheit
3. Eine QR-Rechnung pro EinheitJede mit ihrer Referenz
4. Wer schon bezahlt hatSie markieren es; erneut senden Sie nur an die Offenen

• Der Fonds nach Gewichten geteiltDer jährliche Fondsbeitrag, verteilt nach den Wertquoten jeder Einheit, auf den Rappen genau.
• Eine Sonderarbeit als AusgabenabrechnungDie Ausgabenzeilen der Arbeit, geteilt nach den Wertquoten. Nach dem ersten Versand sind die Zeilen gesperrt.
• Eine Referenz pro Einheit und VersandSCOR mit der normalen IBAN; QRR mit der QR-IBAN. Nach den Swiss Payment Standards (IG v2.3).
• Von Ihrer E-Mail-AdresseDie App sendet von Ihrem Konto aus, Gmail oder einem anderen Anbieter. Pro Jahr oder pro Monat; der automatische Versand ist Pro.
• Die Daten bleiben auf dem iPhoneKein Konto. Die App spricht nicht mit Ihrer Bank: Sie markieren, wer bezahlt hat.

Weitere Guides: Kosten im Stockwerkeigentum verteilen und eine QR-Rechnung erstellen.

Häufige Fragen