Le fonds de rénovation d'une PPE en Suisse : combien mettre de côté et qui décide des travaux

Qu'est-ce que le fonds de rénovation d'une PPE ?

PPE veut dire propriété par étages : chaque personne est propriétaire de son appartement (le lot) et, avec les autres, de tout ce qui est commun, comme le toit, la façade, l'escalier et l'ascenseur. Chaque propriétaire est un copropriétaire. Un jour, le toit devra être refait. Le fonds de rénovation est l'argent que l'on met de côté, année après année, pour ce jour-là.

La loi donne à l'assemblée des copropriétaires le pouvoir de créer un fonds pour les réparations et les rénovations (art. 712m CC). C'est l'assemblée qui décide de le créer, et c'est le règlement de l'immeuble qui dit comment il fonctionne. Vérifiez dans le vôtre si l'immeuble en a un.

Le fonds au fil des années : suffit-il pour les travaux ?

Un exemple d'immeuble avec quatre gros chantiers en 25 ans : la peinture de l'escalier, le toit, l'ascenseur et la façade. Bougez les deux curseurs. Les chiffres sont inventés et ne tiennent compte ni des intérêts ni de l'inflation : le graphique sert à voir la forme.

Quand le solde devient négatif, c'est que le chantier est arrivé avant l'argent. Il y a deux voies : contribuer davantage chaque année, ou payer le manque d'un coup, réparti selon les quotes-parts (art. 712h CC). Plus on commence tôt, plus la contribution annuelle est petite.

Combien paie mon lot par an ?

Les copropriétaires contribuent aux charges communes en proportion de leurs quotes-parts (art. 712h CC). La quote-part de chaque lot est une fraction de l'immeuble, en pour mille (‰) ou en centièmes : 85 ‰ veut dire 85 parts sur 1’000. Pour connaître la vôtre, consultez le règlement ou l'acte de votre appartement.

Le montant de la contribution ne vient pas de la loi : c'est ce que le règlement ou l'assemblée décident. Certains règlements le fixent comme un pourcentage de la valeur d'assurance du bâtiment. Ce n'est qu'un exemple :

Voyons maintenant l'immeuble entier, lot par lot. La division au centime est la même règle que dans l'app : la somme donne toujours le total, sans un centime de trop ni de moins. Changez le total, les poids ou les noms.

• Tout n'est pas toujours égalSi une partie du bâtiment ou une installation ne sert pas à certains copropriétaires, ou très peu, on en tient compte dans la répartition (art. 712h CC). Un exemple possible : l'ascenseur et le lot du rez-de-chaussée.
• Qui ne paie pasLa communauté a droit à une hypothèque légale sur la part de chaque copropriétaire pour les contributions des trois dernières années (art. 712i CC).

Combien de temps dure chaque chose ?

Une règle simple pour fixer la contribution : listez ce qu'il y a dans l'immeuble, combien cela coûte et tous les combien d'années on le refait. Ce ne sont que des ordres de grandeur pour l'exemple ; chaque immeuble est différent. Demandez à un professionnel d'examiner le vôtre.

Par exemple, un toit de CHF 120’000 qui dure 40 ans demande CHF 3’000 par an. Ajoutez les autres éléments et vous avez une idée du fonds. Le montant final est celui que l'assemblée approuve.

Qui décide de ce chantier ?

Pour les actes d'administration et pour les travaux, les règles de la copropriété s'appliquent (art. 712g CC). Le nombre de personnes qui doivent voter pour dépend du type de travaux. Répondez :

En cas de doute sur la catégorie d'un chantier, demandez conseil à un professionnel ou à l'administrateur avant l'assemblée. Le règlement compte aussi : vérifiez-le.

Une fois le chantier décidé, il reste à savoir comment le payer. Il y a trois voies.

• Par le fondsL'assemblée décide d'utiliser ce qui est épargné. On ne peut le faire que jusqu'à concurrence du solde.
• Par une contribution extraordinaireOn encaisse ce qui manque, réparti selon les quotes-parts (art. 712h CC). C'est le cas du simulateur, quand le solde devient négatif.
• Par une detteLes intérêts et l'amortissement des dettes garanties par l'immeuble comptent parmi les charges communes (art. 712h CC). C'est le dernier choix : parlez-en d'abord à l'administrateur.

De la proposition aux comptes : le fonds, pas à pas

L'administrateur exécute les décisions de l'assemblée, répartit les coûts, encaisse les contributions et gère les fonds (art. 712s CC). L'assemblée décide. Un parcours possible pour un chantier :

1. PropositionUn copropriétaire ou l'administrateur dit quel est le problème et propose de le traiter. De bonnes photos et une courte note aident.
2. DevisOn en demande plusieurs, avec le même périmètre, pour pouvoir les comparer. Les copropriétaires les reçoivent avant l'assemblée.
3. AssembléeOn vote le chantier, le devis choisi et la manière de payer. La décision figure au procès-verbal (art. 712n CC).
4. ChantierL'administrateur exécute la décision. Si le chantier est divisé en étapes, chaque facture va au dossier.
5. ComptesÀ la fin, les factures entrent dans les comptes, que l'assemblée approuve avec la répartition des coûts (art. 712m CC). Le solde du fonds passe à l'année suivante.

Avant l'assemblée qui décide d'un chantier, parcourez la liste. Elle reste enregistrée uniquement dans ce navigateur.

• Le problème est décrit. Avec des photos et, si possible, l'avis d'un professionnel.
• Il y a plus d'un devis. Avec le même périmètre, pour pouvoir les comparer.
• Vous connaissez le type de travaux. Nécessaires, utiles ou somptuaires, car il définit la majorité requise (art. 647c CC, art. 647d CC, art. 647e CC).
• Le solde du fonds est sous les yeux. Combien il y a, et combien il manque si le chantier le dépasse.
• La manière de payer figure dans la proposition. Fonds, contribution extraordinaire ou dette, avec la part de chaque lot.
• L'ordre du jour est parvenu à tous. Avec les documents, et à temps, selon le règlement.
• Quelqu'un tient le procès-verbal. La décision et le résultat du vote sont écrits (art. 712n CC).
• Les comptes du chantier restent à part. Pour voir ce qui est sorti du fonds et ce qui vient des contributions extraordinaires.

Le fonds et les contributions, d'un coup

Chaque lot paie sa part, tous les ans. Dans QR Quota, une app pour iPhone, l'immeuble est une « association » et chaque lot est un « membre ». Le reste suit ce que vous avez vu plus haut.

1. Les lots, une foisNom, e-mail et formule d'adresse
2. Le total de l'annéeDivisé selon les quotes-parts de chaque lot
3. Une QR-facture par lotChacune avec sa référence
4. Qui a déjà payéVous le marquez ; vous ne renvoyez qu'à ceux qui manquent

• Le fonds divisé selon les poidsLa contribution annuelle du fonds, répartie selon les quotes-parts de chaque lot, au centime près.
• Un chantier en plus, comme relevé de dépensesLes lignes de dépense du chantier, divisées selon les quotes-parts. Après le premier envoi, les lignes sont verrouillées.
• Une référence par lot et par envoiSCOR avec l'IBAN standard ; QRR avec le QR-IBAN. Elle suit les Swiss Payment Standards (IG v2.3).
• Depuis votre e-mailL'app envoie depuis votre compte, Gmail ou un autre fournisseur. Par an ou par mois ; l'envoi automatique est Pro.
• Les données restent sur l'iPhonePas de compte. L'app ne parle pas à votre banque : qui a payé, vous le marquez.

Autres guides : répartir les charges d'une PPE et créer une QR-facture.

Questions fréquentes