Il fondo di rinnovamento di una PPP in Svizzera: quanto accantonare e chi decide le opere

Che cos'è il fondo di rinnovamento di una PPP?

PPP significa proprietà per piani: ognuno è proprietario del proprio appartamento (l'unità) e, insieme agli altri, di tutto ciò che è comune, come il tetto, la facciata, la scala e l'ascensore. Ogni proprietario è un comproprietario. Un giorno il tetto andrà rifatto. Il fondo di rinnovamento è il denaro che si mette da parte, anno dopo anno, per quel giorno.

La legge dà all'assemblea dei comproprietari il potere di creare un fondo per le riparazioni e i rinnovamenti (art. 712m CC). È l'assemblea a decidere di crearlo, ed è il regolamento dello stabile a dire come funziona. Controlla nel tuo se lo stabile ne ha uno.

Il fondo negli anni: basta per le opere?

Un esempio di stabile con quattro grandi opere in 25 anni: la tinteggiatura della scala, il tetto, l'ascensore e la facciata. Muovi i due cursori. I numeri sono inventati e non tengono conto di interessi né inflazione: il grafico serve a vedere la forma.

Quando il saldo va in negativo, l'opera è arrivata prima del denaro. Ci sono due strade: contribuire di più ogni anno, oppure pagare il mancante in una volta sola, ripartito secondo le quote (art. 712h CC). Più presto si comincia, più piccolo è il contributo annuo.

Quanto paga la mia unità all'anno?

I comproprietari contribuiscono alle spese comuni in proporzione alle loro quote di valore (art. 712h CC). La quota di ogni unità è una frazione dello stabile, in millesimi (‰) o in centesimi: 85 ‰ significa 85 parti su 1’000. Per conoscere la tua, guarda il regolamento o l'atto del tuo appartamento.

L'importo del contributo non viene dalla legge: è ciò che il regolamento o l'assemblea decidono. Alcuni regolamenti lo fissano come percentuale del valore assicurato dell'edificio. È solo un esempio:

Ora lo stabile intero, unità per unità. La divisione al centesimo è la stessa regola dell'app: la somma dà sempre il totale, senza un centesimo in più né in meno. Cambia il totale, i pesi o i nomi.

• Non sempre è tutto ugualeSe una parte dell'edificio o un impianto non serve ad alcuni comproprietari, o serve loro molto poco, se ne tiene conto nella ripartizione (art. 712h CC). Un esempio possibile: l'ascensore e l'unità al piano terra.
• Chi non pagaLa comunione ha diritto a un'ipoteca legale sulla quota di ogni comproprietario per i contributi degli ultimi tre anni (art. 712i CC).

Quanto dura ogni cosa?

Una regola semplice per fissare il contributo: elenca ciò che c'è nello stabile, quanto costa e ogni quanti anni si rifà. Sono solo ordini di grandezza per l'esempio; ogni stabile è diverso. Fai valutare il tuo da un professionista.

Per esempio, un tetto da CHF 120’000 che dura 40 anni richiede CHF 3’000 all'anno. Somma gli altri componenti e hai un'idea del fondo. L'importo finale è quello che l'assemblea approva.

Chi decide quest'opera?

Per gli atti di amministrazione e per le opere valgono le regole della comproprietà (art. 712g CC). Quante persone devono votare a favore dipende dal tipo di opera. Rispondi:

Nel dubbio su quale gruppo sia un'opera, chiedi consiglio a un professionista o all'amministratore prima dell'assemblea. Conta anche il regolamento: controllalo.

Decisa l'opera, resta da sapere come si paga. Ci sono tre strade.

• Con il fondoL'assemblea decide di usare ciò che è accantonato. Si può fare solo fin dove arriva il saldo.
• Con un contributo straordinarioSi incassa ciò che manca, ripartito secondo le quote (art. 712h CC). È il caso del simulatore, quando il saldo va in negativo.
• Con un debitoGli interessi e l'ammortamento dei debiti garantiti dall'immobile rientrano tra le spese comuni (art. 712h CC). È l'ultima scelta: parlane prima con l'amministratore.

Dalla proposta ai conti: il fondo, passo dopo passo

L'amministratore esegue le decisioni dell'assemblea, ripartisce i costi, incassa i contributi e amministra i fondi (art. 712s CC). L'assemblea decide. Un percorso possibile per un'opera:

1. PropostaUn comproprietario o l'amministratore dice qual è il problema e propone di affrontarlo. Buone fotografie e una nota breve aiutano.
2. PreventiviSe ne chiedono diversi, con lo stesso ambito, per poterli confrontare. I comproprietari li ricevono prima dell'assemblea.
3. AssembleaSi vota l'opera, il preventivo scelto e il modo di pagare. La decisione va nel verbale (art. 712n CC).
4. OperaL'amministratore esegue la decisione. Se l'opera è divisa in fasi, ogni fattura va nel dossier.
5. ContiAlla fine le fatture entrano nei conti, che l'assemblea approva con la ripartizione dei costi (art. 712m CC). Il saldo del fondo passa all'anno successivo.

Prima dell'assemblea che decide un'opera, scorri l'elenco. Resta salvato solo in questo browser.

• Il problema è descritto. Con fotografie e, se possibile, il parere di un professionista.
• C'è più di un preventivo. Con lo stesso ambito, per poterli confrontare.
• Conosci il tipo di opera. Necessaria, utile o voluttuaria, perché definisce la maggioranza richiesta (art. 647c CC, art. 647d CC, art. 647e CC).
• Il saldo del fondo è sotto gli occhi. Quanto c'è, e quanto manca se l'opera lo supera.
• Il modo di pagare è nella proposta. Fondo, contributo straordinario o debito, con la parte di ogni unità.
• L'ordine del giorno è arrivato a tutti. Con i documenti, e in tempo, secondo il regolamento.
• Qualcuno tiene il verbale. La decisione e il risultato del voto sono scritti (art. 712n CC).
• I conti dell'opera restano a parte. Per vedere cosa è uscito dal fondo e cosa viene dai contributi straordinari.

Il fondo e i contributi, in un colpo solo

Ogni unità paga la sua parte, ogni anno. In QR Quota, un'app per iPhone, lo stabile è un'«associazione» e ogni unità è un «membro». Il resto segue quanto hai visto sopra.

1. Le unità, una voltaNome, e-mail e formula di cortesia
2. Il totale dell'annoDiviso secondo le quote di ogni unità
3. Una QR-fattura per unitàCiascuna con il suo riferimento
4. Chi ha già pagatoLo segni tu; reinvii solo a chi manca

• Il fondo diviso secondo i pesiIl contributo annuo del fondo, ripartito secondo le quote di ogni unità, al centesimo.
• Un'opera in più, come rendiconto speseLe righe di spesa dell'opera, divise secondo le quote. Dopo il primo invio, le righe restano bloccate.
• Un riferimento per unità e per invioSCOR con l'IBAN normale; QRR con il QR-IBAN. Segue gli Swiss Payment Standards (IG v2.3).
• Dalla tua e-mailL'app invia dal tuo account, Gmail o un altro fornitore. Per anno o per mese; l'invio automatico è Pro.
• I dati restano sull'iPhoneNessun account. L'app non parla con la tua banca: chi ha pagato, lo segni tu.

Altre guide: ripartire le spese del condominio e creare una QR-fattura.

Domande frequenti